2021年8月18日，杭州市住建局（以下简称“杭州市房管局”）官网公告，杭州二手房交易监管服务平台正式启动“个人独立挂牌” ”功能，允许房东以自己的名义发布房源，“打破了依赖中介的传统房屋销售模式。”

第二天，中国最大的房地产经纪交易平台壳牌（BEKE.US）股价暴跌约15%。更多人在猜测，此举是否会引起更多地方政府效仿，是否会对房产中介造成严重影响。

那么，杭州房管局此举的目的是什么？

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单个列表小到可以忽略不计

其实早在2017年，杭州二手房交易监管服务平台就有个人挂牌记录。 2017年1月1日至2021年8月17日，平台五年内共收录自挂房信息127条。

房地产经纪公司我爱我家（000560.SZ）原副总裁、景辉智库首席经济学家胡景辉告诉南方周末记者，杭州有效上市量应该在一年10万个，5个每年上市的总房源数量在50万个左右。根据这个数字，127套自挂房占其中不到3/10,000。 “基本可以忽略不计。”

然而，2021 年 8 月 18 日之后，平台上的自挂房源数量猛增。截至 8 月 30 日，共新增 1,316 条房源，是过去 5 年的 10 倍。

即便如此，目前平台上个人挂牌的房屋也只有1443套。

一位张姓房主于2017年9月在平台独立挂牌。他告诉南方周末记者，他是从一家房产中介那里了解到这个独立挂牌渠道的，但他挂牌的“金兰亭”小区的住宅有尚未出售。 2021年4月将同一套房子委托给浙江联嘉房地产经纪有限公司出售。

该物业的代理人周强告诉南方周末记者，2017年是他通知业主可以自己挂牌，但“上面的人流量很少”。

房管局8月18日发布公告称，平台“已累计挂牌109.4万套，涉及45.18万套房屋”。其实大部分都是“委托经纪挂牌”。

所谓“委托经纪挂牌”，是指在杭州各房地产经纪公司挂牌出售的二手房。杭州市房管局还将在杭州二手房交易监管服务平台上展示此类挂牌信息。 .

截至8月30日，平台已委托经纪人挂牌近27万个。

“应该是95%到98%的委托中介公司挂牌的房子。个人列出的100间房屋中可能有四五间，甚至更少。”周强说。

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重点是监管而不是去中介化

“我们的初衷不是去中介化。”杭州市房管局工作人员告诉南方周末记者，这个平台本质上是一种规范房地产经纪机构和从业人员的经营行为，提高中介市场信息透明度的法规。平台。

2017年5月，杭州市房地产中介行业协会发布通知称，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线。通知显示，该平台又称“杭州房地产交易网”，由原杭州房地产经纪行业管理服务平台升级而来。

升级后的平台集二手房交易和经纪行业管理为一体，由杭州市房地产交易产权登记管理中心和杭州市房地产中介行业协会共同管理。

通知要求杭州所有受托销售房屋的房地产经纪机构必须通过本平台签订房屋销售委托合同，办理挂牌审核挂牌手续，挂牌信息只能通过其他渠道发布平台发布后。

“所有信息必须经过官方审核，然后才能在我们的官网展示，否则为非法信息，无法在官网发布。”周强介绍。

通知要求，各房地产经纪机构申请时需上传房屋买卖委托合同、房屋权属证明（或房产权属证明）、委托人身份证明复印件、房屋照片等资料用于房屋列表验证和列表。

杭州链家另一中介冯伟向南方周末记者介绍，正是因为上市必须经过交易验证才能上市，而交易平台自然有各中介公司的上市信息，从而形成了一个《委托经纪人挂牌不动产》。 “它对我们来说也有一些优势，比如从上面看到感兴趣的房子的买家也可以联系我。”

这个平台的背景是，2016年7月，住房和城乡建设部等七部委联合发布了《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》二手房中介介绍，要求各地要加强住房信息发布管理，提供便捷的住房核查服务，加强行业信用管理等。

杭州二手房交易监管服务平台就是在此背景下推出的，主要承担房地产中介机构的上述监管职能。

登录平台网站，可以看到平台分为“券商管理”和“房源”两大板块。经纪管理板块原为“杭州房地产经纪行业管理服务平台”，开展机构人员信息公示、行政监管公示、行业信用信息公示等工作，对房地产经纪违法违规行为进行处罚公示机构及其从业人员。

对于“单独挂牌”功能，上述杭州市房管局工作人员表示，“主要目的是让老百姓更方便，初衷不是去中介化” .政府不能利用买卖的业务平台二手房中介介绍，让买卖双方自行交易。”

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直接买卖

在中原地产首席分析师张大伟看来，杭州网上个人直挂房功能发展了4年，但挂牌数量很少，影响力较弱。 “这不是什么新鲜事，有影响就已经有影响了。如果觉得中介费高，政府可以规范中介费，但不会自己搭建平台。”

胡景辉也认为，政府运营的房地产交易平台存在诸多不足。相比商业平台丰富的图文信息展示，甚至VR看房等功能，政务平台还远没有房源信息展示的丰富性和体验性，也没有足够的流量支撑。

此次杭州房管局再次宣布推出个人自挂房功能，称新增用户身份分类，可实现个人自挂房信息只公开对个人实名认证用户，经纪人无法查看，防止信息外泄。发泄以防止骚扰。

“但这也没用，经纪人总有亲戚朋友，你只要更改个人信息，注册就可以看到。”胡景辉认为，平台的功能设置不合理。产生影响。

除了政府平台，商业平台进行的房地产脱媒的成功案例其实很少。胡景辉介绍，到目前为止，市场上个人直挂的数量微乎其微。房多多、大房牙等在线房产交易平台推出了直购直销模式，但并未成为市场主流。

58同城还提供个人直销服务。公司一位内部人士告诉南方周末记者，这个业务的市场很小，收入也不多，而且公司从来没有统计过个人直挂的数量。

胡景辉认为，直购直销模式对业主和购房者的机会成本较高。如果房屋挂牌进行网上直销，则意味着业主和买家要承担原本由中介分担的带头验房、谈判、沟通等工作。 “可能三个月不用上班，一天要接几十个电话。”

更重要的是，中介公司可以在交易过程中提供资金监管、产权调查、贷款等服务，为交易提供保障。 “中介公司实际上扮演着保险公司的角色，是底线。”

针对在杭州推出的“个人自挂房挂牌”功能，杭州房地产市场综合管理服务中心房地产市场科负责人胡平立在接受媒体采访时表示，功能尚未建立配套的资金监管账户，交易主要基于买卖双方的信任，如果涉及抵押贷款、产权调查等专业服务，则需要通过专业中介公司进行。

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