高新66个小区价格公布从6千到2.6万某小区身价翻4倍

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昨天说到滨湖核心板块省府房价在涨，高新的核心板块蜀西湖也没有闲着。最近，片区的祥源城成交了一套高层，均价达到了2.66万/㎡，同样刷新了小区的成交记录。

根据某二手房的数据显示，祥源城三期成交一套93㎡小三房，成交均价26667元/㎡。这套房源的成交周期较快，仅仅用了三天，而且溢价空间不大，挂牌249万，成交248万，只让了1万。

翻看小区近期的成交记录，仅仅在8月该小区就成交了17套房源，这还仅仅是合肥一家中介的成交数量，不得不说该小区的热度还是非常高的。

高新的祥源城首开要追溯到2014年，作为板块的拓荒者，当时祥源城最初的售价只有6666元/㎡，时至今日，小区身价早已突破2万/㎡大关，现在最高更是卖到2.6万/㎡，身价翻了4倍，为什么这个小区的涨幅如此之快？大概有以下几个原因：

龙湖拿地高新CBD地块 城市副中心地位坐实；8月28日，龙湖以总价25.78亿拿下蜀西湖北岸的高新GX202009地块，这意味着高新区CBD的打造迈出了最为实质性的一步，蜀西湖的城市地位得到进一步的提升，而位于北岸的祥源城自然也受益良多，2.6万/㎡的高溢价成交也就能够相应的理解了。

小区周边的配套齐全；祥源城的资源优势也十分明显。项目是地铁房，而且站点就在门口，地铁4号线明年就能通车，非常方便。此外小区所处位置为高新区的商业中心，有祥源自带的银泰城，明年上半年开业，也有砂之船奥特莱斯、且购物消费很方面。自然资源又有王咀湖在侧，整体的大环境确实没得说。

此外，项目还位于高新六中学区范围，虽然目前该校还没有出成绩，但是相比蜀西湖板块西岸的垫底永和中学预期还是要好。

片区新房房荒，刚需产品更是寥寥无几；随着高速清盘、祥源金港湾、中南樾府接近尾声，蜀西湖板块又出现了房荒的情况，特别是刚需产品，目前蜀西湖核心区已经没有有高层的新房项目了。这也让祥源城90多㎡户型比较吃香，成为二手房市场的抢手货。

赶上了2016年的合肥房价上涨；在合肥，有一种买房叫2016年之前买房和2016年之后买房。祥源也是2016年合肥房价过快上涨的受益者，但小区能到目前的水平，不只是因为那波房价上涨的影响，要知道2017年，小区的身价也只有1.5万/㎡，身价只翻了一倍；近几年实质性利好的不断涌入（地铁、学校、CBD），才是带动小区的价格上涨的真正原因。

涨价的不只是祥源城一个小区，在统计了今年1月到9月高66家二手房小区的价格发现，今年涨价的小区共有58个，占比达到了87.8%，降价的只有8个，下面是各个小区具体的房价表现：

从表格数据信息，我们可以看到：

涨幅前5的小区房价上涨均超过了25%，其中峰尚国际更是上浮了52.28%；均价涨幅最高的金濠优活城，均价涨了7489元/㎡。

这几个小区涨幅较高的小区都有一个共性，就是位于目前梦园中学的学区范围。今年年初，高新区官宣引入科大附中，未来将接管梦园中学学区，受到利好消息的刺激，片区二手房涨势较高，由此可见，学区对房价的影响还是很高的，就算教学质量还没有得到中考成绩的验证，但学区的预期依旧能带动房价上涨。

虽然小区房价普遍上扬，但依旧有部分小区房价出现下跌。其中大部分都是小区的老小区，出现了资产贬值的情况，此外，华地在合肥的代表作品，华地紫园也出现了降价，主要原因还是小区更换了物业，业主质疑新进驻小区不符合资质，这一负面消息影响了整体的房价水平。

下跌最大的为维多利亚小区，均价跌了11.13%。该小区以别墅为主，虽然定位上偏改善，但是，处在工业园区，且周边来往车辆相对较多，居住环境不太能被改善人群认可，所以价格一直处于下行状态。

从目前高新区市场的整体房价水平看，二手房的价格与新房相比不具有优势性，新房精装的价格目前在2万/㎡，而片区很多毛坯房其实也已经突破了2万/㎡，在置业选择可以着重考虑一下几个因素：

首先是学区。学区的溢价能力还是有很大的。科大附中落户高新天乐片区就是很好的例子，说明学区对二手房的保值和溢价起到的作用很关键。不过对于选择片区置业还是需要持谨慎的态度。对于有学区需求的买房人而言，预期高不一定就代表教学质量就一定好，庐阳45中森林城校区就是个例子。对于投资客而言，片区的房价已经有了较大幅度的提升，后期再涨也是缓涨，未来的增长点可能只有在出成绩的时候，需要3-4年的时间，周期长，而且也不能100%确定成绩优异，涨还是跌还得另说。

其次是交通。目前高新区开通的地铁有2号线，4号线即将通车，6号线也已经准备开工了。合肥城市空间格局不及北上广，虽然地铁的溢价效应没有一线城市大，但地铁的开通对周边的二手房还是有影响的，比如地铁3号线开通，周边小区普遍涨幅在2000元/㎡不等。

再次是品牌。从二手房市场我们可以看到，除去外部学区和地段的因素，能保值的就是品牌，大多溢价较高的小区都是由品牌开发商打造的。优秀的房企品牌，在小区物业管理、房屋质量及居住舒适度等方面都会相对而言要好一些，当然，这里说的品牌房企并不是我们常看到各种区榜单上露脸的房企，而是在合肥实实在在打造过优质小区的房企，比如华润、绿城、置地等等。

结语：作为合肥置业热门区域，高新未来还有很大的升值潜力，这是高新区整体的定位和发展方向决定的，高新区的整体区域发展也越来越好，对刚需客、投资客的吸引力越来越大。所以，综合而言，高新区的房产市场还是很有预期的。