乌海房产:影响房价因素分析楼市进入买方时代难迎大涨

很多购房者一直在观望,2016年房价走势是什么样的。因为有刚需族关心房价着急买房,有的投资客也想买房。但是整体楼市回暖迹象不明显,库存量居高不下,楼市利好政策真的有效吗?

商品房作为一种商品,商品的价格很大程度上是由供求双方所决定的。但商品住宅具有建设周期较长、价值量大、空间固定性等特点,这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。由于商品房的以上特点所以在短时间内房屋的供给是缺乏弹性的,这就是说商品房的价格很大程度上取决于供给关系。

2016房价走势买方时代难迎大涨

决定房价主要的因素为的供求关系、未来预期和货币三大因素,这些因素都不支持今年楼价上涨,多数二三四线城市已进入买方时代,虽然一线城市刚需稳定,但仅靠消费需求难以支撑楼价上行。不过,由于前期经济刺激尚未完全消化,楼价大跌的可能性很小,或将延续稳中有降的发展态势。住房既是消费品,也是投资品。在信用货币时代,从根本上说,决定房价的有供求关系、未来预期和货币三大因素。

1、从供求看,近年来我国城市建设如火如荼,很多地方超前规划,大面积开发新区,住房供给快速增加,供需矛盾得到很大缓解,甚至出现了住房的结构性过剩。京沪深穗等一线城市因为每年都新增一定数量的落户人口,所以住房需求估计仍将保持稳定增长。但同时新房建设仍在不断增加,前期大量投资性空置住房也将流向市场。因此,总体而言,一线城市住房供需将趋于平衡。二三四线城市由于住房库存较大,住房市场已进入买方时代,购房者有较大议价权。显然,供求关系已难以推动房价再次上涨。

2、从未来预期看,若大家普遍预期房价会涨,则投资性需求增加,房价就会被顺势拉高。但2014年房价已有所松动,楼价再次上涨的预期很难形成。而且,随着互联网金融的发展、股市升温,投资理财渠道更加多元,房产的投资需求正面临全面衰退。特别是2014年底沪深股指的持续大幅上涨,已将大量资金从楼市流向股市,人们看跌房市、看涨股市的预期十分明显。除非再次爆发通胀,否则房价持续上涨的预期很难维持。因此,未来预期也难以推动房价再次上涨。

3、再看货币因素,2015年实施稳健的货币政策,强调稳定和完善宏观经济政策,继续实施定向调控、结构性调控。李克强总理多次表示不会再推行大规模经济刺激,而要强力推进改革,大力调整结构,着力改善民生。因此,推动房价上涨的货币因素较弱。

房价涨跌自有其规律,我们不能脱离一定的前提条件来判断房价走势。多数二三四线城市已进入“买方市场”时代,一线城市虽然刚需依然稳定,但仅靠消费需求难以支持房价上涨。但是,由于前期经济刺激尚未完全消化,房价大跌的可能性也很小,或将延续稳中有降的态势。