郑州今年首批集中土拍落幕北龙湖2宗公开地花落保利、碧辰置业
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【大河报·大河财立方】（记者 徐兵 实习生 张赢）6月22日，郑州迎来2022年首轮集中土拍。
此次土拍共挂牌15宗地块，使用权面积为663259.48平方米（合计约994.89亩），挂牌起始价104.76亿元，其中7宗为城中村改造项目用地，3宗为合村并城改造项目用地，5宗为政府储备用地（公开地）。从竞拍结果看，15宗土地全部成交，无一流拍，合计金额106.7亿元。
备受关注的5宗公开地由保利、郑州地产、龙湖地产、郑州地铁集团、碧辰置业竞得：北龙湖郑政东出〔2022〕3号（网）和郑政东出〔2022〕4号（网）分别由保利、碧辰置业竞得；郑政出〔2022〕3号（网）由龙湖地产竞得；郑政出〔2022〕9号（网）由郑州地产竞得；郑政高出〔2022〕2号（网）由郑州地铁集团竞得。
从整个土拍队伍来看，国央企、实力品牌房企仍是拿地的主力，总体来说，房企拿地越来越谨慎且趋于理性。
合计约27亿元，
北龙湖2宗公开地花落保利、碧辰置业
从区域划分看，成交的15宗地块中，管城区4宗、金水区3宗、中原区3宗、惠济区1宗、郑东新区北龙湖2宗、高新区2宗。
其中，管城区郑政出〔2022〕4号（网）、郑政出〔2022〕12号（网），金水区郑政出〔2022〕5号（网）、郑政出〔2022〕6号（网）、郑政出〔2022〕7号（网），中原区郑政出〔2022〕8号（网）、郑政出〔2022〕10号（网）为城改用地。
管城区郑政出〔2022〕13号（网）、惠济区郑政出〔2022〕11号（网），高新区郑政高出〔2022〕1号（网）为合村并城用地。
政府储备地（公开地）共有5宗，分别为管城区郑政出〔2022〕3号（网）、中原区郑政出〔2022〕9号（网）、郑东新区北龙湖北岸郑政东出〔2022〕3号（网）、郑东新区北龙湖南岸郑政东出〔2022〕4号（网），高新区郑政高出〔2022〕2号（网）。
当天上午，经过长达一个多小时的竞拍，其中北龙湖2宗公开地块分别被保利和碧辰置业竞得。
郑政东出〔2022〕3号（网）被保利竞得，成交总价13.09亿元，楼面地价20663元/㎡，溢价率8%。该地块位于三全路南、龙润西路东，使用权面积37264.20㎡，土地用途为城镇住宅（地下空间为交通服务场站用地），容积率＞1.0且＜1.7，建筑密度＜28%，建筑高度＜24米，绿地率＞35%。起始价121200万元，熔断价139380万元。
郑政东出〔2022〕4号（网）地块被碧辰置业（由交换空间有限公司和大有兴业创业服务有限公司持有）竞得，成交总价13.6亿元，楼面地价12050元/㎡，溢价率0%。该地块位于龙湖中环南路南、九如东路东，使用权面积61006.74㎡，土地用途为商务金融用地、城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.0且＜1.85，建筑密度＜38.99%，建筑高度＜24米，绿地率＞30%。起始价136000万元，熔断价156400万元。
“北龙湖这两宗公开地是此次土拍的一大看点，当下市场环境逼仄，房企拿地越来越谨慎，不过对北龙湖的净地还是有较高热情的，毕竟卖一宗少一宗。”郑州某知名房产分析师对记者说。
除上述两宗公开地外，其他13宗地块，分别由郑州地产、永威置业、金水建投、龙湖地产、万科等竞得。
详情如下：
管城区4宗
郑政出〔2022〕3号(网)被郑州龙兴房地产开发有限公司（龙湖地产旗下）以起始价9.35亿元竞得，楼面地价4812元/㎡，溢价率12.2%。该地块土地位置在童心路南、文德路西，使用权面积55537.78㎡，土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地），容积率＞1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。起始价83345万元，熔断价95745万元。
郑政出4号(网)被河南永威置业有限公司以起始价1.85亿元竞得，成交楼面地价为3831元/㎡，溢价率0%。该地块位于鼎瑞街（宇通路）南、郑新大道东，使用权面积13769.31㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。起始价18461万元，熔断价21161万元。
郑政出12号(网)被郑州鼎建置业有限公司（郑州地产旗下）以起始价12.23亿元竞得，楼面地价4703元/㎡，溢价率0%。该地块位于在长江东路北、尚才路（七里河路）西，使用权面积74300.76㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。起始价122296万元，熔断价140496万元。
郑政出13号(网)被河南省咏麟置业有限公司以起始价6.5亿元竞得，楼面地价4260元/㎡，溢价率0%。该地块位于南四环北、河东路东，使用权面积50837.85㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通运输设施），容积率＞1.1且＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。起始价64973万元，熔断价74573万元。
金水区3宗
郑政出5号(网)被郑州市金水建设综合开发有限公司以起始价7.8亿元竞得，楼面地价4822元/㎡，溢价率0%。该地块位于魏河南路南、长安路西，使用权面积46246.33㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%。起始价78048万元，熔断价89648万元。
郑政出6号(网)被郑州越武房地产开发有限公司以起始价3.92亿元竞得，楼面地价4839元/㎡，溢价率0%。该地块位于宏康路（龙门路）南、长安路西，使用权面积23146.42㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%。起始价39202万元，熔断价45002万元。
郑政出7号(网)被河南卓凯置业有限公司（常绿集团旗下）以起始价3.43亿元竞得，成交楼面地价为4706元/㎡，溢价率0%。该地块位于索凌路东、魏河北路北，使用权面积20816.05㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且＜3.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%。起始价34288万元，熔断价39388万元。
中原区3宗
郑政出〔2022〕9号(网)被郑州中豫安开城市建设有限公司（郑州地产旗下）以起始价6.35亿元竞得，楼面地价4061元/㎡，溢价率0%。该地块位于百泉路北、扬州路西，使用权面积52086.78㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1且＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%。起始价63458万元，熔断价72858万元。
郑政出8号(网)被河南国信乐达房地产有限公司（万科旗下）以起始价4.22亿元竞得，楼面地价4642元/㎡，溢价率0%。该地块政和路南、二砂中路东，使用权面积18163.76㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且＜5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%。起始价42160万元，熔断价48360万元。
郑政出10号(网）被郑州中豫安开城市建设有限公司（郑州地产旗下）以起始价4.44亿元竞得，楼面地价3270元/㎡，溢价率0%。该地块位于爱民路（文化街）南、西四环路西，使用权面积34791.67㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且＜3.9，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%。起始价44376万元，熔断价50976万元。惠济区1宗
郑政出11号(网)被郑州惠盛房地产开发有限公司（郑州地产旗下）以起始价4.51亿元竞得，楼面地价3060元/㎡，溢价率0%。该地块位于绿源路北、毓秀路东，使用权面积50928.62㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且＜2.9，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%。起始价45194万元，熔断价51944万元。
高新区2宗
郑政高出〔2022〕2号(网)被郑州西汇房地产开发有限公司（郑州地铁集团旗下）以起始价11.59亿元竞得，楼面地价4025元/㎡，溢价率0%。该地块位于东风路南、冉屯西路东，使用权面积96024.98㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且＜3.0，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%。起始价115944万元，熔断价133144万元。
郑政高出1号(网)被郑州高新碧桂园房地产开发有限公司以起始价3.86亿元竞得，楼面地价3784元/㎡，溢价率0%。该地块位于弯月西路南、欢河路东，使用权面积28338.23㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且＜3.6，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%。起始价38606万元，熔断价44206万元。
公开地占比减少
集中供地轮次“由三变四”
从供地结构来看，本次郑州主城区集中供地挂出15宗，其中城改地10宗，公开地5宗，城改仍为主力，公开地占比1/3，有所减少。“在当前民企拿地意愿弱、央/国企托底下，郑州集中供地的方式和结构上均有调整，不难看出政府对市场的谨慎态度。”克而瑞河南区域相关人士分析称。
与此同时，2022年郑州集中供地轮次“由三变四”，郑州市本年度第二、三、四次住宅用地集中出让活动将陆续组织实施。
克而瑞河南区域相关人士认为，供地批次“由三变四”，对于政府供应及企业拿地均留出更多的调整空间，有利于提升政企双向灵活度：
一是政府可以随市场变化及时调整供应结构，减少土地流拍现象，完成土地供应计划。
二是同一批次供应量的减少，也意味着同一时期片区竞品减少，后续地块集中入市竞争的激烈将有所缓解。
三是对于企业而言，供地批次增加即年内拿地机会也会增加，企业可根据节奏来及时调整资金储备，布局拿地，相比三批次时期更加灵活。
引入土地预申请制度
降低保证金、出让金可分期
另外与往年不同的是，此次集中土拍还首次引入土地预申请制度，并且在土地保证金以及出让金等方面作了积极调整。
通俗地讲，土地预申请制度是对市场的提前摸底，目的是促进土地市场平稳健康运行，充分了解市场需求，科学合理安排供地规模和进度，进一步完善国有建设用地使用权公开出让制度。
具体实施则是，单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请。市、县国土资源管理部门根据土地出让计划、土地市场及用地预申请情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
4月18日，郑州市自然资源和规划局曾发布消息称，郑州试行国有建设用地使用权出让用地预申请制度。不过，这并非郑州首创，重庆、杭州、宁波、合肥等地相继实行用地预申请制度，并探索出了相对成熟合理的制度规程。
“对于提交用地的预申请企业，一直执行严格保密规定。”关于土地预申请制度，河南某政府部门人士向记者表示，引入土地预申请制度有利于加强土地出让管理工作，落实“稳地价、稳房价、稳预期”长效管理调控机制，保障郑州土地市场的平稳健康运行。
该人士也表示，为促进房地产业良性循环和健康发展，在本批次供地中，为落实2022年3月1日郑州市人民政府《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，土地保证金以及出让金也随市场环境变化做出了调整。“以前保证金是50%，现在降至20%。并且出让金方面也由原来的一次性缴纳改为分期缴纳。”
在他看来，集中供地轮次“由三变四”、引入用地预申请制度、降低竞买保证金、实施分期缴纳等一系列举措的实施，为郑州市土地集中供应顺利实施保驾护航。2022年首轮土拍未出现土地流拍，公开地竞争理性有序，达到了稳经济、促增长、提振市场信心的预期目标，实现了郑州市土地市场平稳运行、整体形势向好的良好业态。
责编:陶纪燕 | 审核:李震 | 总监:万军伟