北京房产:二手房买卖合同无效的情形千万别被骗中枪

很多人都只知道合同一旦签订就会生效，但是很少知道合同也有无效的时候。无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。那么，房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果是什么呢？

合同虽然有助于保障我们的权益，但并不是所有签订的合同都是有效的。综合归纳，以下几种房屋买卖合同是无效的。

一、房产、地产分别转让的合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，必须同时转让。

二、未办理登记过户手续的合同无效。房屋属于不动产，以等级而非交付为生效要件。

三、产权主体有问题的合同无效。房屋出卖的主体必须是该房屋的所有权人。

四、侵犯优先购买权的合同无效。房屋买卖中，共有人，承租人在同等条件下有优先购买权。

五、单位违反规定购房的合同无效。机关，团体，部队，企业事业单位部的购买或变向购买城市私有房屋，如有特殊情况，需经县以上人民政府批准。

六、在买卖中存在欺诈行为的或是显失公平的买卖合同无效。

七、若是非法转让的，则合同无效。

另外，商品房预售违法，侵犯优先购买权，房屋与土地分开转让，买卖权属有争议的房屋买卖合同无效；无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效；限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效；房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效；与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效。

房屋买卖合同无效的法律后果

1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

4.在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。