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很多朋友问我买房时中国和德国有什么不同。在经历了德国复杂的购房流程后，回头看，发现中国和德国的购房程序和规定大相径庭。如果你想把在中国买房的模式套用在德国买房，你可能会吃亏。比如在中国买房首付至少30%，但德国没有具体规定，首付10%也是可以接受的，如果你来德国就主动付30%买房首付，那不是亏本吗？那么今天就和大家聊聊在中国和德国买房的区别。

首付比例

首付比例是中德买房最大的区别之一。简单来说，在德国买房没有最低首付比例，但中国央行和各地都明确规定了最低首付比例。

根据网上查到的资料，早在2016年2月，中国人民银行、银监会在关于调整个人住房贷款政策的通知中指出：在未实施的城市《限购令》规定，首次购买普通住房家庭的商业性个人住房贷款有哪些买房的平台，原则上最低首付比例为25%，各地可下调5个百分点。在限购城市，购买二套房（户）时，贷款首付比例一般不低于50%（二套房首付比例各城市差异较大，规定以为准）。

德国首付比例主要取决于房价和您的税后收入。工作越稳定，税后收入越高，银行贷款所需的首付比例越低。

首付比例有好有坏。对于购房者来说，首付比例越低，购房门槛越低，购房热情越高。对于银行来说，首付比例越高，发生坏账的可能性就越低，这在一定程度上可以防止“次贷危机”等金融事件的发生。

我觉得德国标准，买房首付比例取决于个人工资，对整个社会有一定的积极影响，父母不会有压力帮孩子买房。

贷款计算方法

在中国买房，首付去掉，剩余部分根据贷款利息、贷款总额和每月还款额计算总贷款期限。期内，贷款利息保持不变。早些时候我看到消息说，今年中国将实行浮动贷款利率。利率LPR，简单来说就是贷款利率会随着基准利率的变化而变化。我觉得这种计算利率的方式是公平和健康的。

德国一般会与银行协商买房贷款的固定利率为10/15/20年，即在此期间贷款利率保持不变。时间越长，利率也会相应提高。 10年前我从银行工作人员那里听说，德国的贷款利率在5%左右。现在利率已经降到如此之低，以至于很多德国人担心10年后利率会上涨，所以他们会额外签一个Bauvertrag来锁定10年。利率后，或者你会选择更长的贷款期限，比如15年或者20年。

付款方式

如果您在德国购买新房，只要房子没有完工，您不需要向建筑商全额付款，建筑商将根据房屋的完工程度支付费用。合同还将明确说明应支付哪些部分。支付的百分比，如下图所示。

这与中国完全不同。要在中国购买期房有哪些买房的平台，您必须先支付意向押金。签订房屋买卖合同后，即使房屋尚未建成或仅部分建成，您也需要向卖家支付首付。

土地所有权

我国的土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权，自然人不能成为土地所有权的主体。只有使用权没有所有权，使用权一般为70年。

在德国买房一定要问清楚房子是有地还是无地。有土地的房屋的购买者可以获得包括房屋在内的整个土地的所有权，而不仅仅是房屋的使用权。如果您购买公寓，则土地的所有权在每个家庭之间平均分配。如果你住的地方将来某一天要拆，一户人不同意，房子是不能拆的。没有土地的房子，房价会稍微便宜一些，但是每个月都要交土地使用费，而且一般的土地使用权是99年，也就是说99年以后要拆，必须同意给它。

实际住房面积

在中国买房过程中提到的房屋面积是指共享面积。根据我国2000年实施的《房地产测绘规范》，共用公共建筑区域包括：电梯井道、管道井、楼梯间、垃圾通道、变电室、设备室、公共大厅、过道、地下室、值班门卫室等，以及为整栋建筑服务的公共和管理建筑的建筑面积，以水平投影面积计算。举个简单的例子，买了100平米的房子，实际住的只有70平米。

在德国买房时所说的面积是指住房面积，没有任何共享面积。此外，阳台面积的一半计算为住房面积。所以，德国60平米的房子，估计中国70平米以上。

家居装饰

在中国交房时，基本上分为三种类型：毛坯房、简房和精装房。价格也会相应变化。不过，在德国买楼花基本上不是毛坯房。墙壁、地板、门等已经包含在房价中。地板的价格和一些花洒的品牌也在房屋合同上写得很清楚。唯一需要买家单独花钱的就是一体式厨房。德国厨房的价格不便宜，但是什么价位都有，而且水分比较大，要讨价还价。

贷款利率

最后一个区别是德国贷款利率超低。现在买房的利率基本在0.7左右，低于通胀。中国的房贷利率在5%左右，真的很贵。在中国买房成本太高了。

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