一线城市房价自2018年开始涨速归零|财经观察
限购、限贷、限售、限行、限价。“五限”下，房价未来走势如何，哪些房子还有投资价值，哪些房子会在周期性控制下继续贬值。
财经记者王波 | 文马克 | 编辑
房地产是中国企业和普通民众资产配置中最重要的部分。
2019年，房地产约占我国居民资产配置的71%。相比之下，在很多发达国家，房地产在居民资产中的占比不到50%，德国占比约56%，新加坡占比43%。日本不到36%。
2016年上半年，北京金融街90平米商品房顶峰可卖近2000万。这笔钱相当于一家中小上市公司净利润的五分之一，可以快速赚到一个普通家庭。实现阶级转型，步入高净值群体。
十多年来，国人对房市的期望过高，但2019年房市的表现却不尽如人意。
贝壳研究院数据显示，2019年北京二手房网上签约量为14.5万套，较2018年下降5.5%。去年12月，北京二手房成交均价为5.9万元/平方米，较2017年“317”月份的历史高点下降12%。
这意味着2016年下半年之后的北京购房者目前处于投资亏损状态。深圳、广州和上海由于强调控制措施，全年表现也不佳。
中信证券研究部报告显示，2019年，房地产逐渐恢复正常收入。从百城住宅价格指数看，各线城市房价增速均在放缓。2018年一线城市房价开始回零，二、三线城市增速呈现逐步放缓趋势，目前同比增速已降至5%以下。
2020年是中国房地产市场最新一轮周期性调控的第四年。此时，房主的红利正在消退，投资一线城市的时代即将结束。
未来中国房价走势如何，2020年还有哪些城市值得投资，在周期性调控下，哪些房子会继续贬值？
图/Unsplash
政策继续保持稳定
2020年，全国房价的总基调依然是“稳”字。
房价的涨跌主要取决于市场供求关系。北京、上海、广州、深圳等一线城市和杭州、天津、武汉等实力雄厚的二线城市，人口净流入量较大，供不应求。自然，房价是坚挺的。
然而，中国的房价调控是由政府主导的。比如，虽然北京购房需求旺盛，但限购、限贷等政策抑制了炒房群体未来5年湛江房价走势，也限制了刚需、好转的购房者。
深圳与香港隔海相望。虽然大湾区有红利，但每平方米的平均房价是香港的三分之一左右。这是由于深圳特区政府对房价的强力控制。
资料来源：中国指数研究院
因此，宏观调控是2020年房价走势的指挥棒。
2019年12月12日，中央经济工作会议再次强调促进房地产市场平稳健康发展。房价调控政策中，不炒房、因城施策、稳地价、稳房价、稳预期仍是主流方向。
中央政府正在探索住房的长效管理和调控机制。从2019年各城市的表现来看，一城一策、“三稳”并不是一句空话。
2019年12月31日，唐山发布新规定，购买新建商品房的购房者自网签之日起42个月内不得挂牌交易。
新规出台前，唐山房价已经连续数月快速上涨。国家统计局数据显示，2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格中，唐山新建商品住宅销售价格上涨1.9%环比和 11.9% 同比。领导国家。
2019年底，震荡了一年的深圳房价突然暴涨。深圳几个小区的业主一起涨价，并表示“谁出价低于10万，就被邻居集体砍掉”。
对此，深圳市住房和城乡建设局反应迅速，第一时间对房主施了大棒，暂停涉事社区二手房网签，并规定购房者可以投诉。价格涨幅超过5%。
上调上限虽然大材小用，但反映了地方政府在“一城一策”指导下稳定房价的力度和效率。
国家统计局数据显示，2019年10月，四个一线城市（北京、上海、广州、深圳）新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%月，涨幅较上月下降0.3个百分点。百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅分别比上月回落0.1和0.。@0.8 个百分点。
为遏制房价过快上涨，监管层不仅在需求端发力，也在供给端发力。
2017年底以来，中国政府通过金融监管收紧房企融资渠道。由于现金流压力，房企自2018年以来一直在撕逼抛售，但去库存依然困难。
2016年，开发商有信心在半年报中宣布，将毫无压力地完成全年业绩。2019年，一直到11月底，地产大佬才敢松一口气，向外界释放信号——基本完成了年初的承诺。的承诺。
科瑞数据显示，2019年房企百强累计股权销售额同比增长6.5%，远低于2017年的40.5%和35.1 在 2018 年 %。
开发商正为2020年销售增速持续下滑做准备，拿地步伐放缓。
根据CRIC（中国房地产决策咨询系统）监测数据，截至2019年12月27日，全国300个城市土地累计成交量与2018年成交量仍有较大差距。此外，土地拍卖的受欢迎程度不断上升。低悬。
资料来源：中国指数研究院
2020年，银保监会将继续加强对房地产领域融资风险的监管。元旦刚过，北京银保监会再次警示金融机构房地产信贷业务风险，严禁金融机构向高杠杆房地产企业放贷。
一二线城市房价不会暴跌
虽然监管严密，但2020年一二线城市房价大幅下跌几乎是不可能的。
中国地方政府主要依靠房地产来拉动经济增长。虽然近两年中央对地方政府的绩效考核都强调“不仅GDP”要实现经济高质量增长的理论，但如果房价持续下跌、土地拍卖或降价严重，地方政府根本就没有没有钱用于经济增长。
因此，一城一策调控房价，是地方政府与中央政府长期的博弈。三亚、南京、天津等城市在调控房价的同时，积极推出人才宽松落户新政策，刺激了房地产市场。
而且，“买涨不买跌”是大多数人的投资心理。如果2020年房价继续下跌，市场将更加观望，最终会导致恶性循环。例如，在 1991 年之后的日本，白菜的价格已经没有人购买，房地产市场将面临崩溃的危机。
一旦老百姓宁愿不买房也不愿还房贷，接盘侠就变成了银行，这与央行一直强调的防止系统性金融风险发生的底线背道而驰。
为维稳，2020年1月6日，央行向市场发出红包，下调存款准备金率。央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放约8000亿长期资金。
这种 RRR 削减不是定向的。除了支持实体经济、降低社会融资成本外，房地产行业融资和普通民众购房信贷可能会受益。
多家机构预测，随着降准带来的市场流动性和银行融资成本下降，2020年首套房贷利率将有一定幅度的回落。
告别一般崛起，迎来特殊生活时代
总体来看，2020年三四线房价将回归理性，一二线仍将成为引领全国上涨的主力军。其中，一线城市的房价，深圳比北京有更大的上涨空间，重点热点地区仍在长三角和大湾区。
克而瑞数据显示，虽然2019年全年土地交易规模难以超过2018年，但在2019年最后一个月，土地市场成交量环比增长明显。
截至2019年27日，全国300个城市共成交5072张经营用地，当月成交溢价率7.7%，而位于深圳前海金融的宅基地独树一帜，交易溢价率为7%。43%。
深圳市中原研究中心数据显示，2019年11月，深圳楼市二手住宅成交量为8013套未来5年湛江房价走势，环比增长11.8%，同比增长增加 91.9%。这是2016年5月，自那时以来，二手房月交易量首次突破8000套。
与势不可挡的深圳楼市相比，2020年的北京楼市将更加冷清。
贝壳研究院认为，2020年北京二手房市场政策不会大幅放松，市场将继续低位企稳。.
虽然三四线房价依然不容乐观，但长三角和大湾区，尤其是大湾区的佛山和长三角的金华，土地拍卖的热度不减。这两个地区的土地月成交溢价率均在15%以上。但汕尾、湛江、南通、徐州等区域经济实力较强、投资风险较小的地方也更受房地产商青睐。
过去一年，开发商没有等到金融机构的资金放水，刚需和炒房者也没有摸清一线房价的底线，但这并不影响整个社会的对房价的关注和热情。
15年来，楼市利益相关者一直在祈祷房价涨跌的节奏，再次分享中国房地产市场的红利。进入2020年，依然如此。然而，无论是房地产行业还是中国房价，都在政策的影响下逐渐回归基本面。
2019年全年，我国共出台房地产调控政策620项，创下历史新高，2018年同比增长38%。这是来自中原地产研究的统计数据中心。
2020年限购、限贷、限销、限商、限价，房价调控“五限谱”政策将继续实施。
政策高压下，房价震荡下跌，大部分购房者不再受恐慌的市场情绪影响，而是选择多看多理性选择。这时，房子的价格又回到了价值水平。
2019年，北京房价普遍下跌，但核心区房价保持坚挺。
贝壳研究院数据显示，在“317调控”时期之前，北京通州、大兴、门头沟等周边城区房价涨幅明显。调控后，中心城区表现出较好的韧性。与2017年一季度相比，2019年四季度西城区降幅不足6%。海淀、东城、朝阳等地房价降幅也较小，而外围城区的降幅则取决于向前。
未来，地段、学区、品质、物业服务等各个维度都会影响房子的价值。尤其是在一线城市，盲目的一般市场繁荣将难以重现。
