今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的天津新增地铁「预算模式的选择」整理了以下内容,希望能够有助于您了解天津新增地铁「预算模式的选择」。


在天津东北部外环旁,有一个很少被人提及的板块,在近几年有房企在这里拿地之前,恐怕连很多天津地产圈业内人士也对这里知之甚少,于是就有了今天这篇文章,小编带大家实地了解这里——东丽区金钟街。

首先奉上本次探盘的项目的位置。

一 拿地信息回顾

在2018年之前的数年间,金钟街都未曾有土地出让过,截止目前该区域也只有金隅、中建和中交先后拿过3宗宅地。

从拿地楼面价来看,金隅最低,中交稍高但差距不大,中建最高,每平米楼面价高出1000余元。不过,金隅地块的住宅原先计划为定向安置商品房,用于市区棚户区改造安置,规定销售均价为18000元/平方米,拿地价较低也在情理之中。目前项目已经过审批修改了规划,现为可正常销售的商品住宅。

从业态分布上看,中交地块最为丰富,除住宅和商业之外,还有学校、公园绿地和地铁站(已建成的6号线金钟街站)

从土地规划细节来看,金隅和中交地块的最大限制容易率均为2.0,中建则是1.5,这就意味着从社区定位上来说,中建密度更低,楼面价较高也属正常。

二 区域配套及项目内部规划

在实地探盘之前,小编对于金钟街的印象仅停留在上津蓟高速前看到的汽配门店、物流公司、非知名酒店、非知名餐馆以及一些村镇风小型门脸房,且往来货运大车颇多。但实地依次走访了中建锦绣丽城、金隅金玉府(金隅金玉府_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网)和中交雅郡城东春晓(中交雅郡城东春晓_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网)之后,鄙人对这些以往印象有了一定程度的改观。

区域配套

交通:地铁6号线徐庄子站距离中建直线距离最近(1.4公里),但目前并没有道路直达,无论公交车、骑行或步行都需绕路,骑行至少需要约16分钟,公交车同样需要步行近1公里,并不方便。不过,该站点未来可与地铁10号线二期同站换乘,且会有道路打通,公交出行便捷性届时会有所提升。

中建在公共交通方面并不占优势,但金隅和中交两个项目的营销中心距离金钟街站分别仅有600余米和400余米的距离,更不必说中交四期地块紧邻地铁C口(妥妥的地铁上盖)了。

区域内公交线路包括172线、通勤379路、664路、701路、715路和804路,可通往大胡同、天津站后广场、万科魅力城和新华路百货大楼等区域。

医疗:区域内仅有金钟新城社区卫生服务站,距离较近的大型医院包括第四中心医院、二五四医院、中医药大学第二附属医院等,自驾车前往更加便捷。

学校:区域内有博雅幼儿园等多家幼儿园,金钟小学、南何庄小学、大毕庄小学、新中村小学和大毕庄中学。但郊区的教育资源整体不及市区是众人皆知的,目前中交正在协商引进重点小学,值得期待。

日常生活配套及商业:目前中建周边的生活配套主要分布在东北侧的还迁房社区以及西南侧靠近外环东路的秀屿道沿线,距离较远。但从下面的规划图可以看出,项目南侧到徐庄子地铁站之间规划有大型商业(红色部分),建成后将大幅提升区域内的商业氛围。

金隅和中交周边现有中小型商业配套颇多,包括菜市场、中小型餐饮、超市、药店、电器、移动通信、服饰、银行等都在营业中,津芦线与慧捷路交口西北侧的麦当劳正在装修中。

买房群大佬名言:有麦当劳的地方人气都不差。这话小编也表示赞同!

项目内部规划

中建:规划建设建筑面积不小于900平方米的商业服务网点(目前的售楼处)。

金隅:将建设15班的幼儿园,此外,地块北侧将建设公交首末站,南侧将建设9万平米的自持商业(嘉品Mall)。

中交:二期将建设36班的小学,三期将建设12班的幼儿园,两所学校将与一期住宅同期交付。此外,项目还将建设共3.3万平米的商业。

除了中建距离另外两个项目较远外,金隅和中交的配套,特别是商业配套都是可以共享的,从这个角度来说,中交可以说更占优势,大型商业由金隅来建,可能存在的噪音、拥堵等不利因素金隅来承担,中交的业主过条马路就可以享受,啧啧啧…

小结:随着外环补圆以及北部新城的建设,金钟街可以算是享受多重利好的板块,虽然目前还缺乏大型商业、大型医疗配套和优质教育资源,但一般考虑在这里购房的准业主都会有私家车,由于紧邻河北区,无论是万福生活广场、中铁建广场还是四中心医院、中医二附属、二五四医院,一般车程都可控制在30分钟以内。至于教育资源目前确实存在短板,但中交正在协商引进重点小学,短板或许可以在不远的将来得到补足。

三 项目产品信息及对比

终于来到了干货环节,中建锦绣丽城、金隅金玉府以及中交雅郡城东春晓的主要信息对比奉上~

板块内的三个楼盘目前只有中建锦绣丽城(中建锦绣丽城_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网)在售,据悉自2019年10月开盘至今,约已去化五成,小区体量不算大,共13栋楼310户。据置业顾问透露,开发商后期还准备在板块内继续拿地进行开发建设,从前面的规划图中也能看出这里未来将形成大型居住板块。

项目主打低密宜居,一路之隔的新开河畔的公园步道为周边居民提供了很好的休闲运动场所。

户型方面,主推的三种户型整体上看很接近:均为南北通透,南向三开间全明设计,95㎡户型有一个卫生间,110、120㎡的主卧则带有独立卫浴,三种户型公卫均为干湿分离设计,且阳台也都带有独立上下水。

(中建95平米户型样板间)

至于你们最喜欢八卦的不利因素,作为最惹人耐的小编当然得说道说道:

1、项目地块北侧靠近道路位置有变电站,可能存在一定的电磁干扰(下图左上);

2、项目东北侧约100米左右存在货运铁路线,可能存在一定噪音干扰(下图右上);

3、根据实地观察,目前思源东道为驾驶训练道路,有一些驾校车辆往来,“马路杀手“或许会对业主驱车出行造成一定安全隐患(笑)。

不过书归正传,既然项目规划及建设通过了相关部门审批,以上不利因素可能造成的影响数值显然也是符合国家安全规定的,小编只是本着客观的原则观察和告知,购房者不必过度担心。

金隅金玉府目前正在意向登记,预计6月底首开。社区体量较大,共有28栋楼2868户,均为21-28层到顶的高层产品。项目规划自建9万㎡的大型商业——嘉品Mall,弥补区域内缺乏大型商业配套的劣势。

金隅金玉府是板块内现有的三个商品房社区中最具生活氛围的,项目东西两侧均为大型居住区,社区底商分布有各类中小型日常生活配套,十分方便。此外,由于商业将与全部住宅同期交付,后期不会因施工而受到干扰。

或者是由于前期规划为安置房的原因,金隅的户型设计存在着短板,92、99㎡均为两居室,与市面上同等面积的小三室在功能性上存在一定差距,且99㎡户型的客厅为北向采光,105㎡户型根据金银角位置不同,客厅、阳台分别为东/西向采光,比较尴尬。

(金隅92平米户型样板间)

至于该项目的其他不利因素:

1、全部为高层,且密度较大;

2、车位不足,配比仅为1:0.9;

3、南侧大型商业及北侧公交站虽会带来便利,但可能对邻近楼座的业主造成一定干扰。

中交雅郡城东春晓同样在客户招募中,预计8月开盘。项目正式售楼处位于地铁6号线金钟街站C口旁,正在建设中,目前临时售楼处位于津芦线与慧捷路交口西南侧的一期位置。

地铁站C口及建设中的项目营销中心

社区体量大,共分四个地块开发,一期地块位于整个项目的东北侧,产品为6、7、9、11层到顶的洋房和15-18层到顶的小高层;二期位于一期南侧,将建设36班的小学,三期位于一期西南侧,将建设12班的幼儿园,两所学校将与一期住宅同期交付;四期位于一期西侧,是名副其实的地铁上盖。此外,项目北向临街还将建设共3.3万平米的一拖二商业街。

由于正式售楼处和样板间尚未建成,目前只能看到部分户型图:已公布的85、110㎡为小高层户型,95、105㎡为洋房户型。除了85平米为中户连廊半通透之外,其余户型均为南北通透、南向三开间的全明设计,且所有阳台均带有独立上下水,符合北方家庭盥洗晾晒的生活习惯。

至于该项目的不利因素:

1、一期交付而后期地块施工时可能有一定噪音、粉尘等干扰;

2、三期地块内的庙宇(泰山行宫)对于一些购房者来说可能属于不利因素,但对于有些人则属于利好,主要取决于个人观点,开发商后期会将该庙宇用绿化带与小区分隔开,将可能产生的影响降到最低;

3、项目西南侧为货运铁路线,距离三期和四期约500-600米,部分楼座可能存在一些噪音干扰。

四 购房建议

金钟街目前这三个新房项目都比较低调,没有进行过多宣传,主要承接的是市区外溢及当地改善型购房者。

经过实地探盘,小编对于这一区域的固有认知有了一定程度的改观:虽然金钟街目前还无法和中北镇、精武镇、双港、津滨大道、淮河道等热门板块抗衡,但这里的商品房项目距离外环东路至多3公里,待外环补圆后则属于新外环以内;地铁6号线已经通车,这一点相比精武镇大学城的规划云巴更“看得见,摸得着”;这里与淮河道板块一样近享北部新城和京滨城际高铁站红利;这里的房价比中北镇、双港和津滨大道更亲民。

所谓人无完人,房子也是一样,无论总价再高的项目,总能找出一些缺点,最重要的是能符合买房人最主要的购房需求。

至于具体的购买建议,如果你日常乘坐地铁前往市区上下班,中交雅郡城东春晓是首选,毕竟除了更邻近地铁站,社区自建的幼儿园和小学也会同期交付,且无论社区密度还是户型设计都更占优势,如果你的预算有180万左右,可考虑95㎡洋房,如果预算少一些,85㎡小高层150余万也可以搞定;如果你的预算有限又需要90㎡以上的房源,170万左右预算考虑金隅金玉府92㎡高层也是一个不错的选择;如果你更倾向于自驾车出行,喜欢河边漫步,喜欢安静,中建锦绣丽城的低密社区更适合你,170-180万可以拿下一套三居室小高或洋房。

来源:搜狐焦点天津站@血拼天津楼市