北京房产:买房怎样避免纠纷？前期做足功课很有必要

有了房，家才有了摸得着的幸福，人才有了温暖的港湾。在中国，买房是许多人穷极一生的奋斗目标，大部分人将半生的积蓄用于购置房屋。

然而，在购房置业中存在着诸多细节，购房者稍有不慎，极有可能吃大亏，引发各种房产纠纷。俗话说，隔行如隔山，大多数的购房者并非从事房产方面的工作，他们对房产知识较为模糊，在购房置业中处于不利地位。

小编为大家整理了部分常见的商品房纠纷，并汇总了相应的法律知识和解决方法，希望能为广大购房者答疑解惑。

看似合理的“多退少补”须留心

在房屋买卖中，购房者经常就实际面积与合同书中签订面积之间的误差与开发商发生纠纷，这也是近几年商品房纠纷中最常见的问题之一。例如期房。期房的产生固然有它的优点，但是也经常出现实际面积与合同书中签订面积之间存在误差等问题。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

业内人士指出，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的处理方法有个前提——合同未做约定，然而现实生活中，很多购房合同中对于房屋面积和价款的约定都是“多退少补”，一旦房屋面积出现问题时，就只能遵循多退少补的原则处理。

业内人士还说，多退少补看似合情合理，但实际对于购房者而言很不公平，购房者也会因此承受较大的风险责任。因此专业人士建议购房者在签订购房合同时，要对这部分内容留个心。

面对延期交房，无须忍气吞声

在购房合同书中，通常都会对交房时间进行约定，若超出交房时间，开发商则需要承担一定的违约金。然而，记者了解到，延期交房已成为近年来房产交易中的顽疾，而且业主在面对延期交房时，大多气急败坏，却只能忍气吞声，很少有业主诉诸法律途径。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。可见，延期交房，开发商需承担违约赔偿甚至解除合同的法律责任。

业内人士分析，部分业主对延期交房的“忍气吞声”一是因为法律意识淡薄，二是合同里对交房时间的规定较为模糊。因此，业内人士提醒，签约合同时，应尽量细化各项规定，一旦开发商发生违反合同规定的行为，为维护自身合法权益，购房者应及时诉诸法律途径。

此外，业内人士提醒，交房时，购房者需要了解清楚是经过工程竣工验收还是已经拿到了《工程竣工验收备案表》，因为《工程竣工验收备案表》会涉及消防验收等多个环节，需要花费的时间也比较长。《工程竣工验收备案表》是证明房屋质量检验合格、达到了交房要求的依据，也只有在获得了备案表之后，开发商才可以进行交房。

“假赠”交易风险巨大

在二手房交易中，有一种看似“互惠”双方的交易行为，其实潜藏着巨大的风险。这就是二手房交易中的“假赠”行为——通过办理房屋赠予手续，将房屋卖给购房者。

据了解，赠予行为是一种民事行为，通常只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠予他人，受赠方须按4％的税率纳契税，赠予方和受赠方须各缴纳0.05％的印花税。相比之下，按正常交易渠道则需要缴纳房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税等等，因此，会为买卖双方节省一部分资金。

业内人士指出，这样的交易风险较大。卖方在交易之后可能出现追讨不回房款的情况，赠予合同也是可以被撤销的，在双方签订赠予合同后，只要尚未办理过户手续，一旦卖方反悔，即可撤销合同，终止交易。

不仅如此，按照《合同法》的规定，赠予的财产有瑕疵，赠予人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。