一家尾部房企的奋斗

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的一家尾部房企的奋斗整理了以下内容，希望能够有助于您了解一家尾部房企的奋斗。

2016年，K2地产更名为石榴集团时，举行了一场盛大的活动。

创业十几年，那是其总裁桑春华的第一次公开亮相，从华美到K2，再到石榴，在谈到公司为什么老改名时，他如是回复：

我们不是一家地产公司，是一直在路上的创业者。新的名字是最好的方法，它会无时无刻的提醒我们，过去不代表未来。

今年5月的最后一天，这个创业者勇敢的赴港IPO去了。

石榴最初的前身为华美地产，承接一手房的代理业务，在南京起家， 2000年进军北京。

不过在北京地产圈，这实在是家过于神秘的房企，有人评价其创始人崔巍和桑春华：

就如同潜水艇驾驶员，从来不露出水面。

两人身上，都有一种野路子的草莽精神。桑春华曾坦言，从南京北上京城创业时，没想过会涉及营销或地产行业，遇到有机会就做了。

这种精神，朴素点说就是：

路线不重要，搞钱就行。

只是当他们港交所提交了IPO申请，我们再回看石榴地产发展的这21年，就会发现，这种野路子传统并不是加分项。

创始人，给这家房企留下了太多的印迹。

还在华美时代，他们就擅长用军事化管理来打造营销团队，他们的营销模式，露骨一点说：

近乎是传销洗脑式了。

当时，凭借着铺天盖地的街边派单模式，华美迅速扬名，在此后的6年时间内，华美在大北京做了一百多个销售项目。

彼时，资本市场对于这家营销公司极尽礼遇，甚至有传言高盛都出面劝说华美包装赴美上市，但是被桑春华拒绝了。此时他正在积蓄力量，找机会进入到上游的房地产开发业务：

那才是房地产利润的大头。

2007年，取意世界第二高峰乔戈里峰的K2地产成立，以营销业务为主的华美逐渐溶解于K2地产之中。

K2，依旧延续了华美时代的迅猛发展，其发力的第一个项目——K2海棠湾， 2009年以突破10亿元的销售业绩，成为当年北京最受关注的楼盘之一。

2013年，K2在北京的战绩有：

北京单盘销售面积第一；

通州单盘第一；

北京住宅销售五强。

如果这一势头持续，那么如今的K2应是一家千亿规模的企业。

2016年底K2决定更名，以石榴集团的名号步入它的新时代。石榴取意“聚合是力量，分散是生机”，隐含着其成为全国性房企的决心。

2018年，石榴在多地密集拿地。很快，于通州深度绑定、以环京为根基的硬伤来了，调控下，石榴集团面临政策威压。
为了躲避危险，石榴早年的野路子基因被激发出来，为了缓解现金流压力，石榴将K2春风十里项目的剩余住宅，直接腰斩出售：
从4万多直接降到2.2万。
这一举措，引发业主聚集维权，也释放了环京楼市大跌的信号。
关键是，事后石榴还采用强势姿态面对客户维权，这使得他在通州的13年耕耘毁于一旦。
更早之前，在刚更名进行全国化布局时，石榴在郑州参与旧城改造土拍，就因为先后与多家开发商竞价“抢食”出圈过。
郑州旧改有个不成文的模式：
提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交。
对于这些先期已投入资金的本地企业来说，石榴的参与无异于“野蛮人”搅局。
最终，郑州15家开发商抱团开着600辆车上街道，挂着横幅高调示威要求“K2滚蛋”……
事后，郑州市国土局刊出公告，宣布石榴拍得土地竞拍无效。石榴，就此全面退出郑州市场。
以上只是一两个例子。事实上这种草莽不怕事的做派一直根植于石榴骨子里，时不时就会跑出来。
比如在产品方面，尽管更名时提出了“生活就是在度假”的产品主张，定位于高端住宅定制专家和高端城市综合体运营专家。
但K2海棠湾作为更名后的首个项目，四期依然爆出了严重的质量问题：多名户主砸开自家地面时，发现地暖的管线铺设偷工减料，导致室内供热达不到正常温度。
考虑到纸终究包不住火，谋求上市时，石榴在招股书上如实写：
由于存在不合规等事件，石榴集团已被违规累计已被罚1560万。
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这样一家房企，上市的底气在哪呢？
从喊出全国化发展的口号后，在石榴的主要布局区域中，大本营所在的京津冀地区，过去三年收益占比从41.7%降低至20.2%，大湾区则从49.5%降至17.5%。反倒是长三角地区占比从0.3%跃升至54.0%：
长三角成了石榴外拓布局的未来重点。
值得一提的是，在外拓长三角的过程中，石榴展现出超乎寻常的激进，拿地非常高调。
比如2020年首入南京市场，就凭借36.78%的溢价率，在81轮举牌中力压碧桂园、恒大、融创、中海、招商、阳光城等24家房企拔得头筹。
而在其他长三角二三线城市，石榴也是一如既往，真是令人害怕的花钱能力。
不过，当初学习华夏幸福、荣盛发展在环京一带做禅城联动，依然让石榴缴纳了不少“学费”：
环京土储依然占到了总土储的四成以上。
石榴与环京之间，依然是切断骨头连着筋，未来的去化压力并不小。
还想说的是，在大湾区成为房企的兵家必争之地时，石榴最不中意的就是该区域：
仅仅在珠海布局了一个K2荔枝湾豪宅项目。
这种孤岛一般的布局，非常不好管控成本，并且石榴在上海的长宁国际发展广场城市综合体项目，也是石榴在北京之外唯一的综合体项目，同样孤零零。
高溢价拍地、孤立化布局，半截身子困在环京……总体来看，石榴的地产布局并不预示着一个大展宏图的未来。
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当然，石榴还有多元化业务。
2016年，更名后的石榴集团,形成“地产科技金融”的商业模式，三个业务板块包括地产开发、科技孵化、创业投资等。
此后6年，这6年，石榴在股权投资上，花费了很多的资金和精力。先后投资了黑牛食品、首钢股份、中水渔业以及开创国际4家上市公司，除黑牛食品外，其余3家上市公司均为国企。
股权投资税费成本比较低，有着持续的收益，看似不错。
但是对于资金密集型的房地产行业来说，除非资金链宽松，否则这一举措不利于主业发展，除非对主业没信心。
2016年正是行业两条路线的分水岭，一条是万达为代表的去房地产化，另一条则是融创为代表的规模化。
从之后的布局来看，石榴选择的路线倾向于去房地产化。只是地产主业都做不好，还想在非房地产的多元化布局中建立局面，并不容易。
在拿出掷地有声的成绩以前，石榴的多元化布局，对于资本市场来说：
依旧不是加分项。
此外，石榴作为一家百强尾部房企，有着同段位其他房企的普遍问题，包括但不限于毛利低、土储紧张、回款率低、融资手段单一及利率较高等。
简言之：
赚钱少，花钱多。
比如，过去三年石榴整体毛利率分别为34.1%、24.1%及22.9%；净利润率则分别为15.98%、8.66%及9.26%，连续三年持续下滑。
又比如意味着房企未来的土储，作为一家销售规模达300亿的房企，石榴的土储规模约为919万平方米，数据尚可，但一二线核心城市占比忒少，价值并不突出。
再一个是回款率。公开数据显示，2019年石榴集团销售额268.97亿元，回款额198.88亿元，这个数据在百强中处在较低水平，要知道稍微强一点的，基本上能达到90%以上的回款率。
并且融资方面，渠道单一，主要依靠信托。
过去三年来的石榴借款的加权平均利率都在8%以上，而根据石榴今年签订的多份融资协议可知，其最高的贷款利率高达11.5%。
综上，石榴上市，显然是一种自救行为。
不过，去年包括上坤在内的数家房企都是多次递表才得以上市，更有多家房企始终没有通过聆讯。
石榴，可还行？