北京房地产专业律师金双全擅长代理二手房交易、借名买房、房产继承、确权、腾空、公房纠纷、中央产房、军队产房等房地产纠纷。15年多来，带领专业的房地产法律团队处理了大量的房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案例改编成案例，希望对读者有所帮助。（为保护当事人隐私，避免不必要的纠纷，以下案件当事人姓名均为化名，如有雷同，请联系我们撤销。）

原告声称

张先生、张女士的诉讼请求为：1.判令两被告赔偿原告因纠纷房屋及信赖利益损失120万元，鉴定费3000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。

事实及理由：2009年7月19日，第二原告经中介机构推荐购买了第二被告怀柔一号院。当时，双方签订了《房屋买卖协议》，同意将怀柔区1号房屋出售给第二原告，原告向第二被告支付30万元。合同签订并支付对价后，两原告一直居住在这里，并对涉案房产进行了附、装修、改建、装修，一直居住至今。由于该地段被纳入拆迁计划，2017年，两被告突然联系第二原告，商讨争议财产的拆迁及拆迁补偿款的重新分配。

因双方存在分歧，两被告于2017年8月22日突然起诉两原告，要求确认双方签订的《房地产买卖协议》无效。书无效。2018年3月8日，第二被告人向你们法院起诉第二原告，要求腾出第二原告占用的房屋。审判中充分考虑房地产因素后，你院向两原告说明是否反诉了房屋、信托利益等损害赔偿，两原告决定再诉。目前，两名原告已依法、循证向法院提起诉讼。

被告辩称

李先生、李女士辩称：1.不同意原告的诉讼请求，120万元没有依据。2.首先，原告在声明中表示，自购买房屋后，一直居住在该房屋内，自购买以来一直在出租。在诉讼过程中，原法院并未在被调查现场居住，只有一名企业主居住在涉案房屋中。二是不存在上述拆迁问题，对高速公路的占用已经彻底结束，没有新的规划。第三，关于信用收益的丧失，农村住宅与商品住宅存在差异。没有房产证，增值效果和值得信赖的收益没有原告所说的那么多。

法院查明

李先生与李女士为夫妻关系，张先生与张女士为夫妻关系。

2009年7月19日房屋确权官司诉讼费如何收取，原告与被告达成《房地产买卖协议》，约定李某、李某将北京市怀柔区1号房屋出售给张某某某某某某某某，张先生和张女士对李先生。，李女士为房子支付了30万元。张先生和张女士均为居民，并非怀柔区A村集体经济组织成员。2017年8月22日，李先生、李女士向我院提起诉讼房屋确权官司诉讼费如何收取，要求确认其与张先生、张女士于2009年7月19日签订的《房地产买卖协议》无效。2017年12月27日，我院作出民事判决，确认李先生、李女士与张先生、张女士于2009年7月19日签订的《房地产买卖协议》无效。

2018年3月8日，李先生、李女士再次起诉我院，要求张先生、张女士腾出占用的北京市怀柔区1号房屋，并返还集体建设用地使用证。2018年6月12日，我院作出民事判决。判决如下：一、先生。张女士和张女士将在本判决生效之日起365日内腾出北京市怀柔区1号房屋并归还李某。李先生和李女士；二、先生。张女士和张女士将交回位于4号院的《集体土地建设用地使用证》。

本案审理过程中，张某、张某某申请对位于北京市怀柔区的房屋及四合院的现行房屋价值进行估价，并将房屋及其附属物更换为新价，补偿配件和房屋场地的位置。确定补偿价格的现值。评估结果：宅基地所在地补偿价、房屋重置价、房屋装修及配件新价合计：389986元。其中：宅基地位置补偿价：12万元，房屋重置价，房屋装修及配件新值：269,986元。为此，张先生和张女士支付了3000元的鉴定费。李先生和女士 李先生明确表示同意评估结论。张先生、张女士认为，评估公司不具备测绘资质，申请重新评估，但法院不予批准。张先生和张女士还表示，本次评估宅基地区位补偿单价偏低。

诉讼过程中，双方约定北京市怀柔区一号院的使用面积为254.24平方米。

裁判结果

一、先生。判决生效后十日内，李某、李某某向张某某、某某某某支付更换房屋、装修、饰品的新价款269,986元；

二、先生。判决生效后十日内，李某、李某某赔偿张某某某某某某某损失人民币640,685元；

三、拒绝张先生和张女士的其他主张。

房地产律师金双全点评

合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还；不能退货或者不需要退货的，减价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。本案中，当生效判决确认张先生、张女士与李先生、李女士签订的《房地产买卖协议》无效时，张先生、张女士有义务张某腾出涉案房屋及院落，张某要求李某、李某赔偿因协议无效而遭受的损失，具有法律依据，法院支持。

对于合同无效的后果，由李先生、李女士承担主要责任，张先生、张女士承担次要责任。在这种情况下，李先生和李女士应承担70%的责任，张先生和张女士应承担30%的责任。对于因合同成立和效力而产生的信赖利益损失，法院将根据双方的过错程度、参考评估机构的评估结果和当地实际情况综合确定。

首先，关于宅基地所在地补偿价格的定价标准。法院认为，虽然涉案房屋及宅基地不属于拆迁范围，但可以根据涉案房屋所在地区的房价、地价上涨情况来判断。评估报告按2003年标准计算，区位补偿单价已不能反映当前客观现实。，而怀柔区在实施棚户区改造拆迁、土地一级开发等项目中未执行2003年宅基地区位补偿价格标准。基于此，法院，

其次，将房屋、装饰品和配件的更换价格调整为新价格。法院将评估报告中确定的房屋、装修及配件的重置价格认定为新价格。