如果您关注房地产页面，您可能已经看到了一些故事，声称婴儿潮一代在住房市场上造成了严重破坏，包括推高价格，在他们家中待得太久以及使租赁市场负担过重。一些故事甚至预测说，新兴市场将在未来几十年内导致区域市场崩溃。

 

但是婴儿潮一代的行为真的有问题吗?人口老龄化的婴儿潮一代的房屋所有权决定是否对理解未来房价动态至关重要?

根据房地美(Freddie Mac)的数据，超过55岁以上的美国房主超过6700万。他们合计拥有美国全部房屋资产的三分之二。这些房主中约有63%计划老龄化，而其余人至少计划再搬家。在搬家公司中，有71%的人说他们计划租房而不是买下一套房子。

将婴儿潮一代视为住房负担不起的年轻买家的故事往往会提出相同的观点。他们认为，婴儿潮一代没有像过去那样卖钱了，而平均住房时间从2008年危机前的六年增加到如今的近十年。此外，如果对老年房主的调查答复证明是正确的，则这种趋势将继续下去，从而限制转售房源的供应，并有可能推高新建建筑有限且需求强劲的市场的房价。

另一个反复关注的问题是，确实打算出售房屋并在此后出租的婴儿潮一代可能使负担得起的租赁房屋的供应紧张。婴儿潮一代的规模可能会导致年龄较大的房客涌入，这将使年轻家庭无法承受租金。

再有就是婴儿潮泡沫的预测-一旦老化的房主死亡或无法独立生活，婴儿潮飞地的价格将大幅度调整。有人告诉我们，年轻的家庭更喜欢“发生”城市环境，因此，他们很少愿意购买老龄化的临时工财产，这意味着凤凰城，拉斯维加斯或纽约等地的房价下跌只是时间问题。佛罗里达州的村庄。

然而，这些令人震惊的骗人故事没有被欣赏的一件事是，住房供应根据需求的变化而调整。尽管始终缺乏足够的供应一直是一个大问题，但如今，就业增长最快的都市地区也在入门级建设中处于领先地位。而且当供应不足时，通常会重新分配以前不用于住宅的区域，例如洛杉矶的艺术区或在泽西城进行的大规模铁路堆场改建。

在您惊慌失措并放弃在太阳城或德拉海滩购买养老院的计划之前，请考虑一下有关此类社区大规模通缩的预测的不同观点。许多学术研究发现，城市间的房价差异与就业率的变化，实际收入的增长和建筑成本的关系更密切，而不是与人口结构的变化有关。如果地区在经济上可行，并具有生产性商业和就业机会，那么年轻人将很有可能来，住房市场将得到维持。

预计退休社区价格的“不可避免的崩溃”将集中在未来20年内将发生的人口变化。复利在起作用的时间很长。如果美联储达到2%的通胀目标，那么未来20年价格水平将上涨近50%。如果退休社区的销售价格保持坚挺(在未来20年内不会下降)，那么实际价格仍将下降50%，从而创造出足够的空间吸引年轻一代加入退休社区，而目前的房价不会下降。

此外，年轻一代避开郊区生活方式的基本前提受到挑战。新的人口普查局数据显示，千禧一代越来越多地在郊区进行城市生活交易。不难想象，这种转变在未来会加剧，因为估计有8万亿美元的婴儿潮一代房屋资产将被传递给下一代。

我们应该如何认真地预测婴儿潮引起的房价担忧?在预测未来房地产价格时，必须谨慎行事。考虑两个著名的例子。

两位著名的哈佛经济学家在1989年发表的一项研究中预测，婴儿潮一代的衰老将减少住房需求，并导致实际房价显着下降。教授们得出结论：“如果在接下来的20年中，[出生与住房需求之间的历史格局]继续下去，房价将跌至比最近历史上任何时候都低的水平。”当然，情况恰恰相反。

然后是这个。1971年，西雅图的经济遭受重创。波音公司已经裁掉了60,000多个工作岗位，而西雅图著名的广告牌也反映了西雅图未来的前景：“最后一个离开西雅图的人会熄灭灯饰吗?”今天，这座城市拥有一些最昂贵的房地产在全国。

我们的建议：当心预测，尤其是关于未来的预测。