商业地产为何难卖除疫情及实体店受冲击外供应量大超国际标准
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的商业地产为何难卖除疫情及实体店受冲击外供应量大超国际标准整理了以下内容，希望能够有助于您了解商业地产为何难卖除疫情及实体店受冲击外供应量大超国际标准。
最近两个月以来全国房地产市场迎来了不断的利好，银行降低了首付比例，拉低了还款的利率，各级地方政府也给出了很多利好，放开了落户，取消了限购限贷。甚至开发商为了迅速回笼资金，也是在不断地打折，因此很多人觉得房地产市场的小阳春又到了，现在是不是个购房的好时机？
如果你真的买一套房子是为了自己居住，根本不考虑未来5年到10年房价是涨是跌，那么现在或多或少还算是一个不错的良机，可是如果你要投资或者投机那就真要仔细考虑谨慎出资了。
尤其是在今天这样一个市场环境下，买住宅相对还可以，如果要买商铺，绝对要三思而后行，因为过去这几年我国商铺市场已经出现了天翻地覆的变化。
大概5年到10年之前咱们还流传一句话叫一铺养三代，我相信很多投资者在进入房地产市场之时，都听到过这句话，那个时候商铺卖的价格相当的高，很多住宅小区一层都是公建底商，同一个小区一楼的商铺价格往往是小区平均住宅价格的两倍到三倍。
为什么？人家会跟你讲，这个住宅也就是用来住的，顶天你可以出租给别人也还是居住，它不创造什么价值，商铺不一样，商铺是可以用来做生意的，商铺是可以用来做办公室的，换句话讲它属于生产材料之一。
商铺是可以源源不断地创造价值的，所以你把这个商铺买下来，要不然自己做一门生意，要不然出租给别人做生意，这个租金回报是相当大的。虽然商铺的价格远远高于同住宅的小区，虽然商铺使用的是商水商电这个成本比住宅高得多，但是在过往的几年，商铺的销售一直是非常火爆的，所以才有了一铺养三代的说法。
你这一代把商铺买到手，然后每个月每年都可以坐收利息，有大把的租金进账，不光你这辈子，你儿子那辈子和你孙子那辈子都不需要发愁了，然而情况真的是这样吗？
在最近这一两年，全国几乎每一个城市的商铺都遭遇到了危机，今天有的城市一整条街看过去百分之五六十的商铺都贴出了出租转兑的告示，大把的商铺倒闭，有很多商铺真是两三年根本就租不出去，当然当商铺无法作为生产资料而赚到钱的时候，它自身的价格也会下跌。
对于很多新建成的小区而言，现在已经出现了商铺价格和住宅价格的倒挂，以往不是说商铺价格大概是住宅价格的2到3倍吗，现在好了有的一些新建小区住宅通通卖光了，价格卖的还挺高，商铺打折之后价格大概就是同小区住宅的三分之二甚至二分之一，但是无人问津。
为什么？老百姓不是傻子，大街上那么多商铺，有很多在繁华地段传统商铺都租不出去，何况在一些新建小区，配套根本就还没跟上，人烟稀少，有多少人会选择到这个地方来做生意？所以这些小区的商铺3到5年之内租都租不出去，那是很正常的，又怎么会有人来买？
以至于有很多开发商都后悔不迭，当年规划的时候为什么要搞出这么多商铺？现在他们正在绞尽脑汁看看能不能把商铺改建成住宅，再卖出去，为什么曾经一铺养三代的香饽饽一般的商铺，现在是越来越不吃香了，这原因当然是多方面的。
显而易见的有两方面的原因，一方面是虚拟经济，对于实体经济的不断打击，确实这些年来我们购物是越来越方便了，消费者也变得越来越懒，越来越难伺候了。倒退20年，消费者可以利用一整个星期日到城市中的大商场逛街逛一整天，然后买几件商品。
现在不可能了，谁有那么多的时间和精力，大部分人已经满足于打开手机，在几分钟之内就下单，然后坐等快递上门就行了。所以很显然实体经济是越来越竞争不过虚拟经济了，这都不光是钱的事了，这更是方便快捷方面的问题了。
有时候消费者明知道实体店可能还便宜一点，但是我还得自己跑一趟腿，我打开外卖软件让外卖小哥帮我跑个腿，哪怕多花个几块钱配送费，但是我时间省下来了。
所以可想而知，实体经济在虚拟经济的不断进攻之下是几无还手之力，而另一方面过去两年全球的经济都深受疫情影响，对于我国而言，虽然疫情我们控制得很好，但是酒店业、餐饮业、旅游业那是深受打击。
以往很多人还觉得我这个餐馆是刚需，餐馆绝对在网络经济时代能活下来，因为人总得到餐馆吃饭，但是现在不一样了，由于很多城市疫情来了走走了来，所以很多餐馆在过去一整年是不断的开门又关门，关门又开门。
更关键的是对于很多消费者而言，由于有疫情因素的影响，所以大家主动地减少了出外就餐的机会，能在家吃就在家吃，毕竟多出门一次就多有中招一次的风险。
尤其是最近两个月以来，全国多个省市触发了散发案例，有的城市已经被按下暂停键很长时间了，在这样一个状态之下，大量的实体店只能关门，所以商铺租不出去这是很正常的。但是除了这两个显而易见的原因之外，我们还得仔细考虑一下是不是这些年来我们的商铺建得太多了呢？
过往的20年我国房地产迎来大发展，这不光是住宅类房地产的大发展，商业地产的发展其实更为迅速，咱们知道对于生活在城市的老百姓而言，什么代表着你生活品质的不断提升，那自然是居住面积的不断提升。倒退几十年前，很多城市的人均居住面积大概只有十几平米，现在已经涨到20平、30平甚至40平了。
对于我们个人而言，我们当然希望人均居住面积越大越好，将来人均居住100平才开心，可是对于一个城市而言，商业地产到底应当建多少平米才好呢？因为很显然，商业地产跟人均居住面积是两码事，人均居住面积越大，居住得越宽敞越舒服，可是商业地产如果面积太大了，那就会造成很多商铺的冷清。
在国际上有相关专家学者经过调研说，一个城市人均的商业地产面积在0.8平米到1.2平米，就足以满足这个城市老百姓的基本购物需求了，什么意思？一个500万人口的大城市，那么它的商业地产面积有600万、700万平方米就足够了。
欧美很多大城市的商业地产差不多都是在0.8平米到1.2平米之间，我国最繁华的城市之一香港被称为购物天堂，可是大家知道吗，香港的人均商业地产面积也大概就是1.2平米。
可是大家知道这些年来我国内地各大城市的商业地产面积夸张到什么状态了吗？有的城市甚至人均商业面积达到了4平米以上，这是个什么概念？咱们知道要在我国经营房地产你就必须先购得土地，土地都在政府手中，政府的规划部门会不定期地拿出土地来进行招拍挂，土地在拍卖之时它的基本性质就定了。
我这个是住宅用地你可以建70年产权的住宅，我这个是商业用地你只可以建写字楼、酒店、大型商场 商铺，是不可以建住宅的。当然有很多地块是综合规划的，百分之多少是住宅用地，百分之多少是商业用地，对于开发商而言是改变不了规划的，你只能过来判断这个地块建这么多住宅建这么多商铺划不划得来，你愿意掏多少钱参加竞买就可以了。
而对于地方政府而言，这些年来我们知道很多地方政府都是土地财政，靠卖地财政收入丰沛，然后政府可以做大量的基础建设，那么地方政府是更愿意推住宅用地还是商业用地？
说实话很多地方是特别愿意推出商业用地的，为什么？两方面原因，一方面商业用地相对税费收得可以比较多，为什么这些年来很多人说买房要买70年产权，最好不要买40年产权。因为40年产权的房屋是商业用房，它的每一次交易都要交税费，所以对于地方政府而言，同样一块土地当然是能给我带来越多的财政收入越好了。
而另一方面，要提升一个城市的品质要打造一个城市的形象，肯定是得有大量的商业设施，比如说对于一个开发商而言，建一个上百万平的住宅小区，那也无非是解决一些人的居住而已。
可是如果你在这个小区旁边能配建一个超六星级的酒店，能配建一个大型购物广场，能配建一个5A级的写字楼，能让这个片区多出几栋摩天大楼来，那显然整个城市的形象立马就高大起来了，所以这也是为什么这些年来很多地方政府在批地的时候主动地愿意多批商业用地的原因。
而且为什么万达广场在全国很多三四线城市建了很多，因为当地政府明白，我建再多的住宅，我这个城市形象上不去。可是我如果建一个万达茂，万达过来了给我建一系列的大型购物中心、5A级写字楼、六星级酒店，这个城市品质不是马上就提升起来了吗？
而前两年还由于商铺价格卖得比较高，所以真的很多开发商也愿意拿商业地，您想写字楼当年能卖多少钱，商铺能卖多少钱，大商场建完之后周边住宅价格就打着滚的往上涨了，更何况你还可以在我旁边建了个六星级的酒店。
然而建了这么多商业地产之后过盛了，实在是过盛了，说实话这两年来经常有人说我们的住宅建的是不是过盛了，偶尔哪个地区我们还听说有鬼城，但是相对而言至少在去年以前大部分房地产商开发出来的住宅产品统统都卖光了，没有多少集货压在手里。
可是商业地产真不一样，今天关门的购物中心都有多少，今天整层租不出去的写字楼都有多少，今天五星级酒店、六星级酒店没法开张的都有多少？今天大量的商铺长达1年2年租不出去，整条街5成以上的商铺不开门的又有多少，商业地产是不是太过过盛了？
本来这两年咱们国家老百姓的购物习惯就已经发生了重大变化，欧美那边不一样，欧美网络经济还不是很发达，无现金支付还不是很发达，很多欧美中产阶级还是习惯于每周进一趟城去一趟大超市，采购一整周的家庭基本物资。
可是咱们国家老百姓逛商场的人都越来越少了，在这样一个状态之下，商业地产还这样建，可想而知它怎么卖得出去？说实话即便不是疫情的影响，恐怕很多地方的商铺都在贬值了，所以在这样一个状态之下，您觉得还有人敢投资于商业地产吗？