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一季度武汉新房市场表现失色，3月市场回升态势明显

专家评级：中性

核心观点：纵观2022年一季度，武汉新房市场供需表现仍较低迷，尽管3月供应、成交规模均有明显回升，但较去年同期仍有所失色。预计接下来，政策端延续放松趋势，促进合理的住房需求释放，武汉在利率下调的基础上，不排除政策有进一步放松的可能性，随着房地产市场氛围持续改善，购房者置业意愿将有所提升，二季度新房成交规模有望增长。

购房建议： 政策松动对购房者有一定利好，如居民房贷利率下调有利于降低购房成本，刚需群体可根据自身实际情况考虑入市。

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一、一季度武汉新房市场表现失色，3月供需规模双双上升

（一）一季度新房成交量达2015年以来次低点，3月环比上涨73.98%

回首2022年一季度，尽管政策层面接连释放暖意，居民房贷利率也有一定幅度的下调，但武汉一季度新房成交表现却略显失色，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度武汉新房成交套数为26833套，达自2015年以来的次低成交量，而最低是2020年一季度武汉疫情期的成交水平，环比上年四季度下跌近五成，跌幅为48.82%，较去年同期成交规模缩减39.86%。一方面由于2021年四季度信贷层面边际松动，市场情绪修复下购房需求集中释放，带动12月武汉新房成交走出一波热潮，成交量达25252套；另一方面由于一季度元旦、春节双假影响，以及全国疫情散点反弹，市场购买力下降，居民置业意愿偏弱。

从月度走势来看，3月市场行情有所好转，数据显示， 2022年3月武汉新房成交10310套，环比上月增长73.98%，但与去年同期对比相差空间仍较大，同比下跌44.27%。整体来看，武汉市场当前观望情绪仍较浓重，预计随着高层密集表态房地产市场，企稳信号增强，在楼市利好政策的逐渐传导下，武汉二季度市场环境有望转暖，购房需求有望进一步释放。

备注：2020年4月武汉新房成交环比为5809.82%，2021年3月同比为16417.86%。

（二）新房价格结构性上涨，环比上涨10.88%

自2021年12月以来，受开发商让利促销加速回款影响，新房价格连续3月下行，本月或是受一季度新房供应规模缩减，以及部分项目收回优惠折扣影响，价格呈现结构性上涨。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月武汉新房成交均价为14769元/㎡，环比上涨10.88%，同比下跌6.58%。

备注：2020年1月受疫情影响暂无新房价格数据。

（三）一季度新房供应同环比下跌均超5成，3月供应激增库存量止降转升

与成交表现相同的是，一季度武汉新房供应力度也明显较弱，达除2020年一季度疫情期外的最低量，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度新房批准上市套数为20089套，环比上季度下滑56.10%，较去年同期下滑50.44%。虽然一季度新房整体供应明显缩量，但随着春节后开发商推盘节奏提速，3月新房供应大幅上升，数据显示，2022年3月武汉新房批准上市套数为12387套，环比上涨320.2%，但仍不及去年同期供应规模，同比下跌近5成。

从库存来看，受3月供应规模冲高的带动，新房库存也扭转了之前的下降姿态，转而呈现上升趋势，数据显示，2022年3月武汉新房库存量为149099套，环比上升2.92%，同比上升5.43%。从去化方面来看，3月武汉新房去化周期为9.9个月，较上月小幅延长0.7个月。

3月，武汉取证的住宅项目有13个，涉及东湖新技术开发区、黄陂、洪山、新洲及江夏5个区域，东湖新技术开发区取证项目最多，为5个。其中，东湖新技术开发区的花山印象已于本月取证，该项目是由联投置业和武汉城建集团双国企实力联袂，武汉城建集团更是武汉房企中的“王牌军”，连续多月霸居房企业绩榜首，两大品牌房企的品质背书，无疑为项目产品的品质提供了保障，项目处于花山大道与花城大道交汇处，占据花山核心位置，交通、商业及教育等资源的丰富度显而易见，项目首推产品建面约98-116㎡的三居室，对刚需及刚改均较为友好。交投合盛嘉园项目共推出15栋住宅楼，共计预售建筑面积187009.12㎡，是本月取证项目中预售面积最大的项目，该项目总建面约65万方，容积率2.56，主推户型建面约105-144㎡的三房及四房，是市场少有的纯小高层湖区低密度大盘。

（四）东西湖区季度成交量领先，多区成交较上季度回落

从一季度各区域的表现来看，东西湖区成交套数领先，一季度成交3210套，汉阳区位列第二，成交套数为2879套，东湖新技术开发区以2425套的成交量占据榜三。另外，洪山、江岸、蔡甸及黄陂四区成交量也均超两千套，一季度分别成交2225套、2186套、2041套和2015套。从成交量来看，仅江夏、蔡甸及江岸三区成交量较去年四季度回升，其余13区均有不同幅度的回落，蔡甸区涨幅居首，环比上季度增长26.77%，武昌区跌幅显著，较去年四季度下滑92.13%。

从三月成交表现来看，汉阳区作为武汉主城区新盘数量最多的区域，成交表现也是不斐，3月成交1503套，江岸、青山及东湖新技术开发区成交量也均在1000套以上，3月分别成交1456套、1110套和1010套，成交排名分别为第二、第三、第四。另外，3月份有13个区域成交规模环比呈增长之势，江岸区增长幅度最大，环比上涨570.97%。

（五）一季度阳逻板块成交量领先

从一季度各大板块的成交表现来看，新洲区的阳逻板块冲劲十足，以1263套的成交量位列第一，随着近年来教育、医疗及城市配套相继落地，产业聚集促进板块价值提升，同时较低的价格也吸引了部分刚需客来此置业，推高了板块热度，一季度成交均价为7315元/㎡；黄陂区盘龙城板块与东西湖区的吴家山板块成交水平不相上下，一季度分别成交1098套和1060套，位居第二、第三。结合3月的成交表现来看，这三者也是不俗，分别以462套、430套和361套的成交量位居第二、第三和第四，冠军则由青山区的青山滨江商务区板块所担任，3月成交量达571套，当前成交价格在22073元/㎡左右，价格处在相对较高水平。

（六）万科光澜道一季度成交量、成交额双双夺冠，武汉城建业绩斐然

根据一季度武汉新房成交套数TOP20项目来看，万科光澜道项目表现最为抢眼，一季度成交671套，作为万科深耕白沙洲十余年的沉淀之作，项目品质自是不在话下，该项目处在大武昌向南发展的核心轴上，近享大型商业、优质教育及地铁等配套资源，区域占位优势显著，同时项目推出建面约95㎡的精装三居室，为刚需群体提供了较低的上车门槛，鉴于此，项目热销自然不足为奇；武汉恒大科技旅游城项目稍显逊色，以604套的成交量位居第二；长江广电光谷家项目位居第三，一季度成交442套。另外，从3月份项目的成交表现来看，万科光澜道成交表现再显光彩，仅3月成交237套，占据全季度成交量3成以上份额，当前成交价格在18916元/㎡左右；融创临江府跃居第二，单月成交203套；华侨城红坊以108套的成交量夺取榜三之位。

根据一季度武汉成交金额TOP20项目来看，凭借出类拔萃的销售表现，万科光澜道的身影同时出现在成交金额榜的冠军之位，一季度成交金额达13.04亿元；长江广电光谷家跻身第二，实现销售额12.55亿元；融创公园大观销售业绩也较可观，成交11.53亿元，位居第三。而从3月的成交金额榜单来看，青山区的华侨城红坊项目抢得首席，以7.56亿元的成交额遥遥领先，该项目位于青山滨江商务区板块，周边商业氛围浓厚，临近滨江，生态宜居性较强，但成交价格也较高，当前成交均价为26735元/㎡；季度冠军万科光澜道位居第二，3月实现成交金额4.70亿元，较华侨城红坊还是有一定差距。值得注意的是，无论是从季度榜单还是月度榜单来看，各项目的成交表现简直是天壤之别，榜单首位与末位成交额的差值超5亿元，这也体现了武汉楼盘去化呈现出冷热不均的局面。

从各大房企在武汉的市场表现来看，武汉城建集团业绩斐然，一季度销售额达40.40亿元，相比之下，位列第二的融创中国则逊色许多，一季度实现销售额27.53亿元，两者成交额相差近13亿元，万科位居第三，销售额为24.10亿元。整体来看，武汉市场上话语权较强的房企有两种：一种是以武汉城建、中建三局为代表的背景雄厚的国企及央企，一种是以融创中国、万科为代表的深耕武汉市场十余载的大型民企。从3月房企的成交表现来看，月度榜单前二与季度是一致的，武汉城建集团仍然是稳稳的第一名，3月销售额达14.07亿元，融创中国位居第二，单月销售额为9.67亿元，华侨城以9.64亿元的销售额入驻第三。

二、2022年3月二手房价微涨，平稳态势愈加明朗

（一）3月二手房市场价格小幅上涨，环比微涨0.29%

自2020年以来，武汉二手房市场价格平稳态势愈加明朗，环比涨跌幅度均低于1%,月度价格也基本控制在18000元/㎡左右。进入2022年3月，政策环境出现缓和，房价呈现小幅上涨局面。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月武汉二手住宅市场均价为18409元/㎡，环比上涨0.29%，同比上涨1.51%。

（二）涨价房源占比收窄，较上月下降1.8个百分点

从涨降价房源来看，二手住宅调价房源中，2022年3月涨价房源占比为7.5%，较上月降低1.8个百分点。整体来看，随着新房供应节奏恢复，市面上新盘增多，购房者选择面拓宽，业主为加快出售进度还是以降价为主，带动涨价房源占比持续收窄。

三、2022年一季度武汉新房成交略显低迷，预计二季度市场环境回暖

从房地产市场运行情况来看，纵观2022年一季度，武汉新房市场表现较低迷，尽管3月供应、成交规模均有明显回升，但较去年同期仍有所失色。预计接下来，政策端延续放松趋势，促进合理的住房需求释放，武汉在利率下调的基础上，不排除政策有进一步放松的可能性，随着房地产市场氛围持续改善，购房者置业意愿将有所提升，二季度新房成交规模有望增长，但由于2021年二季度成交高基数的影响，同比下滑的局面仍难以扭转。

从当前市面上在售楼盘来看，优质项目可圈可点，如武汉万达文旅城，该项目地处新洲区阳逻板块，周边一些商业配套已逐步落地，像卿正领域阳逻广场、新港佳阳摩尔城等，整体出行也相对便利，同时，项目户型建面约67-120㎡二居及三居，叠加处于全市洼地的成交价格，对刚需群体非常友好，当前成交均价为7183元/㎡。从即将入市的项目来看，预计4月将有约20个左右项目入市，且主要集中在东湖新技术开发区、黄陂及新洲等区。结合3月取证项目来看，优质房源并不鲜见，如028云筑，项目所处的光谷南板块，拥有地铁2号线、有轨电车T1两大快速轨道交通，紧邻武汉大学人民医院，周边的当代卡梅尔小镇、天纵水晶郦都、惠风同庆花园蜜糖镇等小区已经入住，整体居住氛围比较浓厚。

整体而言，武汉楼盘新推及加推力度较大，市面上在售楼盘数量也较多，可供购房者的择选空间较大，同时政策松动对购房者有一定利好，如居民房贷利率下调有利于降低购房成本，刚需群体可根据自身实际情况考虑入市。