年龄偏小的抵押人是怎么选择的？有哪些风险？
对于房屋产权证的种类，如果有选择的话（比如抵押人有多套房子），通常是完整的双证>大证不分>文件，土地的性质，通常是国家-自有出让土地住宅类型>工商业用地>集体用地。
合理性审查。根据业主的年龄、职业等，确定其购买力，并分析房产的实际购买者是否为证上登记的业主。对于较年轻的抵押人（如25岁以下），建议在申请抵押登记时请其父母书面承诺。写下书面承诺，以后省事。
2、不动产抵押品调查：
检查抵押财产的位置以及根据所有权证书评估风险的区域。根据住宅物业所在区域，如果可以选择，通常为成熟住宅区>新开发区>偏远地区>待拆区。
如果是工业地产，选择区域：工业园区>园区外独立厂房>园区外敏感区域（水源上游、学校附近、老城区等）。
细化标准：统一规划厂房>不统一规划厂房、标准厂房>旧厂房、土地流转>集体土地>自建房地产租赁土地。
商业地产功能定位：地段、地段、地段，成熟新商圈>成熟老商圈>未成熟商圈>偏远地区。
同样，商业地产的用地类型选择，国有土地>集体土地>自建物业租赁土地。
房地产抵押品的使用状态分为自用、出租、闲置、占用、扣押和监管。民法典实施后，也可确立居住权。
不动产抵押物现场调查，根据先确认产权，再分析位置、结构、面积、方位、使用状况等房产抵押经营贷能贷多少，都需要调查清楚。
3、房地产抵押品风险分析：
房地产抵押物可能存在的风险包括产权受限（查封、监管等）、异地抵押、飞地、异形结构、结构变化、顶层和底层、第三方房地产、商铺、写字楼、拆迁风险、鬼屋等。这些物品中的每一个都可能对拍卖造成巨大障碍。
房地产抵押品评估风险主要是由于评估价格虚高，信贷资产的本金、利息等费用无法通过处置和变现覆盖，借款人有套现信贷资金的可能. 因此，抵押物评估报告需要详细审查和分析合理性，充分考虑抵押物处置和变现的不确定性，并走访当地房地产中介机构、不动产登记中心、其他知情人等，最后审慎评估。确定评估价格。
房地产抵押品估值方法主要有五种：
A 成本法：房地产价格是根据当前房地产的再开发建设成本得出的。适用于房地产市场不成熟，交易实例不多，无法采用市场法和收益法进行评估的情况。
B 市场比较法：基于均衡价格理论和价格形成替代原理，通过同类房地产的已知交易价格，可以得到评估对象的未知价格。
C 残差法：总价=地价房地产价值，知道其中一个可以计算出另一个的价值。
D收益法：利用投资收益和收益折现技术，以评估对象的预期产出能力和盈利能力为评估对象，评估房地产价值。
E 假设开发法：以评估房地产开发后的预期价值，扣除投入成本、税金和合理利润后的剩余价值为基础，估算评估房地产价值的方法，常用于拟开发土地的评估。
显然，除了市场比较法外，其他评价方法对银行来说毫无意义。银行申请抵押的目的是为了应对未来可能出现的风险。当借款人违约时，拍卖并出售抵押物，所得收益将优先偿还贷款本息。因此，银行通常只接受市场比较法，只有市场比较法才适合抵押品处置的目的。
为什么个人信用消费贷款利率比住房贷款高这么多？
个人信用消费是没有任何抵押品的信用消费，不良率比抵押贷款高2-5倍。
毕竟抵押是有抵押物的，抵押率最高是70%。银行没有风险，但信贷消费却完全相反。
什么是房屋抵押贷款？
在天津申请房产抵押贷款的流程是怎样的？
住房按揭贷款要求房子在20年以内；它必须具有强大的流动性。抵押贷款金额为房屋评估价值的80%。新房贷款期限不超过30年，二手房不超过20年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。“借款人年龄”一般不超过70岁。
申请天津房地产贷款的基本条件：
1、具有中华人民共和国国籍，具有完全民事行为能力的自然人；
2、有有效的身份证明文件；
3、有稳定、合法的收入来源；
4、抵押的房产有房产证，产权清晰，可以挂牌流通；
5、银行规定的其他条件。
金额和期限：
1、商品房抵押率最高可达80%；
2、写字楼、商铺抵押率最高可达60%；
3、工业厂房抵押率最高可达50%；
4、最长期限可达30年；抵押包括商铺、写字楼、住宅、别墅、工厂、仓库等。
天津房地产抵押登记操作流程：
房地产抵押贷款登记时限：7个工作日，需提供以下文件：
1、房屋所有权证；
2、评估报告；
3、房地产抵押银行贷款合同；
4、抵押人的身份证（身份证与原件核对无误）；
5、其他相关资料。
办理流程：注册1天，初审2天，审核1天，审批3天，发证1天，缴费发证1天，备案。
如果按揭利率下调，已经开始偿还的按揭贷款是否也会下调？
房贷利率降低后，贷款可以改吗？购房者在贷款时签订的贷款合同，按合同约定办理。一般来说，基准利率会随着市场的变化而变化，浮动利率是不会变化的。购房者只想通过换房或还清贷款再抵押来改变贷款利率。
一、购房者还款基准利率随市场贷款利率变化，浮动利率不变。
抵押贷款利率一般由两个要素构成，一是贷款基准利率，二是浮动利率。其中，贷款基准利率与市场利率严格一致，随市场利率变动。然而，购房者最终采用的贷款利率却很少与市场利率保持一致。贴现10%，2019年房贷利率上调10%-20%，这个贴现率和上调幅度不会改变。
举个简单的例子：目前房贷基准利率为4.9%，购房者申请的房贷利率高出10%，最终实际申请的房贷利率为5.39%。前几年房贷利率从4.9%下调至4.5%，购房者还款基准利率下调至4. 5%，但是涨幅不会变，还是要达到10%，当时的还款利率是4.5%×1.1=4.95% .
二、购房者贷款利率的浮动利率写在合同里，不能更改。但是，您可以通过换房、还清贷款再抵押或从企业转移到企业来获得优惠利率。
购房贷款利率写入购房合同，受合同严格限制，无法更改。如果银行因为降息而降低了你的还款利率，就等于减少了他的收入，不可能同意买家改变贷款利率的行为。
购房者唯一可行的办法是换房或还清贷款，然后重新向银行申请贷款以获得优惠利率，但这种方法只有在贷款利率非常便宜的情况下才能实施，因为需要很大的精力，如果利率只下降一点点，购房者采取这种做法是不值得的。
将商业贷款转为公积金贷款也是一种方式。这种条件比较苛刻，可能并不适合所有购房者。一方面，购房者需要有公积金贷款，另一方面，地方城市有企业对公众的业务。如果条件满足，商业贷款可以转为公积金贷款，可以节省大量利息成本。
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我可以获得抵押贷款吗？如何申请第二按揭？
我可以获得抵押贷款吗？如何申请第二按揭？
由于很多借款人都是抵押房产，如何通过抵押房屋申请贷款成为很多人的疑问。那么，被抵押的房子是否可以再次申请抵押呢？答案当然是肯定的。目前，抵押房屋再抵押贷款常见的办理方式有两种，一种是二次抵押贷款，另一种是担保垫款业务。只要抵押的财产符合一定条件，就可以申请二次抵押；如果赶时间，也可以找贷款公司预支。
我可以获得抵押贷款吗？
急需大额资金周转的借款人，如果名下有房产，可以申请房产抵押贷款（最高额度可达房产评估值的70%）他们的名字还在抵押吗？抵押贷款可以再融资吗？当然！现在我为你推荐两种方法。
选项 1：二次抵押贷款
如果你名下有抵押贷款，并且已经还了一段时间，你可以在同一家银行申请贷款。这种贷款方式就是我们常说的“二次抵押”。以成都农商银行为例，如果借款人在银行申请了住房抵押贷款，并且已经偿还了一段时间的贷款，如果房产有剩余价值，可以在银行申请二次抵押，抵押率最高可达90%。%。
方法二：找担保公司垫付资金
如果您名下的房产仍在抵押，但您急需大额资金周转，您可以找正规的担保公司垫付贷款，偿还现有贷款，解除抵押，然后将该房产用作抵押贷款。抵押申请贷款，获得贷款后，担保公司将先付清预付款，剩余资金自行使用。
按揭房屋二次按揭贷款金额
抵押房屋二次抵押贷款金额计算公式：贷款金额=房屋价值*抵押率-原贷款本金余额注：(1）房产原购买价格比较与申请二级抵押贷款时的评估价，两者取较低者为房屋价值；（2）二级抵押贷款的抵押率不超过70%（个别银行可达90%）。
抵押再融资业务
该物业已按揭。如果房产所有人想在其他贷款机构申请抵押贷款房产抵押经营贷能贷多少，则很难获得贷款，因为抵押的房产已经在贷款银行进行了登记，在解除抵押贷款之前，无法再次抵押。取得房产证。那么，如果借款人想用抵押贷款进行再融资，应该怎么做呢？抵押财产的所有人如果想用该财产申请抵押贷款，可以找正规的担保公司垫款。操作流程如下：
第一步：在当地找正规的担保公司；
第二步：携带相关手续到担保公司协商；
第三步：借款人与银行签订还款协议；
第四步：与担保公司签订委托协议；
第五步：银行审批；
第六步：担保公司垫付资金，帮助借款人还清贷款本息；
第七步：借款人办理解除抵押登记手续；
第八步：借款人申请抵押贷款；
第九步：拿到贷款后，将垫款退还给担保公司，并支付相关手续费。
