成都房产:从“香饽饽”变成“烫手的山芋”？

文/诸葛找房

“商住房”这个名词相信大家都有所耳闻，顾名思义就是商业和居住两用的房子。商住房是因为什么而火起来的呢？其实无非就是跟近些年房价过快走高，以及限购措施有关系。由于大多数老百姓都因高价被拒之门外，所以开发商才又想出一招圈钱的好办法，那就是推出商住房来“代替”被所阻拦的财路。他们牢牢抓住了购房者对住房的急迫心理，几番包装之后就让大量购房者感觉犹如遇到了就行，似乎买房梦想不再遥远，捡到了大便宜一样。

不过，当很多刚需入市后，投机者们也看到了商机，于是也对商住房下了手，以至于在不少城市都出现了对商住房限购的措施。这可害苦了一些被忽悠的购房小白，因为购房前的想象和居住后的实际感受相差巨大，根本不像宣传的那样。有的甚至刚买完就砸手里卖不出去了，真真切切的体会到仅与商品房一字之差却是天壤之别。

正所谓一分价钱一分货，尤其是房地产这个行业，即使“暴利”也没有那么多漏可捡。第1，它的产权通常只有商品房的一半左右，所以光是这一点就没占到什么便宜。第2，很多人买房是为了落户，但是虽然现在市面上很多商住房宣传的是可以落户，但是入住之后才发现附近的名校根本不承认这个小区，或者直接是集体或者其他什么户口，甚至还有因此被骗根本迁不进来的。第3，商住房的首付比例比商品房高很多，有些城市还需要全款，首套房也享受不到像商品房一样的优惠，还需要多缴纳各种税款，所以当下的经济压力也并没有减轻。

第4，“薄利多销”的商住房一层几十户的挤在一起，有办公的有居住的，居住环境堪忧。而且，竣工检验的标准不同，如遇不可抗力灾难，上千人逃生救援是一大问题。第5，如果一栋楼都住满了，等电梯多是十五分钟起步，时间成本如何计算？

第6，商住房的水电都是按照商用标准区征收的，所以每月需要缴纳的费用比普通住宅多一倍。更重要的是不少商住小区无法使用天然气，每天吃外卖也是一笔不小开支，很不划算。第7，开公司办公租住或购买也有弊端，因为一个公司几乎无法保证未来四五十年不会发展扩大或者因经营不善而“倒闭”，到那时“搬家”后房子怎么办呢？在严控的城市及时变现比较困难。

不过，老百姓也都不是傻子，越来越多人想通了也看透了商住房的本质，不好住、不好卖、不好租，似乎除了总价便宜之外全是缺点。尤其是从楼市严控的20个月后，北京商住房成交仅5409套，成交量同比跌落了94%。除此之外，单位成交房价也几近拦腰折断。

如今新政已满2周年，商住房市场仍然处在冰封期。从“香饽饽”变“烫手的山芋”，商住房的这个锅到底应该谁来背？或许这才是商住房的理想出路吧！中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾公开表示：商业用房的库存相较住宅用房更加严重。从待售和销售情况来看，住宅远远优于商业地产，但是库存中35.7%是商业用房，这个比例很高。既然有大量的商业用房库存，那么如果通过一定办法将其推向市场让其实现居住的价值，也是物尽其用。

这话什么意思呢？并不是说允许“商改住”，而是说允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。换句话来说，国家支持商住房改成居住用房，但是并没有说可以销售而是出租，所以买卖所谓的“商住房”依旧徘徊在法律的灰色地带，一旦发生纠纷或被骗，购房者的合法利益可能无法通过法律途径维护。所以，计划买房的各位，还打算购买吗？