忧郁笼罩在空中。“血淋淋”，“自由落体”和“低迷”只是头条作家在描述2019年暮光之城纽约房地产市场时使用的一些惯用语。在整个池塘中，伦敦市中心的联排别墅-长期受到青睐的投资从巴林到白俄罗斯的亿万富翁的汽车，在五年的急速下降中损失了20%的价值。全球房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)表示，在全球范围内，“一切都趋于零。”

Warburg Realty首席执行官Frederick Peters说：“这不是正常的周期。”即使在全球金融危机之后，世界各国首都的豪华房地产价格也在两年之内完全恢复，并打破了所有记录。这次，经纪人和分析师一致认为，情况有所不同。

那么，2020年的前景如何?曼哈顿的顶层公寓专家朱莉·帕姆(Julie Pham)说：“纽约房地产界有一种说法：“如果您购买并可以在那住五年，就可以度过任何低迷时期。”当然，那些玩弄皮肤的人喜欢谈论市场。但是从历史上看，它们是正确的。在伦敦，房价在2017年之前的20年中猛增了449%。在香港，豪华公寓现在的价格为每平方英尺4,700美元。曼哈顿的公寓价格中位数在1999年至2017年之间上涨了300%。

现在市场的最高端陷入困境。纽约最大的经纪商道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)表示，2019年第三季度，曼哈顿豪华住宅的平均价格与上一季度相比下降了21%。

一个主要原因是过度发展。上市网站StreetEasy的数据显示，自2013年以来在曼哈顿建造的16,242套新公寓中，超过四分之一仍未售出。随之而来的是，就像滚滚的水流一样：跨越63座建筑物的5,000多个单元仍在建设中。在金融区，格林威治街125号的一栋新塔楼因拖欠债务而面临取消抵押品赎回权的程序。从去年1月到10月，纽约市的止赎房屋增加了118%。

曼哈顿广场(Manhattan Square)是由815个单元组成的整体建筑，笼罩在下东城(Lower East Side)上，已经成为该城市公寓过剩的标志。努力出售，它提供了一系列的特权，包括为购买者提供10年免费普通费用，以及从未来购买中扣除一年租金的租赁到自己的计划。它的豪华设施包括一棵成年的树屋，一个果岭和一个雪茄室，现在看起来就像是泡沫高峰。

彼得斯说，这种放缓与2009年的急剧下滑“根本不同”。“这是空气逐渐从轮胎中逸出。如果您在过去四年中对股市进行了投资，那么您所遭受的打击将比房地产要多得多。”他预计不会很快复苏。指南针的经纪人迈克尔·佛朗哥(Michael Franco)表示同意：“我看不到这个市场在扭转，价格在2020年开始回升。”

在美国其他地区，情况喜忧参半。房地产经纪人布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)和超独家费舍尔岛(Fisher Island)的公寓显示，迈阿密海滩南端独家地区的公寓价格在2019年第三季度与去年第三季度相比下降了18%损失了几乎一半的价值。但是，如果您不介意着火的危险，西海岸看起来会更好一些。南加州斯特兰希尔(Stand Hill)的房地产经纪人埃德·卡明斯基(Ed Kaminsky)说，在洛杉矶和旧金山，住房开发受到更多限制，由于“房屋短缺和强劲的当地经济”，房价一直居高不下。但他说，即使有谨慎之举，他说：“全球和政治不确定性导致买家停顿。2016年，在帕洛阿尔托和硅谷，任何卖方都可以在任何房屋上标出任何价格，这样便会有五六个买方。现在，买家的价格低廉，不会让步。”

新法规也可能拖累复苏。2017年，特朗普总统设定了房主可以从联邦纳税申报表中扣除的州和地方税的上限。纽约人还受到转让税和新豪宅税上涨的打击，对于超过100万美元的交易，新豪宅税的起步价为1%。民主党的州立法者正在进一步推动一项法律，该法律将允许纽约市征收所谓的“先行税”税，即每年对价值超过500万美元的非主要房屋征收的税款。

不断上升的财产税不仅限于美国。在海外，外国买家现在必须在悉尼咳嗽10%或更多，在新加坡咳嗽20%，在香港咳嗽30%。2014年，英国转让税的上升阻止了一场非同寻常的举动，伦敦豪华豪宅的价值在五年内飙升了66%。此后，价格一直暴跌，2016年英国公投使情况更加恶化。

房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)全球研究主管利亚姆·贝利(Liam Bailey)说：“我们进行了重大调整。”“迪拜，纽约和香港的房价下跌，但幅度不及伦敦，下跌幅度高达20%至30%。”他预计2020年将带来增强的政治稳定性和买家重返伦敦：“在我们注册的买家的总消费能力中，我们在伦敦市中心拥有550亿英镑的火力。有大量的资金需要部署。”

但是他并没有预测到曾经在伦敦晚宴上最喜欢谈论的话题是价格上涨，通货膨胀：“通常，一旦人们开始购买，价格就会回升，然后出现一段泡沫时期。但我认为我们不会看到大幅上涨，因为按历史标准衡量价格仍然很高。”

他说，第一太平戴维斯住宅研究总监卢西安·库克(Lucian Cook)预测，到2020年，房价将上涨3%，“复苏速度较之前的周期要弱”，部分原因是“伦敦已经发展成为全球性的城市和金融中心。”

如果人们认为领先商业资本中的住宅房地产已经达到顶峰，导致投机性投资下降，那么这意味着经纪人，开发商和房屋卖方的短期利润预期将发生重大变化。传统上，房地产投资是一场漫长的竞赛。仅在最近几十年中，它才成为短期内获利的方法。因此，有些人认为这种趋平是市场的调整，是可预期的缓慢增长的可喜回报。

彼得斯说，这些天来，“人们不是为了投资而购买，而是因为他们是用户。任何接受您将要购买并在两到三年内实现盈利的想法的人都离开了市场。我们不会看到很长一段时间的翻转。”

伦敦买房公司Black Brick的创始人卡米拉·戴尔(Camilla Dell)表示，应该将全球成熟大都市中房地产的未来视为对冲风险较高的投资的长期避险工具，而不是曾经的快速赚钱手段：成为在高风险新兴市场中赚钱的高净值人士，他们希望将自己的财富分散到风险较小的地方。”

在哪里寻求更高的回报?由于自2014年以来的价值下跌和英镑疲软，美元买家目前在伦敦豪华奢侈品市场享受30%以上的折扣。在全球范围内，去年许多城市的豪宅价格涨幅持平，但一些欧洲国家的首都正在从英国的自我破坏中受益。去年，柏林和巴黎的优质住宅物业价值分别增长了8.2%和7.6%，预计今年这种趋势还将继续。第一太平戴维斯全球研究总监索菲·希克(Sophie Chick)说：“与其他地区相比，它们看上去便宜。”

在美国，经纪人预见了整个2020年的政治动荡。佛朗哥预计11月的大选将“成为美国历史上竞争最为激烈的一次。”特朗普当选总统将确保进一步的不确定性，而桑德斯或沃伦担任总统可能会带来财富税。

指南针湾区首席市场分析师帕特里克·卡莱尔说：“当金融市场或国际事件变得动荡时，富裕的买家往往会变得非常谨慎。”“而且他们通常不需要购买其他房屋。”

在罗伯报告发布之际，分析人士预测，英国保守党将由多数党政府和英国协议达成。但是下一个最有可能发生的情况是由工党领导的联盟，工党的领导人赞成国有化和财富税。然后，黑砖公司的戴尔说：“不管货币多么便宜，没人愿意在伦敦投资。”

我们处在一个拉姆斯菲尔德式的未知世界中。更何况未知的未知数。卡莱尔说：“目前，在国内和国际上，有很多纺丝板，而且很难预测哪一种会摇摇欲坠或崩溃。”

我们所知道的是，民粹主义政治，全球不安全状况日益加剧，积极的税收政策和过度开发相结合，已将豪华公寓作为一项短期投资而杀死。尽管有些人可能会感觉到买家的市场，但大多数经纪人认为，当买家返回时，他们会寻找房屋，而不是快速赚钱。戴尔表示：“两位数的增长已经成为过去。”“那些日子已经一去不复返了。”