银监会控制房贷「2021年银行收紧贷款意味着什么」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的银监会控制房贷「2021年银行收紧贷款意味着什么」整理了以下内容，希望能够有助于您了解银监会控制房贷「2021年银行收紧贷款意味着什么」。
文/宋光辉【博人金融总经理】
观点：这一政策的信号，正式确认地产时代结束
昨天， 21世纪经济报道发表文章称监管要求大型银行压降、控制个人住房按揭贷款的规模。这是一个重磅消息。如果政策实施得力的话，中国的房地产市场将受到很大影响。当前房价谷底反弹及上涨的趋势将会得到遏制，甚至反过来重新进入下行趋势。
根据对近两年的政策实施的观察，作者认为可以宣告中国的地产时代真的结束了。
从2003年国务院出台政策将地产作为国家支柱产业大力发展，到2017年“房住不炒”政策，历时15年。这15年里，无论是市场，还是政府，无形的和有形这两只手都在托举着地产行业的发展，可谓房地产的黄金时代。
然而，在一个社会主义的市场经济体系里，最终起直接决定作用的，还是政府有形的手。市场主体需要根据新的政策导向，调整自身的经济行为。
分析：
压降房贷规模比“三道红线”还狠，比这更可怕的是政策的底层逻辑
之前“三道红线”控制有息负债，如今压降房贷规模，既控制无息负债，又打压房价。对于地产企业而言，这是多重打击。
之前“三道红线”，主要控制地产企业从金融机构等获取的无息负债规模。这无疑给了很多之前快速扩张、负债过高的地产企业，极大的压力。当前众多地产企业都面临着被逼去杠杆的形势。
先是泰禾违约，后是阳光城引入泰康，再后面还出现恒大热点事件。推存阅读相关文章：
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对于很多房地产企业而言，通过预售及欠供应商的应付账款等方式获得的负债资金规模，和有息负债的规模不相上下。
比如，最近关于恒大的评论很多，有观点认为恒大负债规模高达8000亿元，觉得这一规模大的吓人了。实际上，这一数字还是大大低估了恒大的真实负债水平。
根据恒大的年报披露，恒大的负债总额合计高达1.85万亿元。
除了对金融机构的8000亿元有息负债规模，预售及应付供应商款项的无息负债规模也有高达8000多亿元。像万科就更加厉害了：
有息负债规模3000亿元，但是无息负债的规模却接近万亿元。无息负债规模是有息负债规模的3倍。政策对于房地产市场及房地产融资的打压早已不是一天两天了。地产企业对这一形势是心知肚明的。早在“三道红线”出来之前，很多地产企业通过加大销售以加速现金流回笼。比较有影响力的就是恒大推出“房价七折”的促销政策。这实际上也就是通过大力发掘预收款项这块无息负债的增长空间。
如今，监管把这一条道路也给堵死了。本来吧，今年疫情的原因，上半年居民困在家里，看房受限而购房意愿下降，房地产销售情况十分差劲。地产企业日子非不常不好过。好不容易熬到下半年，房地产销售开始回暖。
据国家统计局数据，
1-8月份，全国商品房销售同比还是下降的，下降了约3.3%。但是8月单月的销售额同比却是大幅增长27.1%。这种现像表明，之前被压制的需求开始集中放量。
现在进入“金九银十”的市场旺季，地产企业正准备冲刺一把，赶紧储备资金过冬，现在又遭这么一记闷棍。房贷额度受到限制的情况下，很多居民购房需求无法得到满足。除了会影响今年后面的地产销售之外，还会在较长的一段时间里，打压房价。
在金融高度发展的如今，无论是美国还是中国，房价都表现出来和居民收入的脱勾现像，而与信贷可得性的关系更加密切，尤其是在房地产有一定泡沫的时候更是如此。
作者之前写过一篇文章《我仔细看了央行报告，发现明年房价可能要跌》，其中有央行的报告，明确显示，近年年时间里，房价的增速与房地产贷款的增速表现出来高度一致的走势。
房地产贷款增速高的时候，房价上涨的也快； 房地产贷款增速由高位回落的时候，房价也出现出下行。对于房地产企业而言，比这一记闷棍更为可怕的，还不是闷棍，而是闷棍打出的政策逻辑。种种迹象表明，政策是完全盯上地产了。只要地产市场出现价格上涨或是销售增长等好转形势，马上就有政策进行针对性的精准打击。
之前中央高层领导组织专门会议，会议上将控制房价上涨较好的长沙树为正面典型予以表扬，而同时对今年房价上涨过快的深圳进行训戒，也是同样的逻辑。这些政策背后的逻辑，就是国家寄希望通过限制房地产的发展，将居民投资从房地产市场转向资本市场，以推动实体经济的创新转型发展。
怎么理解和看待政策“打房拉股”的意义？
“说你行就行，不行也行，说你不行就不行，行也不行”。
作者之前基于自已对美国近几十年里的证券化推动泡沫经济发展的历史研究，总结出来，美国从上世纪80年代以来，就是：约每十年一次，通过货币政策和金融工程的手段，不断的在实体经济股市泡沫和房地产泡沫中进行产业政策切换调整。
每次泡沫的切换，都是货币政策先收紧把前面的泡沫挤破，然后再货币宽松，并且和金融机构配合，将货币引入政策意向的领域之中，形成新的泡沫。先是80年代的时候，得益于成功控制通胀，长期利率大幅下行，股市、债市、房市都出现上涨，各类泡沫齐飞。
然后在80年代末期，地产市场出现调整、股市也出现87年股灾。此时，美国的政策面临着重大选择，是选择股市，还是房市？
最终美国选择了股市。
在90年代的时候，美国进入了非理性繁荣，科技股泡沫兴起，得益于泡沫提供的良好形势，很多创新经济企业获得融资，得到发展。然后在20世纪90年代末期，科技股泡沫破灭。
进入21世纪头十年，格林斯潘再次放松货币，并且将其引入到房地产市场，推动房地产泡沫发展。然后，房地产泡沫，并且引发严重的危机。度过次贷危机引发的动荡时期之后，政策再次将泡沫引入股票市场，这是最近十年，美国出现股市十年牛市的重要原因。
也正是基于对货币推动泡沫的规律总结，作者在今年三月份前后美国出现疫情危机，股市出现大幅下跌的时候，坚定认为，只要美联储的货币政策没有由宽松转向收紧，美国的股市上涨势头不会改变。当时专门写过一篇相关文章《美国股市崩盘？抱歉，有钱是真的能为所欲为的》。
然而，之前泡沫十年一轮换的规律也暗示着，美国的股市泡沫已经持续了十年之久了，已经是强弩之末，估计将在2020-2021年之间破灭。
泡沫有成本，长期的泡沫会扭曲资源的配置。但是泡沫在中短期内能够影响资金的流向，经济主体的行为形成“扭曲现实”的激励。想像一下，没有美国这十年的股市泡沫，美国很多如今很牛的企业，很长时间里直到如今都没有实现盈利，生存都生存不了。
哪有什么亚马逊的贝当斯的风光，可能早就被马云干掉了。马斯克也早该破产了。上面讲了这么多，无非就是想说明一个道理，连美国这种号称市场经济典型的国家，房市和股市的发展，谁强认弱，都是由政策强力决定的。
那么中国呢？
当然，中国和美国也有不同的地方。最大的不同就是中国的储蓄率高出美国数倍。美国之所以泡沫要切换，是因为支持泡沫需要资金，是有成本的。
美国较低的储蓄率，很难支持两个泡沫。而中国则可以同时支持两个泡沫。从这个角度来讲，中国出现房地产价格大幅下降的可能性非常低。政策对房地产市场进行洗盘，同时有绝对控盘的能力。
中美还有一个不同的地方，就是资本市场发展的成熟度与资本市场实施泡沫政策的能力不同。
美国资本市场比较发达，美联储与华尔街形成了默契，正如华尔街的股市谚语：“当美联储降息的时候，买，买，买”。这就使得，美联储的货币宽松，辅以适当的窗口指导，就能够拉起并且维持股市泡沫。
而在中国，这种货币宽松与股市泡沫的关联关系并没有确立。相反的是，中国已经形成“牛短熊长”的特征和股民对此特征的认知。这种认知会影响股民的投资行为，并且强化“牛短熊长”的特征。如果政策没有更加直接的引导资金流向股市的政策，单纯依靠市场之手，“牛短熊长“的格局很难改变。
打压房市，原本购买房子的资金未必流向股市，还有一种可能就是存入银行，或是购买国债等高安全和低收益性的资产，经济陷入通缩，一如安倍当政之前的日本经济。
一个有效的措施，就是政府成立股票基金，每年将数万亿元的资金用于购买指数，直接将资金引至股市。
关于中国股市的观点
如今，中国股市也牛了近两年了。中国周期率，是为股民戒。