深圳房产:过来人深圳购买教育地产的经验之谈绝对实用

小编问了一位在深圳购买教育地产的经验人士，听他来讲讲深圳教育地产那些事儿。

1、深圳是一座教育、医疗等资源极度不均衡的城市，好的片区集中在几个地方，往往是政府所在地。整体来说关内的资源好于关外，老区的资源好于新区。

2、很多人不理解为什么要买学位房，这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右，而高考本科录取率平均高达90%。也就是说，深圳对于小朋友的塞选跟我们之前在内地不一样，他是通过中考决定了小朋友未来的发展。也许有家长会说，小孩只要学习努力就可以了，无论在哪里都能成才。这点我承认是对的，到哪里都要努力才行，否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓的紧，老师能力强。（以八大名校为例，特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截）。3、大家会问，学校和房子有啥关系，其实关系很大。

2013年深圳开始逐步采取学位房锁定政策，该政策的初衷是好的，学习美国让孩子就近入学，不能择校。该政策的核心内容是：重点的学校按积分来判定是否能入学，将生源分为A类（有深户且有房，房和深户都在学校规定的学区内），B类（有深户且有房，房在学校规定的学区内，但户口不在学区内），C类（有深户无房，租住在学区内），D类（无深户无房，租住在学区内），并且强调某些重点学校学位紧张，恕不接受CD类生源，或者有的区说得客气点，说CD类生源须接受调剂，意思都一样，就是你没房别想上好学校！这样一来，家长们挤破脑袋在最好的学区买房，而且政策上规定，每在学区多住一个月，就多0.1个积分，意思是你别想读书了临时买个房子凑学位，必须住上一段时间才行。大家会想，那我们合起来一起买房呢，回头一起用学位就是了，呵呵，政府是不会让你钻这个空子，很多区教育局规定了，一套房子只有一个小学学位和一个中学学位，小学学位锁定6年，中学学位锁定3年，也就是说一个人用了，另外一个人就别想用了，要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望。

4、拿着2014、2015年深圳市中考排名表，发现学校之间录取率差异极大，好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率，第二档次的名校（如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校）大概30%-50%的录取率，并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校（比如松泉中学、北环中学、布心中学等）这些学校大概就是5%--15%左右的录取率，这些初中没有高中部，需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多，录取率0--4%左右，很多学校录取率都是0。我曾经去一所不怎么出名的中学去实地考察过，发现周围有学生逃学出来抽烟，学风很差。试想，如果是这样的环境让宝宝去读，难免不会学坏（当然，这个问题仁者见仁智者见智，有些人觉得环境影响没那么大），即便不学坏，录取率为0数字是现实的，说白了就是学校师资力量还不够。

5、有家长会说，我的小孩即使没有学位，可以去读私立学校。其实，深圳很多私立学校真的很不错，比如百合外国语学校，耀华实验学校等，这些学校的升学率都非常高。但问题是，私立学校不跟学位绑定，只按成绩来。于是很多时候，看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力，为了加分又是特长班，又是奥数，弄得小孩每天累得要死。说白了，拼不了地段，那就必须拼能力，我邻居有一个小孩就是这样，为了考上好学校，先是上舞蹈班，又是绘画班，还要搞奥数，几乎没有周末玩耍的时间，所有时间都在学着学那，只是为了进一个好点的高中。

6、初中的学位重要性高于小学，因为初中面临这中考压力，小升初基本是就近入学，当然小学打好基础，初中会更轻松一些。如果初中和小学学位只能二选一，那就选择初中的学位舍弃小学。

基于以上的认识，我开始在深圳范围内寻找学位房。我先把所有的重点中学一个一个在地图上标记出来，然后到罗湖区、福田区、宝安区教育局的基础教育科（宝安查不到，去论坛跟网友大概圈定的一个区域。南山没有去查，因为感觉南山的非学位房都很恐怖了，加上学位估计7-8万一平，连查都懒得去查了。）去找学位锁定范围图。查完之后，再到各个房网去查周围小区，以及房价。经过1个多月的反复比对，我得出以下结论：

1、深圳名校分别是（我是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础，仅代表个人主观意见，并且不包含私立学校）：深圳试验学校、深圳中学、深圳外国语学校、深圳高级中学（以上统称深圳四大，基本上属于深圳乃至全国最好的中学）；第二梯队学校：翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等

2、深圳最好的几个教育片区（未把一些重点小学学位完全考虑进去）：百花片区（集中了深圳实验学校小学、初中和高中，荔园小学、百花小学一大堆名校，这个片区是深圳著名的学区，房价高达7、8万一平，而且很多都是80-90年代的老楼）；红岭片区（红岭中学初中部以及园岭外国语小学等，挨着百花片区，房价也高达6-7万一平）；石厦片区（福田区政府所在地，红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校，均价5-6万一平）；车公庙片区（深圳高级中学初中部，属于香蜜湖和车公庙富人区，房价高达7-10万一平米）；竹子林片区（红岭中学竹子林分校，均价5-6万左右），田贝片区（深圳中学初中部+翠北小学，均价为5-8万）；怡景片区（翠园中学怡景校区+景贝小学，附近房价3-5万区间）；东晓片区（翠园中学东晓校区+布心小学+东晓小学，附近房价3-5万区间）；宝安片区（宝安中学+宝民小学+宝安外国语学校，房价4-7万区间）；

3、综合上结论再缩小范围找性价比最高的地段：宝安、南山基本涨得吓人，之前我较为关注的宝安中学附近碧涛居和宝雅花园，在15年3月之前3房买300-350万到了9月普遍450万左右业主还不愿意放盘出来。相对而言罗湖区教育资源较为丰富，房价没有随着深圳房价飙涨而涨太多，几个片区房价较为合理，如怡景片区和东晓片区均价都在3-5万之间；发现怡景片区和东晓片区都是翠园中学的分校所在地，而东晓校区成绩好于怡景校区，于是就开始在东晓片区里面找性价比较高的楼盘。

4、学位房有一个点一定要注意，就是离学校千万别太远，如果处于学区边界状态很容易被调剂，或者因为片区修改而被划出。所以一定要紧挨学校。因此，远一点的东晓花园等小区就淘汰了。筛选下来后就剩下三个小区：阳光明居、今日家园、泰和花园（千万别找到东晓路以东，就一条街西边是翠园东晓，东边就变成了布心中学）。三个小区各有优点和缺点，今日家园房龄最新，2002年左右的房子，但小区太小，电梯少，车位少，房子建得密密麻麻，不太宜居，但价格是三个小区中性价比最高的，而且复式结构可改造潜力大；阳光明居社区很美，住起来很舒服，但均价较高，同样的三房比今日家园贵100万左右，偏贵；泰和花园房龄最老，车位较为紧张，小区也较老，均价4万左右，三房价格超过400万。最早的时候，我倾向于阳光明居的，无奈荷包钱不够用，于是选了今日家园的93平米复式楼。我朋友听闻我买了房子的这些思路，也于第二天立马在这个小区买了一套101平米的房子。

这套房子我非常满意，因为自己花了大量时间和精力去研究相关片区和房价，在这个过程中学习到了很多东西。这个世界上的很多事情就像路一样，走多了就成了路。