一下市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多

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问：问：景先生您好，2017年3月，我在六环外的昌平县城买了一套老旧的小两房，发烧260w。目前位置还是损失了50w。今年，社区在昌平区。在旧街区改造清单内。现在家里有两个孩子，老大2025年要上小学，但由于贷款政策，首付不够换房。问：请问是现在卖房，准备等房贷可能取消再马上买房，还是继续持有，等装修结束？

加固改造的消息对房价影响大吗？如果等到转型结束，政策来了再卖，交易时间会不会很长？小区加固改造后价格会不会大幅上涨？

答：答：您好，感谢您的信任！1、老小区改造的重点是小区业主意见是否统一，下一步只有如果所有的统一意见都写了，就执行。 >旧的、破的、小的在未来有没有价值，主要看这片区域的能量。这种类型的房子本身毫无价值。真正有价值的是土地资源。核心区的土地资源一直是稀缺的，最终市中心老旧。社区内的高层住宅也将迎来善终。

因为这些城市的中心一直是城市的中心，所以从未改变。低能耗地区的发展必须依靠新区建设。新区越有价值，旧区越破旧；核心区破烂昂贵，质量达不到，所以牺牲距离换取质量；远郊有的刚需新品，有一定的价值，但如果没有普遍上涨，很难开车，建议大家观望，市场热卖总是成本更高- 比现在卖有效，而且你不会损失那么多。如果市场火热时有买家接盘，可以考虑出手。去热区看看质量和更新的质量。也可以选择200万元以上和部分首付贷款。筹集了一笔好交易；

市场有非常强大的反馈功能。买房不赚钱，是亏本；这是我们判断和行为的直接结果。及时纠正错误就足够了。还是有机会的。买房致富的路向来是被过度宣传的，房价上涨没有尽头。放松心情，就应该交学费；建议仔细阅读《星球本质》中的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝你好运！

问：问：景先生您好。请问：北京市昌平区花园东路金隅上城县有投资价值吗？谢谢！

答：答：您好，感谢您的信任！昌平沙河以北、京藏高速以西、大广高速以东的区域价值非常薄弱。基本上可以说已经和主城区分开了。未来科学城、沙河高教园区等畅想空间，在规划有利的前提下，这些区域自2017年以来出现了最大跌幅，科学城跌幅超过20%；其他领域可能更严重。承骏的这个项目很好，价格也比较低，但是价值确实比较弱。比它地段更好的丽春湖别墅，跌幅超过30%；

北京的房地产增速发生了翻天覆地的变化。 2013年之前，中国整个房地产市场处于总体增长周期。在那个阶段，所有的房子都上涨了，增长速度也差不多。 2017-2017年是总体上涨向结构性周期的过渡阶段。在过渡阶段，并不是所有的房子都涨了，甚至在2017年之后，出现了严重的分化浪潮；建议不要接触这类市场；建议仔细阅读精华专栏。 《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文祝一切顺利！

问：问题：您好！预算550w，如果考虑投资的话，朝阳丽都枫泾一号61平户型和昌平建发君和府87平二居室哪个是？丽都1号是新房，据说这个单位有18年；君合楼是25年的期房。同价位哪个更好？另外，如果是550w买房子哪个软件好，海淀或者朝阳有哪些新房/期房或者二新房值得推荐？

答：答：您好，感谢您的信任1、我在精华专栏文章《朝阳选品跑赢大盘指南》中详细分析了这些方面，建议仔细阅读。酒仙桥是一个地方。人们称它为丽都商圈，区外人称它为城乡结合部。这种看法是不合理的。酒仙桥相对独立，整体面积太小，无法形成商圈。很难吸引其他地区的人来这里。买房子。其次，电子城是夕阳产业，非首都功能定位。再加上城市里太多的村子改造难度大，所以这个区域的价格一直涨不起来；

如果街道能够整顿，酒仙桥路拓宽，未来通往望京的东西路开通，酒仙桥将会有质的变化。但大型艺术区占用大面积土地资源，导致整个区域商业化。布局不是很合理，导致改造优化困难。事实上，如果你住在这个地区，你必须依靠外围地区的生活设施。很高，这两套房子相比君和公馆还是有一些优势的，但是要交房25年，再加上设立房本的时间，一是不确定因素多，不可抗力，二是房子已经失去了财务财产，

2、550W 海淀没有特别合适的投资计划。你可以看看朝阳长影的苹果派，北京新天地五期，比较符合你的预算。长影是没有学区的溢价。购买力支持的区域；现在主要承接国际商贸区往西通勤，未来将由通州大运河辐射，这是一个未实现的效益。苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比很高，居住体验非常好。 ，从房地产和商圈未来的增长空间来看，是比较乐观的；建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资核心逻辑与原则》一文。祝您一切顺利，如果您有任何问题，请随时问我。

问：问：景先生，您好，我的基本情况如下。 2018年在房山良乡大学城附近买了140平米，总价600多万元，首付260元左右，月供2万多元。现在我手头有超过 300 万兹罗提。我在海淀中关村附近工作，爱人在清河工作，孩子2027年上小学，全家户口在房山。这家人目前在城里租房。

现在最大的需求是：2026年前买房（山后区暂不考虑），户籍迁回海淀上学（不求学区房，只要户籍在海淀就够了）。因此，我对房地产的经营有如下计划，请北京总经理指导。

1.房山的房子没变，继续月付2万多元，300万多ZD直接在海淀购买落户（不考虑山后面积） , 小学毕业后就解决了。卖了买房子哪个软件好，然后房山的也卖了，统一市区的那一个。目前我了解到的海淀洼地超过300万，分别是清河、西二旗、天村。优点是可以结算；缺点是：需要继续承担月供2万多元，房山升值空间有限，跑不过年利率；一家人继续租房。

2.今年我把房山的房子卖了，加上300多ZD，差不多可以入手600的房子了。两个人上下班通勤方便的地方是学园路，而且两个人上班也很方便。优点是：不用租房，不用还房贷；缺点：住的小，2个小孩和老人不方便。

3.房山的房子一直没变，300万ZD没花。继续观望。 4年后孩子入手前有400ZD，或者4年后卖房山，但是选择的范围相对比较多（不考虑涨价）。优点是：实现结算；缺点是：4年后的不确定性，收入未必能跑赢房价；继续租。以上三个方案是我的初步想法，排序也是我自己计划好的操作顺序，但毕竟能力有限，考虑不足。

答：答：您好，感谢您的信任！从利益最大化的角度来看，第二种方案更适合你； 1、房山本地产业欠缺，未来很可能跑输大盘，而北京目前的人口停滞，不足以支撑十郊的发展。作为一项投资，我们通常建议避开这些地方

价格决定了未来房价的空间。低价本身就是一个优势。以低成本购买高价值资产是您的收入。以后你卖房子的时候，议价权也掌握在自己手里。这里的低价不是价格。绝对便宜，但比竞品性价比高，绝对价格低的通常都是坑

而竹笋是指比其他同等价值的楼盘便宜。核心是价值，价格低于价值，所以有增长空间；长阳这个房山比较好的商圈，还有想象空间。随着丰台的外流，未来丽泽人口会爆满，核心区上车压力过大，部分刚需乘客会选择长阳上车；

目前的规则是房价上涨的时期；第一，第一轮上涨是学区房和人气区（核心区）的品质，第二轮还是学区房+人气区next-new+一级成熟溢出区只需要新的品质和劣质库存，第三轮轮换到二级溢流和冷门板块，同样是劣质，刚需；良乡大学城有点冷，当地购买力有限。随着物价上涨越来越少，购买力要溢出到过去有点困难。其次，你的房子140平米有点大，流动性可能不如你刚需要的市场。建议本轮市场行情寻找机会抛售，向市区移动。 .

2、如果你按照自己的想法，对房子袖手旁观，可能会错失一次又一次配置优质资产的机会。投资就是乘着城市经济和产业发展的红利，获得一定的回报。及时投资，实现复利增长。获得财富有两种方式，一种是创造财富，一种是分配财富。购买优质房产是为了分配财富。哪些好物业放在那里，谁买了财富就属于谁；可以给本金加点杠杆，增加负债，把总价提高到800-900。投资物业的增加取决于筹码的选择，收益取决于杠杆。只要你选择了合适的筹码，尽可能地增加杠杆。因为你的数字越大，收入就越大；建议仔细阅读《星球本质》栏目《北京房地产投资的核心逻辑与原则》、《北京7个行政区边缘房价预警研判》等文章。问一个问题。

问：问：北京先生您好，看了您的文章和一些问答，我有一些疑问。我家现在的情况是夫妻都是北京人。富头翠城有一套他们父母名下的保障房即将出售。估计收入400元左右。 2019年我和爱人在怀柔买了一套竞争有限的房子，契税21年交完。 5年内可以上市。目前住在怀柔，在城里工作，儿媳在密云工作。 （这也是我当时在怀柔买房的原因）

家里有一个两岁的宝宝，4年后就要养大了。这个家庭目前的年收入在45-50左右波动。房子卖掉后，父母考虑换房子。好处是它是唯一没有贷款的房子，但目前比较纠结，考虑到孩子未来的上学和房产的保值增值。

问题一：怀柔的商业贷款今年已还清。近年需要提前还公积金吗？考虑1：父母直接在怀柔买房，可以在怀柔学区买房。当时看到了新盘北科建海滨延溪，是平房。一楼带庭院的总价不到300万。开发商的理念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京市实验二小怀柔分校），这个选择是为了满足家长的居住环境+孩子的就学需求（学校目前一般）。但是看了你的文章我也知道这种新盘属于护盘，预计5-10年后才会发布。从这个想法衍生出的一个问题是：您如何看待怀柔科学城未来的发展？多久会影响房产升值？

考虑2：如果在市区的朝阳新元里、流芳、花家地等地区买一套带学区的老破孩，可以借一部分总预算提500左右，租房补贴住房贷款。孩子在朝阳上学区学位，一年后回城上幼儿园，上一些九年制的学校，但现在朝阳区的入学率却是惨不忍睹。

注意事项3：这个不是原来的。看了你的文章，和周边教育网点的朋友商量了一下，500的预算也可以用在东城区的老破。东城学区的概念比较一般，整体入学率还不错。 房子出租后，可以在附近租一间大一点的房子住。

追问总结：综上所述，我个人希望以后能利用这次卖房的机会，把400万的房价涨上去。如果现在能把城里的房子卖掉，等孩子上学的时候才卖，至少再加上学籍要求，最快8年可以出手。意思是可以长期驻守，那么是在城里老小驻守好，还是在怀柔科学城一带驻守比较好？怀柔教育目前处于全市垫底，但目前的信息是，2025年怀柔将有清华附中直管12年一贯制学校开始招生（我家要上学了） 2026 年）。考虑到科学城的定位，应该不会太差。所以现在比较纠结。这次换房子的方向是市区还是怀柔，然后再看一下我能到达的区域。希望各位大神指点迷津，非常感谢。

答：答：您好，感谢您的信任！1、怀柔属于北京远郊，地理位置比较寒冷。北京的产业发展轴在东南，西北在海淀，西南在丽泽，中间是金融。街道东侧是朝阳亦庄副中心。这些载体是成熟和发展中的；因此，怀柔的发展难度较大；一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后是商圈发展，是楼市的三大支撑点；

这三个对怀柔来说都比较难，而且每个都有很大的不确定性；非硬性要求不建议在怀柔购买房产；就算是租房，这也是在怀柔买房的基本逻辑，2025怀柔清华附中，没有人能保证整体的教育质量。学校好不好，要看老师、生源、家长。从教育平衡的逻辑来看，在市六区之外，首先支持的应该不是怀柔；

2、东西海潮学区逻辑不一样。朝阳主要对外籍家庭友好，海淀比较有竞争力，东城比较佛系，比较平衡。看东城最低总价的入园名额，这个方案比较稳定；城里老少都不会站岗，升值属性稍弱，但还是有一些提升，怀柔很可能会亏本，资金成本比较高，另外翠城的房子是卖的尽早。这个地区的保障性住房市场不会很好。公积金的利率很低。如果短期内不卖，则无需提前付款。 “原则”祝一切顺利

问：问：你好，北京，想请教一个令我不解的现象：通州、门头沟等地区，新房比周边二手房高2万左右面积，但比附近的二手房低1。 1万元左右，每次销售都说两三年后新房会比周边高出很多，也有人说楼花至少要涨一万元。新房的价格是这样的。

答：答：你好，销售是骗你的，把你当成一个根本不懂行情的小白。开发商的日子越来越差，利润这么低，何不多卖多卖。一个好的项目应该是新房比二手房便宜。购买新房最重要的指标之一就是价格。你必须区分买入价和卖出价。很多人会认为某个开发商调整了某栋楼的价格。 , 但这是你买的所有价格，开发商卖给你的价格，

新房市场成交价无参考意义，市场不会认可二级市场成交价。只有三级市场的成交价格是公平的，可以参考！三级市场是通过各种政策干预，卖家和买家长期博弈最终形成的价格，得到大家的认可。也就是说，真正的决战是在三级市场，也就是二手房存量市场，也就是说，如果你真的在二手市场挂牌出售，第一个卖的是什么？价格，二次成交周期是多长，真正卖到二手时，和周边一手折扣相差多少倍

这个贴现率是一个明显的指标。在一些相对较差的行业，几乎是70-20%的折扣，有些甚至更多。这些地区的房子都是高价买的，绝对不能投资；门头沟在15-17年非常炒作，就是在这个时期开放的。金地华辰、西山怡景、西山御苑、秋马四季等盘面目前处于下滑状态；跌幅超过 20%；而且能接单的人很少，交易周期大多在一年以上；建议仔细阅读星球精华栏目《北京房地产投资核心逻辑与原则》一文祝一切顺利！

问：问：您好，这两天看到丰台大窑地铁站（14号线）旁边正在建设的第一个天悦山河项目。我有几个问题要问你。想买给爸妈住。项目号称是五代楼，微循环技术（金茂富科技引进），无空调暖气，18-24恒温全年无休。你明白吗？真的那么好吗？太依赖科技的房子，在特殊情况下会不会出问题？

第二，该地区房屋的保存和升值情况如何？目前，已在万科紫苑周边购买了近8万套二手房。这天月山河已经封顶了，据说明年年底就可以交房了。目前价值8万元。这个项目和这个领域值得考虑吗？目前第一套期房有风险吗？第三，我爸妈现在住在丰台怡海花园，手里的现金可以买天月山河。如果有，怡海花园的房子怎么办？我应该用现金卖掉它，还是再买一个保值增值能力强的区域房子？还是不卖，租房子？

A: 答：你好，1、真正的大品牌科技屋，包括恒湿恒温，住起来更舒服。科技屋直接意味着家具电器更智能，室内设施更智能这是住宅的未来之一。这种趋势，但不是所谓的第五代架构。第五代架构彻底颠覆了传统架构。如果高科技住宅是由一些大开发商做的，那就更让人放心了。小品牌如果引进技术，就不敢保证，如果出现很多小故障，后期维护就浪费时间和精力了。我觉得对于房子来说，不要太依赖它的软件设施，多关注房子里面不能改变的东西，比如户型、楼层、地段；这些因素都能凸显稀缺性，而软件花钱就能解决，

2、天月山河在这个位置卖8万元，未来在二手市场的优势不是很明显。万科紫苑2017年卖了8万元，5年过去了，今天还是8万元，而且是好楼只有好的公寓和优质的楼盘才能卖到8万多。万科紫苑属于该区域标杆楼盘，紧跟度假风光，紧随其后的是天虹美玉和建邦；天岳山和河在位置上不如万科。 ，靠近高速公路，唯一的卖点就是所谓的高科技住宅。这个区域的价值可以保持，但是升值是平均的；怡海园在高科技园区的涨幅适中，手上的现金可以卖掉这套房子，更有把握。配置一套高区优质楼盘，建议仔细阅读精华栏目文章；北京房地产投资的核心逻辑和原则。只需按照我们的会员文章进行选择；最低要求是吃盘子红利，祝一切顺利！

问：问：北京先生很好，看了这个问题，我学到了很多。目前总预算在400左右。我在展览路工作。我想买一两间小房子。恐怕以后房价会涨。我主要是想保值。目前我们正在考虑6号线和16号线沿线的区域，根据您的建议，我们应该重点关注朝阳的长营、潮清和四会，丰台区的太平桥和丽泽。几个问题问你：

1、在潮庆和丽泽，你推荐的小区已经报价9万平方米。这种楼盘还有空间吗？ 2、丰台太平桥区域算不算丽泽的辐射区域？它有价值吗？这个区域整体生活比较方便，除了少数社区，大部分也比较老。 3、可以在单位附近买房出租。在这种情况下，你推荐哪一个，四会还是长影？4、你觉得顶楼怎么样？你能开始吗？尤其是老小区的顶层？等级改变后会更好吗？谢谢你的建议。

答：答：您好，1、很多人都问过这个问题，一些热门行业的房价是否已经见顶。从宏观市场来看，房地产属于金融业，推动房价上涨的唯一动力是纸币通胀。 ;从微观市场来看，这些领域对优质盘的需求永远大于供给。说白了，只要货币供应量继续增加，这些地方房价的上涨就没有尽头；价格只是一个信号，那些认为这些位置的房间在顶部的人，难免会一次又一次的错误板奖金，

2、 不代表行业直接辐射会涨价，也要看你的状态好不好。例如：潘家园离国贸三环路约3公里，但全区房屋常年。跑输大盘的核心原因在于潘家园本身并没有达标。即使在核心领域，也很难跑赢大盘；我经常说潘家园，因为国贸是北京的地标性建筑，大家的认可度很高。 , 这种例子比较容易让大家接受。太平桥片区不是优质商圈，或在北京西站一带很难发展出优质商圈。丽泽附近的优质商圈西局就是其中之一。虎鹰、草桥、玉泉营都考虑了，总预算400左右，可以往玉泉营、草桥方向看，

3、四会和长影都可以。从成长性来看，长影优于四会。 400，可以在长影选个好盘。能不能买到顶层就看价格了，正常的价格肯定不行。 , 如果低于社区正常交易价格，可以考虑。如果你在未来以低价买入，那么你在未来卖出时也将持有溢价权。建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。有空再问我！

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