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租期尚未过半，房东却将房屋出售，断电要求租客腾房，这可怎么办？近日，西安未央法院调解了这样一起房屋租赁合同纠纷案。

2020年11月，原告何某与被告张某签订《房屋租赁合同》，约定承租被告一栋毛坯房屋，租期至2023年12月，租金按年预付。原告简单装修后入住，陆续添置了家电家具，并按约预付租金。2022年初，被告将房屋出售，双方协商腾房事宜未果，被告通过小区物业采取断电措施逼迫原告搬离。原告诉至未央法院，要求被告继续履行房屋租赁合同。

被告坚称其出售自己的房屋没有过错。法官耐心释明《民法典》关于“买卖不破租赁”的规定及法律后果，最终被告认识到自己的过错，表示房屋已经出售，无法继续履约，希望法院调解处理。

法官及时组织双方调解，但原告对被告单方毁约并限制用电的行为心存芥蒂，被告也担心原告出于气愤故意损坏屋内设施，调解一度陷入僵局。

法官发现原告的爱人较为理性，遂建议其作为原告的代理人参加调解。在法官耐心调解下，双方对屋内物品进行了清点，协商确定了原告可搬离的物品，遗留物品由被告折价补偿。最终达成解除房屋租赁合同、原告搬离房屋、被告退还剩余租金并赔偿原告损失共计1.7万余元的调解协议。

【法官释法】

《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即为“买卖不破租赁原则”。本案中，租赁合同期限尚未届满，张某虽将房屋出售，但双方之间的租赁合同依然有效，何某有权继续承租居住在该房屋。但房屋已然出售，若何某继续居住，张某、何某、新房东之间可能就房屋交付和租金收取等问题产生新的纠纷，故双方协商一致解除合同，张某以赔偿何某损失的方式承担违约责任。

作者：徐祥辉

编辑：王晨伟

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主编：姚启明