为给刚出生的孩子提前准备学区房,在上海浦东工作的金融白领刘佳,去年春节后买了一套约45平米的“破旧” ,总价320万元。这所房子位于上海市徐汇区柳林路田林四村,对口小学是田林第四小学。

据链家APP显示,田林十四村的最后一笔交易是在10月份。一套35平方米的房子总成交价为303万元,单价约为8.6万元/平方米。“以35平方米的一居室为例,今年年初,一居室的挂牌价基本是350万元,目前挂牌价约为303万元。那也就是说,从去年下半年到今年上半年,学区房一直在上涨,出现了一波涨价潮,但自从新房政策等新规实施以来学区和‘三价走低’,上海二手房降温明显。” 刘嘉说。

“三价低”下,上海二手房成交量萎缩

事实上,上海的二手房经历了“两连跌”。

据国家统计局统计,今年10月份上海二手房销售价格环比下降0.4%。继今年9月首次下跌后,二手房的降温仍在继续。上海二手房价格上一次出现“两连跌”是在2019年。

上海中原地产高级分析师卢文喜指出,三季度上海二手房快速降温与“三价低”政策有关。

今年8月9日,上海开始对二手房申请实行“三价低”的原则,即银行根据合同网签价格选择相对最低的价格审批贷款额度,交易中心涉税评估价、银行评估价。. 上海“三价下调”可谓是二手房指导价的加强版,直接影响楼市成交。

“比如1000万元的房子,如果银行估价700万元,贷款只能按700万元批,相当于首付直接增加到545万元。 。” 一位上海中介告诉记者,“目前大部分评估价都相当于市场价30%或20%的折扣。即使是首套房,首付比例也从35%提高到50多。” %。”

“三价低”政策一经实施,直接导致上海二手房成交量锐减。据上海链家研究院监测数据显示,今年8月,上海共售出二手房8万套,环比下降24%,同比下降40% . 9月份,8月份继续呈下降趋势。上海共售出二手房2万套,环比下降33%,同比下降61%;交易金额378亿元,环比下降34%,同比下降66%。.

从去年10月开始,上海二手房成交3万套,环比增长8%,同比下降53%;交易金额422亿元,环比增长10%,同比下降57%。; 一套平均总价314万元,环比持平,同比下降9%;成交均价38812元/平方米,环比上涨1%,同比下降7%。

“今年10月,上海二手房成交量仍处于底部,单月成交量只有1.3万左右,同比下降53%。前10个月同比看,增速为今年以来首次下滑至个位数。从价格上看,也是在低位徘徊。 “增速连续三个月负增长,从累计同比增速看,增速呈下降趋势,仅为1%。” 上海链家研究院首席分析师杨玉蕾表示。

二手房交易量同比锐减半,也导致上海老牌中介处于“无订单开”状态。上海一位在上海市杨浦区学区管理房屋的资深中介告诉新京报记者:“目前杨浦区学区二手房市场比较冷,看房的人并不多。如果楼主急卖,比起之前,还有讨价还价的余地。”

“降价的二手房较多,但降幅不大”

2019年,李莉在杨浦区控江二村买了一套学区房。丽丽说:“我买房子已经两年了2022年二手房房价,价格几乎没有涨过。” 据李莉介绍,以控江二村30平米小户型为例,2019年总价为155万元,2021年4月完成交易,价格上涨至216万元元,最后一笔交易发生在 5 月。因业主急售等原因,成交价为189万元,此后再无成交。

记者注意到,部分高端楼盘的成交价格也有所下调。据市场人士透露,徐汇区滨江百汇公园一栋264平米洋房挂牌价已从4180万元下调800万元至3380万元。

“800万这么大的调价是个例,不排除博主关注的促销行为取决于实际成交价,而不是个别挂牌价的跳水。第二次成交价的近一半——上海的二手房降价了,是的,但是降幅比今年的高点多了两个点。” 陆文曦说道。

值得一提的是,上海房价上涨首先是由去年的“学区房”带动,而今年3月16日上海出台的《上海市高中招生招生改革实施办法》倒灌了不少过热的学区房市场承压。流域凉水,类似于控江片区、塘桥片区等学区的“破旧”房率先降价,也让上海的二手房回归理性。

从二手房价格下调的地区来看,主要集中在五个新城区。链家数据显示,前10个月上海均价同比下降的区域为金山、浦东、奉贤和嘉定,而均价涨幅最高的集中在核心区域。前三名分别是黄浦区、徐汇区和普陀区。

“今年以来,刚需楼盘的买家很多,但下半年以来,受‘低三价’和‘信贷收紧’的影响,首付比例偏高,有的刚需的楼盘被误伤了,这个政策会长期执行,但是2022年二手房房价,未来评估价和市场价会更接近,首付比例也会相应降低。” 陆文曦补充道。

“目前,波段浏览​​量小幅回升,但从累计波段浏览量来看,同比增速继续下滑。预计到年底,市场将保持稳定和冷漠。” 杨玉蕾说道。

新京报记者许倩

编辑吴昕对付春寅