苏州板块分析⑮|吴中城南值不值得买

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虽然苏州没有市中心，但是如今的苏州却是有几何中心的！摊开苏州的地图，这个几何中心当之无愧的就是现在的吴中主城南中心。

但是在苏州主城六区中，吴中区是东西跨度较大的区域，西向东可大致划分为七个板块：太湖旅游度假区、胥口、木渎、太湖新城、城南、尹山湖、甪直。

▲吴中区主要板块分布

如今吴中热点板块，东边尹山湖、甪直板块如今在园区辐射内，西边的木渎、胥口也已经被新区辐射。目前举全区之力发展吴中太湖新城，城南的规划起点很高，但是在功能配套方面兑现程度低，也引来了市民的一些不满。

城南作为核心板块，本该是苏州6大区域中发展醇熟的中心核板块，如同狮山在新区、湖东在园区的地位一般。但目前发展的还不如几大新城。

城南街道始建于2004年，在乡村田野中崛起，从城乡结合部逐渐迈向苏州主城南中心。

由于发展时间早，给吴中城南带来了弊端。大量的老旧居民区、厂房，限制了土地的开发利用。教育、商业、公园等基本民生配套没有到位，城市界面差，经济在苏州六大区中也处在中下游。

也不过18岁的吴中城南，却有着老城的标签。

制约城南发展的短板，十分突出——

1、土地资源严重不足。部分厂房还未腾退，城区剩余可建设用地少，土地方面缺少更多的拓展空间。

2、商业配套分布不均。城区现状建筑功能以居住和商业为主，居住建筑以老旧小区为主，商业配套主要沿主干路分布、业态传统，各类配套设施匮乏。

3、公建配套分布不均。辖区内虽有优越的教育、医疗、养老等资源，但还存在着规模不足、空间分布不均等情况。

4、居住环境质量不高。城区现状建筑布局分散、量大面广，以老旧小区为主。

好在，2019年提出了“退二进三、退二优二”的旧城改造规划，从土地资源上开始解决城南发展的根本问题。

以东吴南路为主线，全面“退二进三”“拔高扩容”，南部“新城”开始大拆大建，大片工厂被推平，其中，有近60%的空间都将更新，为发展腾挪空间。

吴中城南在地理位置方面是相当有优势的，在交通上，不仅有友新高架、南湖快速路、吴东快速路3条快速路，更有2、4、7号线（在建）贯穿，11号线、15号线规划中，快速通达苏州各区。

当然，吴中城南还在积极引进大型高端商业，规划10万方的吴中天虹购物中心和6大商业服务区。其中，今年将有三大商业将陆续开业，包括苏悦汇商业广场、鲁能美成坊、淮海168广场（即宝盛商业广场）。

休闲娱乐上，口袋公园、沿河景观环境提升
同时，居民呼吁的公园休闲配套方面，口袋公园和改造公园计划正在积极推进。
并且目前已经启动了沿河景观环境提升的研究，计划在局部节点准备分期启动实施如彭泾港路北侧沿河观景带。

教育上，板块内规划9所学校
教育资源一直是吴中城南的一大短板，能拿得出手的名校少之又少，只有碧波实验小学及附属幼儿园、碧波实验小学、碧波中学算是吴中的老牌名校和私立的苏州外国语学校。
但根据板块规划，未来吴中城南还将有9所学校含小学和中学，并且基本上都是围绕着住宅区分布，期待更多的优质教育资源的引进。

产业上，《吴中区环太湖科创圈建设行动计划（2022~2025）》重磅发布！目标打造成为苏州市数字经济时代产业创新集群先行区、示范区。规划布局十大科创园区，加快推动经开区“产业科技”、高新区“人才科技”、度假区“文旅科技”。

其中，宝带桥国际研发社区：项目规划面积8.7平方公里，大院大所的建设，聚焦先导产业和交叉科学，引入一批知名大院大所创新平台，集聚一批战略科技人才，打造国际一流的研发社区。

作为吴中发展的老牌区域，目前这里的各项配套比较成熟，现在的国际研发社区引进的大院大所等高知高薪人才，购买力极强，他们定居的第一选择，肯定是改善主流的城南。

吴中城南重新进入大家的视野，从2020年开始，吴中城南板块频频挂地，金地、合景、中交、香江控股、中建智地，万科等品牌房企陆续进驻吴中城南，目前板块内有10家在售楼盘混战。

在一连串土拍新房入市下，城南重新走进买房人视线，也因此赢得了一波关注。

在苏州第二次挂地中，吴中城南迎来2宗地块。
一宗位置位于北部的老城南板块，周边配套较成熟，居住生活氛围浓厚，老小区密集。地块占地面积75432㎡，容积率2.8，后期大概率打造高层产品。

并且地块就在吴中万达边上，对面是目前在售新盘香江翡翠天辰，均价28779元/㎡，未来地块入市预计价格和这个差不多，周边还有金地燕风华、龙湖泱望、阳光城檀苑等项目，均价2.8w /㎡，均已售罄。

另外一宗位于新城南，地块占地41695㎡，容积率2.3，后期大概率打造小高层，高层，并且地块就在地铁7号线枫津路站的边上，妥妥的地铁盘。

虽说现在两块地还没有入场，但现在的城南依旧竞争激烈，目前板块内已有10个在售楼盘，其中有三个项目剩下尾盘在售。市场竞争压力很大。周边有众多在售新盘绿城明月滨河、中建晴翠璟园、万科滨河道（成交楼面价17735.63元／米）。并且区域的几个在售楼盘，拿地楼面价相差不大，容积率也差不多，都做的是小高层和高层的规划，且都是全装修住宅，配套也都差不多，同质化产品竞争可以说是相当激烈。