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开发商：产权已经在开发公司名下，3年后才能分割成小产权办理网签


近日，李女士向都市时报反映，自己花了近40万元购买的商铺无法办理网签，开发商合同承诺在业主购房后的36个月内为业主办理产权证。但李女士去住建部门查询发现，自己购买的商铺产权已被开发商抵押给银行贷款。被抵押的商铺是否还能进行交易？


业主：花了那么多钱担心拿不到产权

2019年4月，李女士购买了滇池路与福景路交叉口的滇池时代项目商铺。“我买的时候，商铺的单价在33088元/平方米，我买的面积是22.49平方米，算下来总价是74.41万元。除去各种优惠后，开发商一次性给我返了3年的托管经营收益租金14.69万元，这笔钱抵扣房款后，我一次性付款39.44万元，最终算下来商铺的单价在24571元/平方米。当时觉得这个价格挺划算的，就签了认购书和托管协议。”李女士说。

负一层仍在施工状态

李女士反映，签完认购书后，置业顾问表示“2019年年底可以办理网签”。（注：网签即网上签约的简称，指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布）

“2019年年底，置业顾问对我说因为疫情的原因，网签要延迟到2020年4月份。但是等到4月份我去问，置业顾问说‘不网签了，等3年后直接办理产权证’。”李女士说。

对于房产无法网签，李女士心里一直忐忑不安，担心3年后自己拿不到产权证。带着心中的疑问，李女士三天两头去滇池时代售楼部讨要说法。“因为开发商一直都说不能网签，我就找到了西山区住房和城乡建设局，工作人员告诉我，滇池时代商铺的产权在银行做抵押，这让我更担心了。我去售楼部提出退款诉求，但被售楼部的工作人员拒绝了。”李女士说。

滇池时代一楼商铺以餐饮为主，就餐人员不多

开发商：会在约定时间内给业主办产权证

针对李女士的说法，记者联系了昆明市滇池时代开发商——银鹏房地产开发有限公司的出纳经理赵女士。赵女士介绍：“滇池时代项目从2016年开始对外销售，当时商铺预售了一部分，剩下的就是我们现在正在销售的，我们就去办理了大产权证。如果不办证，这些商铺就成了无产权商铺，业主也不会买，所以现在这些商铺全部都是已经有产权证的，也就无法办理网签。而对于之前预售的商铺，我们今年已把产权证办好了，过段时间就会给到业主手里。”赵女士说。

同时，赵女士表示，与业主签订的合同中约定36个月内办理产权证也是有原因的。“我们现在的商铺全部都是大产权，卖给业主之后，需要把大产权分割成小产权，然后将产权从公司的名下过户到业主的名下，这个过程十分复杂。但公司已经跟相关单位沟通好了，只是我们需要时间去办理手续，才和业主有这样的时间约定。”赵女士说。

赵女士表示，大产权分割小产权很麻烦，开发商需要把所有的商铺售完后，统一办理，而目前滇池时代还有大约50%的商铺未出售。“如果到了不得不办理产权分割的时候，我们会自持剩下的商业，然后把业主的产权证办理好，在规定时间内交给业主。在办理产权证时业主需要上税，费用与办理网签的商铺所需要交纳的税费一致。”赵女士说。

赵女士承认，目前滇池时代项目确实有部分商铺、写字楼和停车场的产权在银行做抵押贷款，但被抵押的资产不影响交易。“被抵押的商铺也是大产权，我们之后也会把产权拿回来，分割成小产权然后过户给购买的业主。”赵女士说。


★律师说法

云南凌云律师事务所律师张与：商铺产权抵押仍可交易，但需抵押权人同意

对于此事，张与律师表示，商铺的产权抵押给银行，抵押是担保行为，物权仍然可以进行交易，但该行为需要取得抵押权人的同意。对这类商铺，业主购买之后存在风险，因为如果之后开发商无法偿还银行的贷款，抵押的资产将会被查封、拍卖。当然，此时购房人可以向人民法院提出执行异议。

关于大产权分割小产权的问题，需要事先申报过小产权独立产权，如果没有，那么后期分割难度是很大的。如果开发商实力不够，最终办理不了小产权证，业主的利益也会受损，买卖合同效力也会存疑。

同时，张与表示，如果最终业主未能在约定时间内拿到产权证，可以用合同起诉开发商，要求开发商赔偿。


★专家分析

昆明中原研究中心经理张芷源：购买小产权商铺，需慎重考虑开发商运营能力

张芷源表示，大产权即拥有国家颁发的“五证”不动产物业，各项权益受法律保护；小产权商铺一般多为开发商为了方便大面积商业物业的销售，分割为小面积的商铺出售，统一经营，承诺给予业主一定比例的回报。张芷源表示，业主购买小产权商铺，需要慎重考虑开发商的运营能力及商铺地段、位置等相关信息。


★记者走访

滇池时代项目已开始运营 人气欠佳

据介绍，滇池时代项目分为A、B、C、D共4座，李女士购买的是C座负一层的商铺。昨天中午，记者来到滇池时代项目C座了解到，项目1—6层为商铺，7—10层为酒店，11—23层为对外租售写字楼。其中，一楼商铺以餐饮为主，有星巴克、贤合庄、麦当劳等餐饮店，周边还有多个小吃摊位。虽然正值午饭时间，但就餐人员并不多。

“对面的南亚业态更成熟，而且这边项目还在建设，所以目前的人气不高。”一名餐饮摊主说。

同时，记者看到，滇池时代项目负一楼已经大体建好，下沉广场的楼梯也已建好，但负一层依旧在施工状态，并未营业。据介绍，滇池时代负一层与地铁5号线相通，目前地铁还没开通，负一层商铺靠近地铁口的位置也无法装修，只能先装修其他地方，待地铁口开通后，装修完成才能对外营业。目前，负一层商铺也在招商中。

对于滇池时代项目的营业情况，张芷源分析，昆明商铺以住宅底商和金街商铺为主，多为小面积、低总价的物业，业态也偏向满足社区基本生活需要的相关餐饮、零售等业态，大型“盒子商业”（综合体商业）以开发商自持经营较多。

滇池时代项目地铁与商业的联通，肯定会带来人流量的提升，有利于提高商业项目人气，但目前昆明成熟商业综合体项目越来越多，商业项目成功的主要因素还是要看开发商的商业运营管理能力。


来源：都市时报

原标题：近40万元买的商铺 无法网签 业主慌了 开发商：产权已经在开发公司名下，3年后才能分割成小产权办理网签

编辑：都市时报一点关注 王语琤

审核：祝小涵