踩盘日记：单价7.93万南沙天花板被捅破

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的踩盘日记：单价7.93万南沙天花板被捅破整理了以下内容，希望能够有助于您了解踩盘日记：单价7.93万南沙天花板被捅破。

文/大先生

2020年进入尾声，但南沙楼市的这把火还在燃烧。

昨晚，大先生的朋友圈被南沙的越秀明珠湾壹号刷屏了。

7.93万/㎡，近8万/㎡的单价，不是吹风价，是成交价。

这意味着，南沙的房价天花板再次被捅破。

要知道，现在南沙最贵的住宅，也不过5万/㎡。明珠湾壹号作为公寓产品，让这个最高价几乎翻番。

在土地市场，南沙的“面粉”也在疯狂追赶“面包”的价格。

11月26日，在耗时1.5小时、经历了62轮、吸引了20家房企激烈角逐后，南沙湾出让的一宗宅地被佳兆业收入囊中，楼面价高达2.27万/㎡，南沙地价纪录再次被刷新。

这块地，未来如果不卖4.5万/㎡以上，开发商几乎不赚钱。

再加上11月底，南沙楼市再松限，大专以上学历、社保3个月起就可入户，这是继本科松限、中级职称 劳动合同可购房后，南沙房票的进一步放开。

地价飙升、房价暴涨、购房资格松绑，多重刺激叠加之下，南沙楼市让全国购房者蠢蠢欲动。

那么，现在的南沙，哪些板块和楼盘最值得购买？

带着这些问题，大先生开车从深圳出发，经广深沿江高速，跨过虎门大桥，花了两天时间，对南沙楼市进行了全面的实地考察。

今天，我把考察过程中的见闻和思考，以及对投资南沙的实操建议进行了整理，分享给大家。

目前，南沙热度最高的是金洲-蕉门、南沙湾、明珠湾、万顷沙4个板块。新盘则主要集中在黄阁、金洲-蕉门、南沙湾、明珠湾4个板块。

大先生这次去南沙，重点考察的也是上面这些板块，挨个来说。

01

金洲-蕉门板块

考察第一天，我首先去的金洲-蕉门板块。

金洲-蕉门板块是南沙最早发展，也是最成熟的区域，聚集了南沙当前最主要的教育、医疗、商业及市政资源。

南沙区府坐落于此，大型商圈有万达广场，交通有地铁4号线，焦门河穿城而过，居住氛围最为浓厚。

这次去南沙万达广场，明显感觉人流比之前多了，应该是这个片区楼盘的入住率更高了。

板块内围绕金洲地铁站而建的，大多都是二手楼，售价在2.3-3万元/㎡。

我去中大城、越秀滨海御城等几个二手楼盘，发现入住率都还不错。

但板块内在售新盘很少，大部分为清尾货状态，剩下的户型也比较单一，要么就是小两房，要么就是大平层、复式和别墅。

而且楼盘整体素质不一，有些形成规模并自带配套，有些就一栋单体楼，周边配套欠缺。

这个板块，怎么买都不会错，适合对居住氛围、交通出行、配套设施有一定要求的刚需买家。

唯一不足的是，板块没有概念支撑，未来发展欠缺动力，房价上涨空间有限。

02

黄阁板块

从区府往北走一段，就到了黄阁板块。

黄阁没有规划上的优势，也不属于自贸区范围。汽车产业是黄阁唯一能拿得出手的牌面。

因为是南沙老区，所以黄阁的环境面貌稍显破旧，板块内旧村较多，虽然目前已经挂牌改造，但旧改这件事从来都不是易事，未来究竟改造到什么程度，比较难说。

但在地理位置上，黄阁要比南沙其他板块更靠近广州。

坐地铁4号线从黄阁汽车城站出发，46分钟可以到琶洲，50分钟可以到金融城和客村，1小时可以到珠江新城，勉强在珠江新城1小时生活圈内。

在房价上，黄阁相对于蕉门-金洲门槛要低很多，是南沙难得的价格洼地。

目前，板块内有金科·集美御峰、南沙保利城、南沙·十里方圆等7个在售一手楼盘，价格在2.1-3.1万/㎡。

不过这些新盘大多距离地铁站都比较远，需要自驾或是公交接驳，且周边商业配套基本仍是黄阁原有的配套，档次较低规模较小，日常生活消费不是很方便。

回到值不值得购买的问题上。

黄阁拥有稳定的产业人口支撑，距离南沙老城区及明珠湾新区都不远，新盘售价也不高，70万首付就能上车。

但目前整体比较“乡”，配套不完善、距离地铁站远等硬伤，短期内难以改善。

对于在南沙工作，但预算不多的购房者来说，是一个折中的选择。

03

明珠湾板块

在去明珠湾之前，我从黄阁继续往北开，绕到榄核、东涌、大岗三镇走马观花看了一圈，再往南去到明珠湾。

之所以没有细看，是因为这些位置非常破旧，未来也没有太大的改观，基本没有投资价值。

虽然都是走的高端路线，但和南沙湾恰恰相反，明珠湾板块无缝对接主城区，显而易见的高规格规划，高端就业中心的逐步落地，和无与伦比的自然条件，让明珠湾成了南沙最热门的投资目的地。

板块内细分了灵山岛尖、蕉门河口片区、横沥岛尖、慧谷西区。

其中，灵山岛是明珠湾起步区的住宅配套区，规划配套好，有山有海有名校，房子自然也是卖得最快的。

我这次去，发现灵山岛遍地都是正在热火朝天施工的塔吊。在土拍市场，许多开发商也争相抢入灵山岛尖，频频刷高地价。

按照政府的规划要求，灵山岛尖的产业全部集中在东侧，住宅项目则集中在西侧，产品比较丰富，从两房到六房，从复式到叠墅，在这里都能找到。

楼盘整体价格在南沙都偏贵，基本都在3万/㎡以上，最高的逼近4万/㎡，小户型也基本都卖完了。

从豪宅角度选的话，推荐低密度、容积率的华润置地瑞府，坐拥一线江景的金科·博翠明珠，以及纯大户型社区颐德湾尚。

但灵山岛尖的面积非常小，加之政府限高，新房是卖一套少一套。未来板块的新房供应，更多还要靠与灵山岛尖一河之隔的横沥岛尖。

横沥岛尖是IFF国际金融论坛的永久会址，比灵山岛尖的定位更加高端，未来的地铁18号线横沥站也设在这里。

而灵山岛由于地质原因，取消了地铁站的规划，要坐地铁只能过桥到横沥岛尖来。

而且，开发商在横沥岛尖的拿地成本也很高，等明年有新盘入市，预计最低也是4.5万/㎡起步了。

虽然前景远大，但现下整个明珠湾都还没成熟，很多硬件配套要么在规划中，要么在建设中，短期内无法落地。而且其产业的规划建设，也需要相当一段时间才能兑现。

如果说灵山岛尖兑现利好需要3-5年，横沥岛尖则需要8-10年甚至更长的时间。

这次考察住的酒店位于南沙金茂湾，开盘已有6年，但据我观察，亮灯率只有30%，而且周边生活配套非常少。

04

万顷沙板块

看完明珠湾，我又驱车南下，去看了万顷沙。

最直观的感受就是，沿途都是大片大片的农田和空地，有点荒凉，但又和榄核、东涌的破旧不太一样，能看出生机勃勃、蓄势待发的迹象。

万顷沙的重点在于交通。

作为南沙最南边最靠海的板块，万顷沙一直有“大湾区咽喉”的美誉，未来可以快速串联湾区各城、对接市内中心。

对外，万顷沙是深中通道在广州的唯一出入口，比中山还要更近前海。等到深中通道支线建成后，万顷沙可接驳上深中通道到达深圳，时间距离最快可以压缩到半小时以内。

对内，广州地铁22号线会跨海来到东莞并进入深圳，很可能延至深圳沙井站，与深圳地铁18号线对接。而万顷沙则可以通过区域内规划中的15号线，进而换乘到22号线，通过地铁去到深圳。

但到现在为止，这个区域大部分位置还是一片农田，连最基础的基建都还没有搞好，过于长线，建议还是观望几年再做打算。

若是等到其配套全面落地，保守估计至少10年左右。

目前万顷沙在售的新盘，只有恒大阳光半岛、中国铁建·海悦国际。

两个项目各有优势，海悦国际紧邻万顷沙地铁站，离广东省中医院也非常近，去看过样板房，户型还是挺不错的；而恒大阳光半岛则坐拥一线海景。

05

南沙湾板块

返回深圳之前，我最后去的是虎门大桥旁的南沙湾板块。

南沙湾因为独有的背山面海的地理位置，是整个南沙最为宜居的高端住宅区。

背靠黄山鲁国家森林公园和鹿颈山，面向一线辽阔海景，虽然海水比较黄，但永久无遮挡。

作为南沙的富人区，板块内汇聚了几乎整个南沙高端配套，如南沙客运港、邮轮母港、南沙游艇会、高尔夫球场、南沙天后宫、南沙大酒店、世贸中心大厦等，且基本都落地并运营成熟。

楼盘销售小哥告诉我，因为和香港往来非常方便，所以来南沙湾买房的很多都是香港人。

但美中不足的是，板块内缺乏大型高端购物综合体，尤其是在南沙客运港周边。我开车走了一大圈，都没有发现一个中高档以上的商业中心，仅有一些美宜佳、沙县小吃级别的街边小店。

另外，南沙湾距离广州中心城区过于遥远，能吸引到的广州客比较有限，所以即便其周边住宅项目发展多年，但居住氛围还是很寡淡，人气不足。

板块内的新盘大多定位高端海景豪宅，售价偏高，像我去看过的星河山海湾，已经去到3.6万/㎡。

而且，目前小户型已经全部卖光，能买到的最小户型是104㎡，但户型设计不太合理，感觉非常局促。

南沙湾由于目前教育、交通、学区、环境等已经兑现，且土地主动开发权在霍家手里，因此想象空间不大。

除了改善型、高阶玩家，在没有后续基建投入的现状下，普通购房者建议还是不要碰。

实在要买的话，最推荐无遮挡、可以直面大海的中交蓝色海湾。

06

投资建议

总的看下来，南沙这几个热门板块，定位、发展都有明显差别。

明珠湾偏向高端改善豪宅，除了抓海景资源、品质住宅、优质配套外，还吃准未来强规划带来的高溢值，适于高端买家、改善用户选择。

蕉门-金洲板块，在广州中心城区工作的中产白领可以考虑，毕竟配套成熟、交通便捷，入住后可以即时改善生活品质。

万顷沙概念很强，但面积太大，炒作太热，规划落地太久，产业不够高端，目前自住价值为零，投资价值有待商榷。

南沙湾是富人娱乐度假的地方，兑现时间会很长，要等到整个南沙都起来了，南沙湾的价值才会凸显出来。

而黄阁面貌老旧，配套地段，等待旧改，只适合预算不多、且重视通勤的刚需买家。

综上所述，目前南沙置业类型及顺序可按如下梯队排列：

自住型买家：金洲-蕉门＞南沙湾＞黄阁＞明珠湾＞万顷沙

投资型买家：明珠湾＞万顷沙＞金洲-蕉门＞黄阁＞南沙湾

再直接一点，告诉你结论，南沙最有价值的板块只有两个：

投资选明珠湾，自住选蕉门-金洲。

如果你时间不多，去南沙投资，看这两个片区就够了。南沙湾往后排，万顷沙不用看。类似榄核、东涌、大岗三镇这样的区域，可以直接忽略。

具体的项目选择上，可以往地铁沿线、优质学位、资源优势等方面来筛选。

一是选地铁盘。对于山高皇帝远的南沙，地铁确定了南沙的城市骨架，地铁去到的地方才是未来的核心板块。

你买的房子最好是靠近已通车的南沙4号线（南沙客运港-黄村）、2020年通车的22号线（万顷沙-白鹅潭，未来可以直达深圳、中山、珠海）、18号快线（万顷沙-广州东站）。

从市面上来看，南沙一手的地铁盘并不多，优势很明显。以后若是考虑置换，地铁不失为优质筹码之一。

二是选优质学位房。近年来，优质教育资源不断倾斜于南沙。有名校加持的楼盘，有一定溢价空间。

但要注意，若是名校学位紧张的区域，则要选择配建名校的开发商楼盘，就读更有保障。

三是选大型商圈周边楼盘。南沙大型商圈并不多，选择商圈周边楼盘，未来也可较好转手。

最后，除了参考楼盘本身区位，也可以留意南沙各板块二手盘的价格变动，二手房的价格是板块价值的一个参考。

最后的最后，还是要提醒一句，绝对不要盲目跟风，不要盲目相信暴涨的信息，出手前一定要多做功课，实地踩盘也是必须的。