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2019年一季度已经结束，虽然限购、限贷等楼市调控政策仍未有丝毫松动迹象，但新房和二手房市场降温已经非常明显。相比新房，现房销售、小区成熟、交通便捷、议价空间大的二手房，让许多置业者对其情有独钟。

那么，目前省城有哪些二手房更受业主欢迎？更具投资升 值潜力？带着这些问题，结合省城房地产知名房产中介一季度二手房成交行情，山西晚报记者对省城楼市进行实地探访，深入了解，为大家梳理出实用且理性的二手房投资宝典——

A 入市满两年次新房受欢迎

按照一般购房者的置业习惯，有一定工作经验和经济实力的置业者，往往不会选择购买二手房，尤其是在二三线城市的置业者。目前，在省城同区域的新建商品房比二手房成交价格要贵1000元/平方米以上，由此可以看出，太原二手房的购买群体以刚需置业者为主。

在二手房刚需人群中，大部分是参加工作不久的年轻人、租房已久的外来务工人员，这部分消费群体经济不宽裕，攒够首付只能买旧房子，再加上没有余钱装修，二手房是最好的选择。

近日，山西晚报记者走访了省城六城区的多个二手房中介机构后发现，恰好满2年上市交易的新楼盘最受欢迎，且户型多为小户型，出售原因主要是不少原房东用来“以小换大”。

从太原房天下二手房后台可以看到，70-110平方米之间的户型基本不愁买家，搜索量最多，而地段优越、生活配套完善的优质小区的房源更加抢手，业主刚挂牌就会有买主看房，大多数在两三个月内就有买家下定。

中环地产某门店经纪人郝女士告诉山西晚报记者，目前太原市有在售房源的小区有2000多个，房产证未满两年的不到80个小区，2-5年的100多个，5-10年的500多个，10年以上的1500多个。按区域分，小店区有900多个小区有在售二手房房源，万柏林区不到600个，迎泽区900多个，杏花岭区800多个，尖草坪区230多个，晋源区160多个。

例如位于省城胜利东街的富力城小区，2011年该项目竣工，主力户型为88平方米的两居，销售均价12000元/平方米起，小区房源数量超过500套。由于该项目是次新房，且房产证满2年，可对外上市交易。再比如，恒大绿洲东区的二手房源，竣工年限是2012年，基本上很多房源满了两年进入市场交易，销售均价已达14000元/平方米，小区房源数量超过1500套，80平方米-100平方米的两居、三居房源最多。

链家房产一位经纪人表示，这类小区比较热的主要原因是刚“满两年”，且小户型，以小换大的业主较多，购买的客群多以单身或者是刚结婚的年轻人为主，总价低，支付压力小。

B 学区房成量价走势风向标

在二手房市场上，置办学区房的家长成为主要购买力，由于重点学校的学区房普遍单价高于非学区房，所以学区房是太原二手房市场的成交业绩主力，直接影响着太原二手房的价格走势、成交总额。多位房产中介经纪人表示，大部分决定购买学区房的家长手中资金相对充足，一部分人是由于经济宽裕，还有的人是卖掉旧房筹钱买学区房。

省城刘女士的孩子今年4岁，她告诉山西晚报记者：“最初买房只考虑了房子离单位近、住起来比较宽敞和舒服，后来有了孩子才发现，这套房子唯独不在好学区。我们小区有同龄孩子的家长们，都琢磨着赚钱换房，买一套学区房也成了很多新晋家长的短期目标。优质的教学环境、教育资源，是父母给不了的，所以我们尽一切努力，给孩子创造最好的环境。”

在我爱我家房产中介门店内，刘女士的同伴告诉山西晚报记者：“我有两个孩子，如果想一次性解决两个孩子的小学、初中入学问题，买一套学区房还是很值得的投资。”

房产中介经纪人李女士表示，今年二季度开始市场活跃度很不错，客户到访量、成交量增多，有的客户看上房子很快就能成交。比如小店区长风街八一、九一小学一带，学区周边老小区的房源价格比较平稳，但是年代新的二手房价格呈较小的上涨态势，紧邻学校周围的房价更是稳中有升。紧邻学校比较近的小区，如九一宿舍、橡胶厂宿舍、怡安公寓这些二手房小区咨询量也比较大。

在省城并州路一家二手房门店，经纪人胡先生说，周末探访人数较多，大约七八组，工作日三四组或者更少一些。山西晚报记者4月7日实地探访时发现，店内已有三组客户，其中一组客户因买方出价和卖方预期有差，尚未签订合同。门店周边有青年路小学、五育中学等。胡先生表示，一般来这里买二手房的人目的很明确，就是学区房。成交量方面，相较去年同期明显回暖，但“火 爆”谈不上；户型方面，一居室、两居室的户型更受欢迎，由于户型小均价就相对较高，总体来看，房价有所增长但呈现缓慢态势。

如今，地处学区的房产中介市场会出现两大特点，其一，学区房受关注程度较高，成交量也会有所上升；其二，毕业季租房市场会相对火 爆。消费者选择学位房的目标很明确，就是某个小区甚至某一期的房子，而且学位房集中交易的时间也比较明显，多在暑假期间表现出较为明显的需求，因为下半年新学期即将开始，父母正为子女的学位、学区问题发愁。

C 成熟优质小区市场热度高

几年前，太原不少投资房产的客户会首选配套齐全、地段好的小区。现在，房地产市场逐渐回归理性，投资客退出了二手房市场，刚性需求置业者同样对配套齐全、地段好的房子倍加青睐。

配套齐全的好地段房屋，有很多二手房是上世纪80年代、90年代建设的小区，年代久远、建筑老旧，居住体验并不好，但这些区域内的部分小区经过改造，物业服务、装修尚可，符合追求居住品质的年轻人要求。在迎泽区、杏花岭区，这类小区有不少。

在省城杏花岭区鱼池街，省质监局宿舍近期有不少看房客到访。市民黄先生说，“这个小区离公司近，出门就是府西街非常方便，虽然房子有些旧，但各类配套都很完备。”山西晚报记者了解到，该小区所在的鱼池街街道两旁禁止停车，而整条街道的小区里，只有质监局宿舍的住户有停车位，所以停车很方便，给这个小区的二手房成交带来了很大的优势。其余小区地块都较小，小区仅几栋住宅楼，公共空间绿化面积较少，且无地下车库，车位紧张。

这些中心城区的新二手房销售大热，重要原因是周边交通通畅、配套齐全。然而，山西晚报记者在走访发现，小区内一些步道的水泥地面略显老旧，楼道墙面上印着各式各样的小广告，路边绿植带中的垃圾历历在目，这些看似不起眼的细节却很容易使人对小区的整体印象大打折扣。

针对上述现象，小区附近另一中介的经纪人表示，这类小区条件优劣参半。比如物业费用较低是一个优点，但是同样带来的问题是业主可获得的物业服务相对有限，难免存在配套设施老化、更新维护不佳的问题。“不过总体来说，这类小区综合条件在周边表现较为突出，因此销售情况一直比较乐观。有不少购房者是来自国贸、王府大厦、金融大厦商圈的白领。”该经纪人对山西晚报记者说。

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