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2022年7月25日，根据“华夏时报”的报道：“有关部门即将成立纾困基金和棚改专项债”的消息在市场上流传，可能是地产股股价拉升的主要原因。



在“华夏时报”的这篇报道中，包含了两个“重磅房地产救市传闻”：


第一个：首批3000亿房地产基金设立计划获批准，这笔资金将用于支持12家出险房企和部分地方新近选定的其他房企。


第二个：有关部门也在考虑出台一项关于发行棚改专项债的全国性政策。


“华夏时报”还引入了业内人士的说法：有关部门将设立房地产纾困基金和棚改专项债这一传闻的真实性很高，因为在目前楼市“预期不振”的背景下，确实需要更强的“救市措施”。


如果“棚改专项债的全国性政策”真的实施，我们认为这意味着“国内棚改2.0版”可能即将亮相了，这将会彻底扭转楼市的“预期转弱”趋势。


中国的“棚户区改造”开始于2005年，并开始在2009年在全国范围内推广，但是在2010年-2014年却“困难重重”，每年都无法完成既定棚改目标。


原因很简单：就是“缺钱”，“棚改”需要天量的资金投入，仅仅依靠地方财政来推动，根本很难“搞下去”。


于是为了推动“棚改”能够快速搞起来，2014年我们独创了一种“货币工具”，它的名字叫做“PSL-棚改补充抵押贷款”，简称“棚改贷”。


“棚改贷”的逻辑就是：通过央行“印钞撒钱”给政策性银行，再由政策性银行贷款给地方政府，地方政府拿到贷款以后，就可以大规模启动“棚改项目”了。


于是从2015年开始，地方政府纷纷设立“棚改项目”，通过这个项目就可以申请向政策性银行“贷款”拿钱，钱下来后立刻发给拆迁户去买房。


结果就是各地商品房房价出现“疯涨”。


最后从本质上讲，其实都是“央行印钞”来买单。


“棚改贷”可以说是中国的“棚改1.0版本”，发放贷款规模最高的时候达到了3.5万亿的规模，并在2020年“彻底退出市场”，规模逐渐下降。


也就是说，2020年是中国“棚改1.0版”的结束时间，2020年以后新的“棚改项目”已经不再审批了。



可以说中国的“棚改1.0版”几乎等同于直接向楼市里大水猛灌，是公认的救市终极杀手锏，没有之一。


甚至我们认为，“棚改贷”的本质就是央行直接给居民发钱买房，你不是说你没钱买吗，嫌房价贵吗，那就直接给你发钱，买买买。


但是随着2020年“棚改1.0版”的结束，中国楼市最疯狂的时代结束了，尤其是随着“出生人口”的下降，三四线城市，甚至是部分二线城市，楼市开始逐渐出现“严重的问题”。


需求没了！


再叠加2021年下半年楼市政策的“猛烈打击”，2022年楼市直接“一头向下”，房企纷纷爆雷，烂尾楼开始抬头，楼市成交腰斩，土地财政猛跌。


楼市“危机”开始从原来的三四线城市向一二线城市“蔓延”，房地产开始有了“硬着陆”的风险，在这种背景下开始重提“棚改”是非常容易理解的。


那么，什么是“棚改专项债”？


2018年4月财政部曾经发布了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，当时就想启动“棚改专项债”用来取代“PSL棚改补充抵押贷款”，让地方的棚户区改造的资金更加透明化。


但是这个方案到了2019年就被“上面叫停”了。


2019年9月“国务院常务会议”要求“地方暂停叫停土地储备、棚改等专项债申报”，所以“棚改专项债”其实一直都没有正式被启动。


所以虽然2020年-2022年每年的“新增专项债”规模都在3-4万亿，但是基本上都属于“基建专项债”，用于棚改的“棚改专项债”几乎是零。



所以当“基建”已经搞得差不多的背景下，又面临“房地产市场”的预期太差，适时启动“大规模的棚改专项债”，是十分有必要的。


这就意味着中国的“棚改2.0版”即将要亮相了，它的核心变化就是“1.0版本的棚改贷”变成了“2.0版本的棚改债”。


变化的是“资金来源”，不变的是“棚改又要大规模搞起来了”。


而且这一轮的“棚改2.0版本”将主要集中在“一二线城市”。


原因很简单，但“棚改贷”变成了“棚改债”，财政实力偏弱的三四线城市已经很难“发债”了，而财政实力雄厚的“一二线城市”才是最大赢家。


比如郑州、武汉、南京、济南、重庆等城市，都已经决定要重启“棚改货币化安置”，甚至部分城市已经开始实施“棚改房票化安置”。


而在北京，北京城市副中心的“老城棚户区改造”依然是如火如荼，上海更是制定了“庞大的旧城棚户区改造计划”。


而这些“棚改”都需要大量的资金投入，当“棚改贷”逐渐退出市场的时候，“棚改债”的亮相是“正当其时”。


甚至如果“棚改专项债”能够大规模实施，北京的“城区改造”可能将会加速，城里的“次新房”和“新房”的房价将会再上一个台阶。


从棚改的发展历史看，一二线的“城市棚改”主要集中在中心城区的“老房子”集中区，一旦实施“棚改2.0版”，那么大量的“城区棚改户”将会出现。


他们拿到“棚改补偿金”后，将会迁出城区，而大量买入“新城区”，因为城里改善新房太少，而且价格太高，棚改户已经买不起。


所以一旦“棚改2.0版”正式启动，那么一二线城市将会迎来最大规模的“新城化”发展浪潮，近郊新城的房价将会迅速上升。


而且这些“棚改户”不是“炒房客和投资客”，而是一二线城市里“真正的刚需”和“改善客户”，他们将成为新一轮的“楼市接盘侠”。


综上所述，我们认为历经3年后，中国的“大规模棚户区改造”可能真的又要重新启动了，而这一次最大变化来自于两个方面：


第一个是“棚改债”将会取代“棚改贷”，成为棚改的最大资金来源。


第二个是从“三四线城市”逐渐转向“一二线城市”，一二线城市，尤其是强二线城市，有可能将会成为“棚改2.0版本”的最大赢家。


“2.0版的中国棚改”将会成为本轮中国房地产“救市”的终极大招！

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