5万元一套你还嫌淮南房子贵嘛「淮南买房」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的5万元一套你还嫌淮南房子贵嘛「淮南买房」整理了以下内容，希望能够有助于您了解5万元一套你还嫌淮南房子贵嘛「淮南买房」。

今天，容我炒个冷饭。

①

前段时间，安徽淮南因出现大批“万元房”引发关注，单价最低的房子房价仅600元/平米起，甚至四五万元能买一套建筑面积为54平方米的房子。

先看几个案例：

虽然很极端，但是可以看出，所谓的“万元房”基本都是位于淮南曾经的矿区，随着产业的凋敝，出现了人随产业走、房价"鹤岗化"的情况。

当然，以上都不是重点。重点是这些房子一路俯冲的价格：

这样的房子，配套成熟，且自住性价比极高，为何价格却如此不理想？

看了一下，网上的观点不外乎几个：

1、品相不好

但其实，现在淮南正在大刀阔斧地进行旧城改造，很多老小区都享受到了城市更新的红利，小区粉刷、道路修整都在进行中。

2、因为没有电梯

但现在老旧小区的电梯加装工作正在推进中。

3、因为市场行情不好。

但行情对市场的影响是一致的，为什么偏偏老旧小区的资产属性却如此脆弱？

4、因为贷款原因。

这确实是一个重要的影响因素。除非有重点城市的重点学区加持，否则在银行资产评估中会被归属于典型的劣质资产。应该说，“老破小”一直处在金融鄙视链的最低端，银行20年房龄的卡口松松紧紧。

那么，这就需要一把手全款买下一套“老破小”，而这笔钱却又能够付得起一套刚需小三房的首付款。

②

但以上是最核心的原因吗？

不是！我认为更核心的原因是淮南的房子太便宜。

在安徽更大地市动辄八九千，有的县城甚至已经破万的房价下，淮南有一大批低价刚需盘可供购买。

在淮南这样典型的新房市场，对于刚需购房客户新房的倾向度远远大于二手房。而在新房营销呈现上，规划、产品、户型的迭代升级，二手老破小根本无法抵抗。

站在理论分析的角度，地段相对核心、配套相对成熟的老破小的高性价比是有目共睹的，但资产价格表现证明了这压根就是一个伪命题。

当然，这其中还有其他因素，比方说【要素转移】，对于10-20年前的淮南人来说，香港街、火车站板块一定是非常好的板块，但现在并不是，起码无法吸引很多年轻人。

所以我们要得出一个核心结论：无论刚需、改善，淮南人缺的从来不是房子，而是好房子。

至少相比较于北京、上海甚至合肥，淮南的城市基本面和房产结构，决定了淮南人没有疯狂到去选择老破小。

③

到了这里就引申出第二个问题：我手里有这样的老破小怎么办？

我的建议是：找准机会，果断出手/置换。

但是，知易行难。我身边就有好几位朋友出现这种情况，基本都是因为家里老人去世，手里握有一两套老破小，但是在淮南这样的地方和市场，不论是出租还是出售，都很困难。

其实在这样的细分市场，老破小的对标客户一般就是地缘客户，要么是方便孩子就近上学，要么是个体户方便做生意，都是年龄略大、且消费习惯倾向于全款的客户。

讲得再直白些就是，碰就碰到了，碰不到，再降价也卖不出去。