2022年房地产走向「未来几年房地产的走向」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的2022年房地产走向「未来几年房地产的走向」整理了以下内容，希望能够有助于您了解2022年房地产走向「未来几年房地产的走向」。
为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。
本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷近10000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。
✎ 划重点：
① 购房需求持续恢复：1月受访者计划购房占比较上月提升12个百分点，购房需求呈现持续回升。
② 置业意愿小幅下滑：伴随疫情风波再起、春节假期影响，1月全国置业计划、到访占比、置业意愿均出现小幅下滑，短期观望情绪依然相对较高。
③ 房价延续稳中有降：市场延续回调，房价预期回归理性，31%受访者认为房价延续下跌，较上月提升13个百分点，关中、山东半岛、中原等区域房价下跌预期强烈。
④ 返乡置业人群持续下滑：2022年春节返乡人群占比持续下滑至36%，返乡置业潮表现相对较弱。
⑤ 80后-90后居住改善、子女上学购房诉求突出：改善居住环境、保障子女上学的返乡置业占比均超50%，其中80后-90后居住改善、子女上学的需求占比均超50%。
⑥ 三居90-120平产品受到返乡置业者青睐：返乡置业者更青睐于刚需/刚改，满足于未来家庭生活居住，三居户型购房占比达到46%，90-120平面积段产品占比提升至45%。
受访者一览
与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在较高能级城市工作的青年，主要集中于27-36岁，是目前购房需求的主力军，看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。
图：2022年01月受访者年龄和城市能级占比
图：2022年01月受访者城市分布热力图
购房计划
◆ 计划买房
购房需求持续回升，一线、长三角、长江中游、海峡西岸改善较为突出：本次调查中76%的受访者拥有购房置业需求，较上月提升12个百分点，伴随政策定调放松，信贷环境边际宽松，市场预期引导逐步显效，购房置业意愿已连续两个月回升，市场悲观情绪逐步减弱；分能级来看，各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现上升，且涨幅较为接近。其中，一线城市购房需求提升最为显著，环比上月提升15个百分点，二线、三四线市场置业需求逐步恢复，环比涨幅同样较高，县城置业情绪提升速度相对较为缓慢；分区域来看，山东半岛、海峡西岸购房需求改善最为明显，环比增加超15%，京津冀、珠三角购房需求环比上涨14%，长三角、成渝、长江中游、关中等区域环比均呈现不同程度提升，中原市场改善最弱。
图：2021年08月-2022年01月受访者有购房计划的占比（全国和分能级）
图：2021年08月-2022年01月受访者有购房计划的占比（分区域）
◆ 计划购房时间
受春节假期影响，购房计划小幅延后：2022年1月，仅13%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比下降5个百分点；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为38%和32%，整体计划置业时间保持不变。近期政策风向虽有所转暖，但楼市整体仍延续冷淡态势，购房者预期依然较弱，观望情绪较为浓厚。
图：2021年08月-2022年01月购房计划的时间分布
◆ 购房需求方向
居住结构：从家庭居住状态来看，未结婚人群多与父母同住，其占比达到23%，而独居占比仅为8%；已婚人群多选择购置新房独自居住，其中夫妻同住、夫妻与子女同住的占比分别为36%和25%，占据市场重要地位；受婆媳关系、房屋限制、功能使用等因素影响，三代同居、夫妻与父母同住的占比较少。整体来看，夫妻同住、夫妻与子女同住的居住结构依然占据主导地位，而独居、三代同堂的居住需求依然相对较弱。
图：2022年01月购房家庭居住结构
刚需购房需求有所下降，投资和学区购房需求出现上升：当前市场持续冷淡，房企促销力度降低，部分置业需求已经得到释放，1月刚需购房人群占比明显出现下降，为18%，较12月下降8个百分点；而改善需求与12月基本持平，为31%，可见改善型需求的置业者仍在观望市场；投资和学区的购房需求出现上升，分别达到20%和19%，较上月均增加4个百分点，当前市场逐步探底，投资置业者和学区置业者购房需求将集中释放。
图：2021年08月-2022年01月置业需求占比变化
置业准备
◆ 置业到访
置业到访占比小幅下降：1月，有84%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，这一占比较上月小幅下降；从不同城市等级来看，受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势，其中，一线城市到访比例达93%，较上月略有下降，二线城市到访占比为88%，与上月基本持平，县城到访占比为73%，较上月出现大幅下降。1月各房企年终业绩冲刺基本结束，促销力度有所减弱，叠加春节临近且多地爆发小规模疫情，购房者关注楼盘动态有所下降，到访楼盘占比出现回落。
图：2022年01月受访者到访购房场所情况（全国和不同能级）
◆ 看房准备
看房占比出现下降：售楼处现场看房是置业的重要一环，在一定程度上能够反映置业者购房的准备节奏。本月受访者的准备看房占比出现小幅下降，计划看房占比为80%。从不同能级来看，仅三四线城市的计划看房占比与上月基本持平，一线、二线、县城的计划看房占比均出现不同程度回落。受季节性因素及疫情影响，置业者计划看房的时间或将出现一定程度的延后，房企应该要做好售楼处对于疫情的防控，同时通过优质的服务保证客户来访的转化率。
图：2022年01月受访者准备看房情况（全国和不同能级）
◆ 房源渠道
渠道、老带新占比小幅下降，自然来访占比提升：12月业绩冲刺过后，1月营销力度有所减弱，其中渠道拓客、老带新的营销方式力度呈现小幅下降趋势，1月渠道拓客、老带新客户来源占比分别达到45%、43%，仍是目前市场营销的重要方式，自然来访比重有所提升，达43%。近年来，房企线上营销平台快速发展壮大，房企营销思路向互联网方向转变，直播、短视频、小程序、线上客户端等网络营销日益占据重要地位，通过线上、线下数字化融合方式扩大品牌影响力，深挖客户资源。
图：2022年01月受访者获取房源渠道（全国）
置换购房
◆ 购房方式
计划购房者“置换”需求降低，城市间分化明显：本月，仅27%的受访者表示将会通过“置换”来实现购房，占比较上个月出现较大下降。不同能级城市中，一线城市“置换购房”占比仅为15%，降幅近半，二线城市占比为25%，两者占比较低，而三四线和县城的受访者本月“置换购房”占比较高，分别为32%和34%。本月调查结果显示，未来计划通过“置换”来购房的比例有所下降，一二线多地已建立二手房价格参考机制，伴随严控二手房价格上涨、限售条件日益趋严等政策因素， “置换”难度加大。
图：2022年01月受访者通过“置换”来购房的比例（全国和不同能级）
◆ 二手房“置换周期”（略）
未来预期
◆ 政策预期
楼市政策预期稳中有松：近期楼市调控政策定调有所转向，二线、三四线城市公积金贷款出现边际宽松，同时开始推出人才购房补贴、人才落户等宽松政策，在此次调查中，有22%的受访者预期未来楼市政策将会趋紧，较上个月下降7%，政策收紧预期呈现持续下降趋势；21%的人预期政策将会有所宽松，较上个月提升3%。整体来看，受访者预期未来楼市调控趋于稳中有松，楼市整体仍将保持相对稳定，核心调控政策仍会保持不变，但在购房流程、刚需购房贷款、人才购房补贴等方面或将持续出现边际宽松。
一线调控稳中偏紧，京津冀、海峡西岸等区域宽松预期较高：在不同能级城市中，一线城市仍有39%的受访者认为未来的政策将会保持较严态势，远超过其他能级城市；三四线城市有49%的受访者表示楼市政策将会保持稳定，这一占比位居各能级城市之首。在不同区域中，成渝区域有39%的受访者预期未来政策会继续趋紧，较上个月提升了2个百分点，远超其他区域，珠三角地区认为调控预期趋紧的受访者比例同样较高，达31%，京津冀、长三角、关中地区调控预期较低。
图：2022年01月受访者对未来楼市政策预期（全国和不同能级）
图：2022年01月受访者对未来楼市政策预期（不同区域）
◆ 房价预期
整体房价预期以稳中有降为主：楼市降温至合理线，市场对房价预期也回归理性，整体房价预期趋于稳定。据调查显示，43%的受访者认为所在城市的房价将会持续保持平稳，31%的受访者认为所在城市的房价将有所下跌，较上月提升13个百分点，而认为房价仍会上涨的受访者占比仅为14%。
一线和长三角区域房价上涨预期较高：在不同能级城市，一线城市有38%受访者认为房价会继续上涨，较上个月下降9%，市场回归理性，城市价值逐步凸显，叠加金融信贷环境出现改善迹象，房价仍存较高看涨预期；二线城市有54%的受访者认为所在城市房价会保持相对稳定；三四线城市有43%的受访者认为所在城市房价会出现下跌。对于不同区域，长三角地区较为发达，城市群协同发展优势显著，居民富裕程度较高，叠加过去十年人口持续流入，市场需求仍将得到支撑，整体楼市表现韧性较大，短期房价上涨预期达31%居首。
图：2022年01月受访者对房价的预期（全国和不同能级）
图：2022年01月受访者对房价的预期（不同区域）
◆ 贷款利率
贷款利率降幅不明显：整体来看有43%的受访者表示，自己所在的城市本月银行贷款额度保持不变，同时仅15%的受访者感知银行贷款额度下降。从不同能级来看，三四线城市有49%的受访者表示银行贷款未有变化，为各能级最高。当前购房者预期好转迹象仍不明显，信贷环境边际宽松幅度较小，财政、货币政策将持续发力以支持合理购房需求正常释放。
图：2022年01月受访者对贷款利率的感知（全国和不同能级）
贷款利率下降较少，购房节奏持续放缓：本月超五成的受访者表示，因为贷款难度依然较大，购房周期出现不同程度的延长，其中延长3-6个月和半年以上的占比分别为17%和29%，购房时间延长现象较为明显。楼市整体表现依然相对较弱，叠加贷款利率下浮较少，信贷宽松传导至市场端仍需时间，置业者多选择观望楼市变化、延迟购房计划。
图：2022年01月贷款利率对购房周期的影响（全国和不同能级）
购房意愿
◆ 购房意愿
整体购房意愿有所下降：1月，市场置业情绪较上月出现回落，仅26%的受访者购房意愿强于上个月，占比较上个月下降23个百分点，22%的受访者购房意愿弱于上月，置业观望情绪有所提升。
图：2021年08月-2022年01月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化
◆ 各能级城市购房意愿
二线、三四线购房意愿降幅居前：本月在二线城市的受访者中，有30%的受访者购房意愿强于上个月，这一占比较上月回落20个百分点，而在三四线城市的受访者中，仅18%的受访者购房意愿有所增强，较上月大幅下降24个百分点。当前市场仍较为冷淡，购房者观望情绪较高，而贷款放松作用于市场端仍需时间，叠加春节及疫情影响，新增贷款难度未有明显改善，置业情绪有所回落。
图：2022年01月受访者相比上月购房意愿的态度变化（不同能级）
◆ 长三角置业意愿下降明显，京津冀购房意愿创历史新低
意愿最强：本月长三角地区有43%受访者购房意愿强于上个月，较上个月下降19%，但仍然高于其余各地区，长三角地区经济实力较强，产业优势突出，市场仍持有较高信心，该部分地区的置业意愿明显高于其余区域。
意愿最弱：京津冀地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比高达30%，为各区域最高，较上个月提升14个百分比。北京调控从严，贷款利率无明显下降，环京市场持续低温，置业者继续看弱京津冀区域楼市。
图：2022年01月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化（不同区域）
2022年春节返乡置业调查
◆ 疫情风波再起，返乡人群占比继续下滑
返乡人群占比降至36%：2022年春节前夕，西安、许昌、郑州、安阳、天津、北京、杭州等地新冠肺炎疫情呈现散点式爆发，地方行政管制明显增强、“就地过年”力度明显增加，导致返乡人数较2021年进一步下滑，据调查显示，仅有36%人群进行返乡，同比下降5个百分点，其中长三角、关中、中原、辽中南等城市群返乡人群占比相对较高；同时，没有返乡计划的人群大幅提升至41%，京津冀、珠三角、成渝城市群占比相对较为突出。
图：春节期间是否返乡情况调查
◆ 返乡置业意愿高达7成，90后置业人群占比较高
近7成受访者表示有返乡置业计划。虽然今年返乡人员继续下滑，但伴随楼市价格回落、营销力度加大，返乡置业意愿依然相对较高，据调查显示，在近万个受访者中，近7成人员仍有返乡置业意愿，其中26%的受访者计划在家乡城市买房，23%计划在家乡省会买房，另有18%计划在家乡周边城市买房；而在没有返乡置业计划的受访者中，15%的人员计划在工作地买房，7%受访者在家乡已经购房。
图：2022年是否进行返乡置业
90后出生人群置业意愿较强。在各年龄段的受访者中，1990年后出生的受访者返乡置业意愿明显高于其他年龄段，已成为返乡置业的主力人群，其中95后、00后人群受生活成本压力、房价压力等因素影响，回家乡省会城市购房比例明显较高。
表：各年龄段人群置业计划占比
◆ 春节返乡置业依然较弱，疫情缓解后置业需求或将逐步释放
上半年置业意愿最强，春节期间与下半年置业意愿占比超两成。受疫情风波、地方强管控影响，2022年春节期间购房人群占比约占25%，较去年出现小幅提升；从购房者置业计划来看，上半年将是人们返乡置业的窗口期，置业意愿占比达到37%，下半年返乡置业占比约为25%，仅有14%人群不确定购房时间。整体来看，2022年春节期间返乡置业占比虽有小幅提升，但受疫情影响仍处于相对低位，伴随疫情管控逐步缓解，上半年返乡置业需求或将逐步释放。从不同区域表现来看，长三角区域春节期间返乡置业最为突出，京津冀、成渝春节期间返乡置业比例也较高；京津冀、成渝、长江中游、海峡西岸、中原、山东半岛上半年返乡置业需求将会逐步释放，而关中、哈长、辽中南城市群下半年购房意愿相对较高。
疫情对购房时间影响有所减弱。肺炎疫情已经持续近2年时间，人们对其恐惧度逐步下滑，逐步开始适应后疫情时代的生活，近期伴随疫情风波再起，超三成人员认为疫情对其购房时间没有影响，约25%人群会延迟返乡置业，较去年出现明显的下滑，约有超3成的受访者表示受疫情影响将置业计划进行前置，希望拥有一个温暖的避风港。整体来看，疫情对置业影响呈现逐步减弱的趋势，按照计划进行置业人群比例提升、延迟置业时间比例下降，疫情还促进人们进行提前置业，推动返乡置业积极释放。
图：2022年返乡置业时间分布
◆ 返乡置业主要是为了居住改善、子女上学，80后-90后诉求最为突出
改善居住环境、保障子女上学仍然是返乡置业的主要目的。在2022年春节返乡置业调查中，改善居住环境、保障子女上学的占比均超50%，成为今年返乡置业的重要原因；伴随强省会战略的逐步发展，省会城市经济呈现快速发展，叠加人才引进、人才补贴力度增加，约三成人群选择回家乡发展；2021年房地产市场去金融化效果显著，多地城市房价出现明显下跌，通过房产进行保值增值的人群比例出现大幅下滑，2022年返乡置业投资占比降至25%；而购买婚房、工作城市房价太高、工作城市限购等因素导致返乡置业的占比相对较少。
表：2022年返乡置业主要目的（多选题）
80后-90后偏好保障子女教育与改善居住环境，95后倾向改善居住环境与回家发展，00后重视回家发展。伴随00后逐步成年，返乡置业更加看重回家发展，为未来工作、栖居提前准备；95后逐步步入职场，改善居住环境仍为首要目标，同时也为未来回家发展进行准备；80-90后逐步组建家庭，保障子女上学成为首要目的，并努力积极改善居住环境，其中80后保障子女上学占比达到55%。对于75后及以上年龄的人群，虽然改善居住环境依然是最为重要的返乡置业原因，但保值增值比例均出现明显的提升，其中75后，保值增值的占比约30%，在各年龄段中占比较高。
图：2022年各年龄段返乡置业原因
◆ 三居90-120平产品受到返乡置业者青睐，80-90后为主要的购房群体
三居室依然是返乡置业主要户型，90-120平受到置业者青睐。据调查显示，三居户型是返乡置业主流产品，三居购房占比达到46%，与去年基本保持一致，两居户型占比升至33%，同比提升5个百分点。从购房面积段来看，返乡置业者更青睐于刚需/刚改，满足于未来家庭基本的生活居住，90-120平面积段产品占比提升至45%，120平以上改善型面积段产品需求占比出现小幅下降，其中120-150平产品占比下降5个百分点，而60-90平面积段产品同比提升超5个百分点。整体来看，返乡置业人群偏好大面积段、三居室户型来满足多口人生活居住，改善家庭居住环境，但伴随疫情对行业经济运营冲击、国家对房地产、教培、互联网等行业的定向监管，导致购买力出现不同程度下降，购房面积偏好呈现不同程度下移。
图：返乡置业户型及面积偏好情况
80-90后最爱三居室，00后偏好小户型和小面积段住房。从不同年龄段购房需求来看，00后对于一居室和60平以下住房的偏好程度明显高于其他年龄段，主要因为00后当前买房计划仍以考虑满足个人住房需求为主。95后短期返乡置业仍以两居、小三居户型为主，购房占比均超三成；80后-90后对三居室特别青睐，购房占比位居高位，面积段偏好90-120平，购房意愿占比均超40%；随着年龄的逐渐增大，受访者对于四-五居的大户型、120-150平大面积段的购房需求呈现逐步增加趋势。
表：不同年龄段返乡置业户型偏好情况
表：不同年龄段返乡置业面积段偏好情况
一线小户型偏好较高，二线三居占比突出，三四线大户型占比较高。从城市角度来看，我们选取返乡置业偏好度较高的城市进行分析，对返乡置业者来说，各线城市关注的主力户型和面积段仍集中在三居室和90-120平，其中二线城市最为突出，多数城市三居室占比达到50%以上；而一线城市受高房价影响，小户型占比明显高于其他各线城市，其中北京两居室占比达到43%，60-90平面积段占比达到39%；三四线大户型需求相对较高，四居、120-150平占比明显高于一二线城市，其中佛山、东莞、六盘水等城市四居室占比均超20%，120-150平面积段占比均在30%以上，大户型改善需求相对较高。
图：重点城市返乡置业户型偏好情况
图：重点城市返乡置业面积段偏好情况
◆ 周边配套、教育资源、区位和交通为返乡置业重点考虑因素
房屋的周边配套、教育资源、区位和交通，是返乡置业重点关注的三大要素。据调查显示，返乡置业人群重点关注周边配套和教育资源情况，关注占比均在50%以上，区位、交通状况也是置业重点关心要素，占比达到46%。房价水平、房企品牌影响处于中等水平，关注度占比约为20%以上，物业服务、未来升值潜力的关注度相对较低。
图：返乡置业重点关注因素（多选题）
00后主要关注房价，95后综合多种因素置业，80-90后重点关注教育与配套，75后及之前年龄人群物业服务关注度提升。分年龄段来看，00后受购买力制约等因素影响，重点依然是权衡房价与区位交通状况关系，房价依然是重点考虑因素；伴随财富的积累，房价制约效应明显减弱，95后重点关注区位交通、周表配套、教育资源，选择均好型楼盘项目，80后-90后周边配套成为重要的购房影响因素，伴随年龄的增加，教育资源的重视程度呈现逐步提升，其中80后教育资源重视度占比达到58%，成为返乡置业的首要影响因素。随着年龄的增加，置业者对房企品牌、物业服务的重视度逐步提升，其中80后房企品牌重视度达到31%，75后及以前购房人群物业服务重视度提升至30%以上，更加注重未来社区经营服务，提升社区生活活力。
表：不同年龄段返乡置业重点关注因素（多选题）
总结和企业策略建议
◆ 总结
总体来看，伴随中央促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求的政策预期引导，购房需求呈现逐步复苏态势，一二线及长三角区域需求改善较为突出，但政策、需求改善后传导至市场端仍需时间，叠加春节假期影响，置业计划、到访占比、置业意愿均出现小幅下滑；短期置业者认为房价或将延续下跌趋势，未来政策仍维持稳中趋松态势，地方边际宽松力度或有提升，整体快速入市意愿依然相对较弱，观望态度仍相对较高。
◆ 企业策略建议：抓住刚需、改善积压置业机会，加大推盘营销力度，适度补仓高能级城市优质土储
中央持续推进房地产市场环境改善，继12月降准之后1月央行货币政策持续发力，下调1年期和5年期LPR，将有效缓解信贷快速收紧导致的购买力下行问题，未来房贷利率或将进一步下降，降低购房者置业成本，提振市场购买力与低迷的置业信心，带动市场信心快速恢复，促进“小阳春”行情到来；1月受疫情冲击、春节假期影响，售楼处到访积极性有所下降，但伴随各地节后复工、疫情风波消散，购房置业需求或将逐步释放，建议通过自媒体、社交平台、渠道等多种方式提前进行锁客，同时针对性强化优惠力度，提升售楼处人员的服务水平与业务水平，增加客户来访转化率。对于投资端来说，1月嘉兴、天津、昆明、珠海等多个二线、三线城市正不断出台引才和落户政策吸引人口流入，短期土拍竞争依然相对较弱，建议资金充裕房企可重点关注核心一二线城市、人口持续流入城市的核心区地块，以追求低价获取优质土储。