今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的松山湖科学城通道「东莞松山湖科学城」整理了以下内容，希望能够有助于您了解松山湖科学城通道「东莞松山湖科学城」。

文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院研究员、中国城市经济专家委员会副主任

近日有机会前往大名鼎鼎的东莞市松山湖科学城做了一次粗略的调研考察。这个依托散裂中子源、南方先进光源、松山湖材料实验室等重大科学装置及科研机构而规划建设、因华为移动终端总部的入驻而扬名海内外的90.52平方公里的科学城，与广州南沙科学城一道，作为大湾区国家科学中心主中心——深圳光明科学城的副中心，其地位和影响力日益提升。2013年时，松山湖在全国高新科技园区排名中还排在53位，目前已跃升为21位。2019年功能区地区生产总值占全市26.6%，同比增长8%，有力地支撑了东莞经济的快速、高质量发展。

显然政府和市场都非常看好松山湖的长远发展，就以房价看，这两年来松山湖的房价一路上扬，6字头已是常态，更有一个8字头的成交个案，能让人惊出一身冷汗。但是，作为东莞科技和经济的核心引擎，松山湖近年来的发展也出现一些明显失衡的情况，快速成长的同时，也暴露出一些突出的问题。

我们可以把整个松山湖科学城分为三层系统架构，政府和政策是顶层系统，作为产业和企业平台载体的园区是中层系统，落地园区的科技产业和企业是基层系统。作为顶层系统的松山湖的政府和政策多年来承接了东莞下放的165项事权，为科学城的建设、招商和运营做了大量超前性、突破性的顶层服务工作，取得了可观的成果。然而，从政策投放和执行情况看，也出现了一些不到位的现象，直接影响到科学城的招商引资和运营发展，表现在基层系统的科技企业招商和落地工作出现明显缺口。

我无法从官方得到确切的数据，只是从科学城多方反馈的信息得知，目前科学城各园区的工商物业空置率高达300万平方米左右，当然，这个数据不一定准确，需要核实，最后以核实的数据为准，我把这个初步了解的数据列出来，只是为了反映松山湖目前产业发展的一个客观现状。

这很容易让人联想到目前深圳工商物业平均空置率高达将近30%的现状困局。但是，深圳的情况和松山湖有很大差别，深圳的问题在于，这些年来，深圳在大力推进新型产业用地（M0）开发的过程中，路子走得有点偏，大量旧改项目变成了一个个华丽的纯商务型的以金融和企业总部等高端服务业为主体产业的综合体，超高层写字楼云集，结果导致供应过剩和空置率大幅抬升。

松山湖作为科学城，其招商对象当然是以高端科技类企业为主，类似深圳那些纯商务型综合体很少，作为科学城中层系统的主要平台载体就是智慧科技园区，我把这类平台载体称为“智创产城综合体”。如果说松山湖目前的发展存在瓶颈困局，我想有可能就出在这个中层系统里，也就是作为智慧科创园区的平台载体上。

此话怎讲？顶层系统的政策投放不到位，中层系统的园区发展直接受阻，必然影响到基层系统的科技产业和企业的入园落地和发展。

园区平台载体目前究竟存在哪些困局呢？我梳理了一下，主要表现是：

其一，交通环境。无论发展什么产业，建设什么园区，首先是要有一个良好的交通环境和条件。松山湖作为科学城，并不是CBD，没有那么高的容积率和密集度，大交通系统也有很好的规划，按道理说，园区的交通环境应该是比较通畅的。然而，科学城的交通是“平交”系统，没有立交、没有轨道，交叉口众多，局部微循环又做得不够好，导致目前园区尚未到发展高峰期已出现比较严重的拥堵现象，很难想象当更多的企业和人员入驻科学城各个园区后，交通环境会恶化到什么程度。

其二，产业配套。目前多数园区的产业布局比较简单，就是以科创产业所需要的办公、研发和中试场所为主体，而为科创研发和智造所需的产业链供应链延伸性关联性服务的产业发展和空间配套普遍不足。

其三，公共服务配套。作为产城融合发展的落地空间，园区平台载体侧重发展了“产”的空间，而弱化或忽视了“城”的空间，从立项审批开始，园区就缺乏应有的商业、教育、医疗、文化等公共配套项目的空间布局，尤为严重的是，多数园区内缺乏必需的配套性居住产品，导致严重的职住失衡，为园区长远的稳定发展留下很大的隐患。政府担心园区发展商搞房地产的心情可以理解，但是，政策对园区合理开发一定数量的、直接服务于园区职工的居住类产品都如此严格限制甚至禁止，这等于回到了多年前的那种工业园、产业园的传统滞后的发展模式上去了，其结果必然是职住失衡，以及陡增区域通勤压力。

其四，融资。现有政策对园区开发融资做了严格的限制，很多中小型企业由于融资困难，无法入驻园区，而有些大的企业即便有能力融到资，但由于园区的政策环境和条件，又不愿意入驻园区，这给园区招商和运营带来很大困难。

其五，物业销售。按照现行政策，园区物业须全部自持，不得对外销售。这给园区开发者的投资回收和偿还贷款造成了很大的困扰。这种“全部自持”的政策初衷当然还是出于对园区发展商搞房地产的担心，但是，全部自持的结果让发展商的资金压力显著增大，甚至出现资金链断裂的风险，当园区由于这种偏颇型的物业产权配置政策而出现发展困难的时候，显然会把困局向顶层系统的政府和基层系统的科创企业传导，形成松山湖科学城的系统性困局。

其六，税收。科学城对园区的税收政策也十分严厉，要求每年每平方米营业面积上缴的税收额度是1000多元，以松山湖目前的产业和市场发展水平看，一个起步阶段的园区要想达到这个目标是非常困难的。按道理说，对于发展初期的园区来说，应该在税收方面给予适当的税收政策优惠，以便让园区和入园企业能够轻松上阵，顺利发展，但松山湖从一开始就启动严格的税收标准，这为园区及入园企业的运营都带来很大的压力。

以上是我所了解到的作为松山湖中层系统的产业园区目前所面临的主要困局。由于这些问题发生在中层系统的园区平台载体内，我们可以把它理解为是一种“中梗阻”现象，向上看，顶层系统政策没有投放到位，会反过来影响更多的顶层政策在实施中难以有效地执行、服务和监管；向下看，由于园区平台载体功能的缺失和运行的失衡，导致大量的高端产业和企业无法或不愿加盟进入和落地运营。

从中层系统园区平台载体的困局看，东莞松山湖的园区现况显然难以与深圳那些比较先进的科创园区的平台载体相比较。长此以往，松山湖的园区运营和发展水平将与深圳拉开更大的距离。

松山湖园区平台载体面临的“中梗阻”问题事实上已经成为松山湖下一步发展的重大瓶颈，处理不好很可能对松山湖的跨越式发展带来严重的拖累作用。松山湖正在加快建设营商环境综合改革试点示范区，深化“放管服”改革，东莞及松山湖决策层显然应该认真对待和切实解决这些显见的瓶颈困局，让园区平台载体能够更加从容自如地接纳更多更有分量的国内外科创产业和企业入驻运营和顺利发展，这可能是松山湖能够保持可持续发展的重大决策和行动。