作为房产中介，左辉最擅长使用互联网，左辉终于把贝壳送到了美股市场。

贝壳搜索出身于连锁世家，而幕后大佬左辉却有着在资本市场讲大故事的野心。北漂土生土长的左辉一直想打破中介行业的信息不对称问题，打造直营房产中介链家、加盟商德友、长租公寓品牌自如。

房地产中介主要依靠信息不对称来赚取差价。在这个传统的劳动密集型业务中，很难同时拥有规模、利润和现金流。有利润、现金流好，但规模有限的人，比如链家，在资本市场的故事太没有吸引力了，左辉的野心是讲一个“地产界的淘宝”的故事。

所以，2018年壳牌上线，链家、德友等中介可以在这个平台上共享信息，实现交易。通过其他中介的进入，当规模建立起来，特别是达到垄断程度时，壳牌可以控制利润和现金流。

短短两年时间，壳牌确实实现了规模的跨越式增长。截止2020年6月，平台拥有4.2万家门店，45.6万家代理商。 2019年平台交易额达到2.1万亿元。现金流也不错。

而壳牌确实还在亏损，近三年累计亏损超过30亿元。试图缓和亏损的左辉在招股说明书中向投资者吹捧自己的经营理念：“做正确的事，才能长期成功。”

但是，左辉在取得长期成功之前房地产中介加盟哪家好，还有很多问题需要解决。

1 对“亲儿子”的偏爱受到质疑

讲平台故事的谢赫一直受到同行的反对，因为他既是裁判又是运动员，而且他偏爱自己的人民。

每年推动220万笔交易，GTV（平台交易量）2.1万亿元，壳牌用放大加粗的形式向美国投资者证明房地产中介加盟哪家好，它是中国第一的家政服务平台。

壳牌的大部分 GTV 都是由链家提供的。截至2020年一季度，链家门店网络已拓展至全国103个城市，拥有4.2万家门店。链家做的是房屋中介业务，包括促成新房、二手房、租赁交易，从中赚取佣金，这就是公司的营业收入。

数据显示，房地产经纪人是一项有利可图的业务。壳牌2017-2019年营业收入从255亿元增长到460亿元，其中2019年营业收入增速高达60%。

过去三年，壳牌调整后净利润也从0.7亿元增长到16.6亿元，但疫情打断了壳牌的增长趋势，将2020年一季度开业营业收入仅为71亿元，调整后净亏损11亿元。

抛开损失较小，左辉向投资者灌输了“做正确的事以取得长期成功”的信念。

他所说的“正确的事情”是指成为房地产经纪人中的“淘宝”——壳牌。 2018年4月，壳牌成立了以链家为主体的找房平台，尝试接入更多中介公司，共享房源信息和兴趣。

一位壳牌武汉员工向边豹介绍，壳牌平台的具体运作模式是，接入平台的中介公司将上市信息以标准格式上传至平台，上市对中介公司开放。在平台上。每个中介都可以带他们的客户去看其他中介公司的上市。如果促成交易，上市提供者和上市卖家将根据贡献获得佣金份额。

壳牌将这种中介合作网络称为ACN（Agent Cooperation Network），但壳牌自诞生之日起，就伴随着“既是裁判又是运动员”的争议。

中国房地产经纪联盟主席胡景辉在接受媒体采访时表示：“它优先让盘源自己的儿子——链家智英和德友加入交易。因为在内部ACN系统中，如果壳子允许链家和德友以外的中介来做交易，大佬就给他们，只抽8点平台费。”

贝壳的财报也能证明贝壳涉嫌偏袒“亲儿子”。壳牌将收入成本分为内部佣金和外部佣金。对内，工资和佣金分给员工，对外是平台中介公司的佣金。

2019年，内部成本占总成本的42.3%，外部成本占24.2%，即平台上的大部分交易是由链家和德友促成。并带走超过60%的平台交易佣金。

壳牌以平台名义吸纳同行上市，将资源投入到自己的“亲子”身上，遭到了其他中介公司的诟病。 2018年6月，58集团CEO姚劲波与我爱我家、中原地产、21世纪地产等地产代理品牌成立“反壳联盟”。

要与竞争对手联手，让壳牌成为第三方平台，左辉必须处理好平台与链家、德友的关系，没有他们，就只有一个空壳。

Sheiki 在搭建平台方面进入了自己的死循环，这是左辉最有故事的业务。

他曾公开表示，“雪葵的找房会在商机分配上优先考虑链家和得友品牌店。我们不会这样做，不是因为其他的事情，因为我们没有那么傻，如果我们这样做了这个，平台已经崩溃了。”

说起来，左辉需要拿出更有说服力的数据，才能赢得同行的信任。

2

卖新房遇上“全民直播”

对于壳牌来说，出售新房比二手房更有利可图。疫情冲击下，各种直播和全国经纪人模式对壳牌来说都是一个挑战。

壳牌的业绩很大程度上得益于新房业务带来的提升。

左辉深耕二手房及租房中介行业18年。通过链家在全国的扩张，取得了行业第一的成绩，但卖旧房不如卖新房赚钱。 2019年4月，壳牌新方新选上线，这是壳牌集团成立后的重点业务。

招股书显示，在旧房交易中，毛利率趋于稳定，2017年30.5%，2018年38.4%，38. 2019年9%，毛利率有限。随着壳牌的扩张，老房子交易的营业收入也接近峰值，2019年达到245亿元，GTV和营业收入增速疲软。

相比之下，出售新房的利润更高，2017年毛利率为44%，2018年毛利率为40%。新房也有很大的增长空间。 2017年毛利仅为29亿元，2019年将达到49亿元。

过去三年，无论是营业收入还是毛利，新房业务在壳牌集团中发挥着越来越重要的作用，成为壳牌新的增长点。壳牌还计划将募集资金的 30% 投入新房业务。

疫情期间，新房交易毛利0.88亿元，超过旧房交易0.77亿元。新房业务的抗风险能力优于旧房交易。

由于中介在房地产销售中的作用增加，她能够从新房交易中获利。房地产开发商通常没有自己的销售团队，新房的销售都是承包给中介的。中介有大量的客户，并从他们那里赚取佣金。

房地产进入存量竞争时代后，中介拥有大量客户资源，开发商急于撤资，导致中介话语权增加，开始提出对开发商的提成比例较高，甚至达到10%，而一般行业的提成标准是2%到5%。

壳牌在招股书中披露，他们将与开发商合作，获得该房产的总销售代理权，并提前向开发商垫付部分定金，然后将房产分包给中介公司。赚钱的平台。佣金佣金。

出售新房可以赚钱，但也有风险。截至2020年一季度，壳牌向开发商支付了30亿元的押金，还有近72亿元的佣金尚未收回，共计102亿元。招股书提醒，疫情导致不少开发商业务中断。一旦开发商破产，这笔钱将无法追回，这对仍处于亏损状态的壳牌来说将是致命的打击。

另一方面，在疫情冲击下，开发商为了打破中介垄断，开始大力推广“全民经纪人”活动，即向社会开放房屋，谁带客能拿到提成，各种直播卖房如火如荼，结果对中介公司影响巨大。

易居研究院智库中心研究主任闫跃进曾解释说：“一些原本依赖中介平台运作的业务，终于谈妥了。销售人员可以亲自接单。”方式，导致中介公司由内部人员支付报酬。null”。

恒大、万科、碧桂园等开发商纷纷推广自己的网络营销平台，号召全民加入经纪行列。

根据CRIC监测数据，今年以来，200强房企中有143家重启或新上线了网上售楼处，107家房企在自有集团或区域平台上线了网上售楼处内置了85个小程序。

左辉刚刚建立的新房销售系统，马上就会遭遇“全国经纪人”的冲击。

3

资金不是那么充裕

并非壳牌之前的所有融资都是现金。

疫情期间，恰逢中美关系紧张。不少中概股选择暂时避风头，撤回IPO文件，等待更好的上市机会，但壳牌继续推进上市进程。

外界猜测可能与赌博协议有关。 2016年，链家获得B轮融资时，传出左辉与投资方签订对赌协议，承诺（链家）B轮交割后5年内完成IPO，否则投资方有权按照基本投资价格+8%/年（单利）进行回购。

关于上市时机，左辉在招股书中解释道：“这在一定程度上反映了我们团队的特点——我们寻求内部归因，尽量减少环境干扰因素。我们认为，一个成功的IPO取决于公司，没有别的。”

即使赌约存在，壳牌还有半年多的时间准备上市，2020年不需要上市。

她还以招股说明书中的资金充足而自豪。近年来，壳牌借助链家的故事和寻房平台，积极作为行业颠覆者，赢得了众多投资大佬的青睐。

2016年B轮融资60亿元。 2017年初，万科、融创支持。 2019年，腾讯D轮领投，融资12亿美元。 2020年，D+融资24亿美元，孙正义本轮投资达10亿美元。

2020年一季度，壳牌账户上仍有219亿元现金及等价物，公司表示可以满足公司日常经营和业务发展。但其中63亿元是限制性资金，限制性比例达到28%，即空壳自由调动的资金并没有账面上的那么多，大约156亿元。

目前，壳牌平台还在建设中，需要持续投入。 2020年过去三个月，壳牌投入4.5亿研发费用，高薪招聘大数据工程师和Java开发人员。

除了基础设施建设，壳牌一季度还偿还了约15亿元的融资债务和3亿元的短期贷款。种种迹象表明，壳牌仍需要融资来补充现金。豹子发现，壳牌前几轮融资，并非都是现金投入。

在 12 亿美元的 D 轮融资中，腾讯投资了 8 亿美元。这8亿美元其实是腾讯8亿美元的广告和流量费用，并没有实际投入资金，但流量确实是壳牌需要弥补的短板。放大音量。

招股书显示，腾讯持股12.3%，为壳牌第二大股东。左辉持有28.9%的股份。以AB股的形式，左辉对公司拥有绝对控制权。

此外，华兴资本董事长、基金创始合伙人鲍凡个人持有3.8%的股份，被左辉评价为“最坚定的战友” ”。

软银以 10 亿美元收购了 10.2% 的股份。急需上市退出以弥补近期投资失败的孙正义终于迎来了及时雨。

4 结论

左辉说自己既不是裁判也不是运动员，只是建了一个体育场，希望有更多的人来踢球。

但在同龄人眼中，左辉建造更像是一个澡堂，看着大家。

毫无疑问，壳牌的诞生给中介行业带来了巨大的冲击。经纪行业依赖于糟糕的信息。作为行业的颠覆者，左辉和壳牌希望通过平台解决信息不对称，打造透明数据。 ，左辉才能真正做到“做正确的事，才能长久成功”。