今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的赣系地产综合20强企业「江西房企」整理了以下内容,希望能够有助于您了解赣系地产综合20强企业「江西房企」。

江西地处东南腹地,连接着长三角、海峡西岸、珠三角和海峡西岸四大城市群,近几年来房地产市场逐步被关注。

相对于周边各省,江西经济发展落后,2020年全省的GDP为25692亿元,位居全国31个省市自治区的第15名,在我国东南地区属于经济发展的“洼地”。

除此之外,由于交通发展滞后,省内各城市经济发展水平不充分也不平衡,有待进一步提高。

长时间人口外流导致楼市需求不足,赣系房企起步较晚,且受地理位置影响

,江西成为沪系、粤系等规模房企外拓的首选之地,这些品牌规模房企进一步挤压赣系房企的发展空间,使得赣系小型房企较多,省内本土规模房企相对于其他派系来说发展实力较弱,截至目前只有新力控股

于2019年上市,并将赣系房企带入大众视野。

本文将对赣系房企的发展现状,以及他们在发展过程中体现的共性和特性进行深入研究,进一步探究未来赣系房企的发展潜力。

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01 省内发展不均衡

房地产市场规模较小

从江西省内城市来看,按照经济发展水平可分为三大梯队。第一梯队仅有南昌一个城市,作为省内唯一一个二线城市,2019年南昌的GDP达到了5596亿元,大幅甩开排名第二的赣州,但是在我国37个一二线城市中仅名列26位;第二梯队的城市为赣州、九江、宜春和上饶,2019年GDP水平居于2513亿至3474亿元;第三梯队城市则包含吉安、抚州、新余、鹰潭、萍乡和景德镇,GDP最低的景德镇仅有926亿元,省内的经济发展不充分也不平衡。

未来在江西高铁跃进式发展之后,可以令省内的联系更加密切,可能会减小省内各城市发展的差距。

图:江西各城市2019年GDP(单位:亿元)

数据来源:江西省统计年鉴

省内城市层面,省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60%。云南省内部呈现“一超多弱”格局,2013-2018年的大部分年份中,省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升,2017年甚至达到60.4%。而贵州省内部,房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右。

图:2013-2018年昆明以及贵阳和遵义对省内房地产投资开发的贡献度

数据来源:云南省统计局、贵州省统计局

江西省房地产的需求相对不足,消费者对价格敏感程度更高,从而也拉低了全省的商品房销售均价。据统计,2019年江西省的商品房销售均价为7293元/平方米,在全国排在22位,与周边各省相比也处于较低水平,仅略高于湖南省,由此看来江西房地产市场发展动力较为不足。

从2019年省内单个城市的房地产投资额来看,作为省会的南昌达到了913亿元,对全省房地产开发投资额的占比达到了41%,第二梯队的赣州、宜春、上饶、九江占比均在10%左右。江西房地产市场在城市分布方面基本处于“一超多强”的局面,交通发展迟缓导致各城市的房地产市场较为独立。

表:2019年江西及周边各省经济发展情况

数据来源:国家统计局、CRIC整理

02 本土房企分散且规模较小

外来房企加剧竞争

截至2019年底,江西共有注册房企2666家,在周边省份中最少,全省房地产开发投资额仅为2239,同样低于周边各省,平均每家房企的开发投资额仅为0.84亿元。主要原因是江西省内各市县市场在规模较小,同时被本地小房企瓜分,导致省内房企平均的投资开发力度较弱,本地大型房企的发展速度缓慢,多数赣系房企难以形成较大的规模,这点从房企的销售排行榜上也可见一斑。

图:历年部分省内单位房企开发投资额(单位:亿元)

注:单位房企开发投资额=当年房地产开发企业完成投资额 / 当年房企个数

数据来源:国家统计局、CRIC整理

虽然江西房地产市场的发展程度与周边各省相比相对较低,但由于位于我国的东南部腹地,未来的发展潜力仍然较大,因此近年来有大量品牌房企进驻江西,尤其地缘关系较近的粤系房企进驻江西较为积极。据统计,2020年销售排名TOP10的房企在江西的进驻率达到了100%,TOP20房企中仅有中南置地尚未进入江西,整体来看目前销售TOP50的规模房企进驻率已经达到了64%。

反观赣系房企,成立时间多在2000年以后,在外来房企的挤压下,省内并未实现全覆盖,多数房企对大本营依赖度较高。截至2021年1月,12家品牌赣系房企已布局江西省内的9个地级市,仅有鹰潭和新余没有品牌房企进入。即便是赣系房企“一哥”新力控股也仅布局了5个省内地级市。

值得注意的是,严重依赖大本营是赣系房企的一大特征。比如九颂山河虽然在省内6个城市都有布局,但其约有40%的销售额都来自南昌,硕丰则有90%的销售都来自抚州,而全国化的新力也有超过40%的销售都依赖江西省。

由于江西房地产市场相对开放,本土房企的品牌优势并不明显,在经过多年耕耘之后外来房企已经占据了较大的优势。从2020年南昌销售备案金额TOP20的项目来看,七成以上的项目都是外来房企开发。相比之下,赣系房企的上榜项目中除了新力有两个独立开发的项目之外,其余三个均是合作项目。合作开发有利于企业降低开发风险和资金压力,同时也是整体起步较晚、发展较为缓慢的赣系房企为了加速规模扩张所进行的选择之一。

表:2020年南昌项目销售备案金额TOP20(标红的为赣系房企)

数据来源:江西易居研究中心、CRIC整理

03 赣系房企加速外拓

多集中三四线城市

赣系房企早期发展并未获得足够的原始积累,在对外扩张的过程中,缺少一定的支持力度,所以发展较为缓慢,仅新力一枝独秀。截至2020年底包含江西省内布局城市在内,新力布局城市超过50个,在粤港澳大湾区、长三角区域、中西部区域等地均有布局,全国化布局覆盖面较广。不过值得注意的是,新力在惠州的建面占总土储达到26.4%,是新力单城市土储占比最高的城市,未来受单城市调控影响较大,存在一定的经营风险。

在新力之外,东投、中奥、九颂山河向外扩张属于第二梯队,其余的多数本土房企受制于自身规模的原因,则零星向外布局。东投、中奥、九颂山河这几家房企向外扩张城市相对较多,截至2020年底包含江西省内布局城市在内,东投布局城市约30个、中奥约17个、九颂山河约15个。

图:新力控股2020年上半年总土储区域占比

数据来源:企业年报、CRIC整理

值得注意的是,赣系房企向外扩张的城市,基本集中在三四线。主要在于赣系房企规模相对较小,资金持有量相对有限,出于规模扩张成本和防范风险考虑,战略扩张城市集中在三四线城市。

由于地缘性叠加经济发展因素,在布局区域上,赣系房企重点布局在长三角和珠三角。同时,根据企业的不同业务发展方向,赣系房企向外重点拓展的省份不同。新力作为龙头,向外拓展程度较大,基本上实现全国多区域覆盖;九颂山河由于产品专注刚改以上产品,布局的城市偏向于经济较为发达的城市,在广州、惠州等热点城市均有布局;而像东投地产在湖北、河南的阳新和南阳拥有多个超级教育大盘,主要由于这两个省份为教育升学大省,与东投地产 教育战略不谋而合。

表:赣系本土房企向外重点扩张城市和所属省份

数据来源:企业官网、CRIC整理

04 整体产品线主要覆盖刚需

从产品线来看,由于江西置业群体仍集中在首次置业客户,大部分赣系房企打造的是刚需产品线,在改善和豪宅产品的打造上相对较少。

新力作为赣系龙头,在2010年成立后不久,2013年便已经推出了较为全面的产品线,分别为“湾、园、悦”系产品线,分别面向刚需、改善、豪宅等客群,实现全部客群的覆盖,发展到如今,这三个系列的产品线经过打磨,均成长为较成熟的产品线。同时,面对产品需求日益多样化的置业客群,不同的产品线会有衍生产品,如“园”系产品线中,有升级版的新力城,“悦”系顶级豪宅中,新力也设计了面积相对较小的入门级悦系产品,如南昌东投新力樘悦主流户型建面约为143平方米,是悦系的入门级产品。

表:新力住宅产品线以及产品选址定位

数据来源:CRIC整理

除了新力之外,其他赣系房企如东投、九颂山河、润达、硕丰也拥有较为丰富的产品线,但整体来看,基本上覆盖的刚需类型比较多,往上最多到高端改善型产品,别墅型豪宅覆盖的相对较少。

未来,赣系房企应着重产品线和产品力的打造,丰富产品线,提高产品竞争力,以适应向外扩张中多样客群的需求。

未来,赣系规模发展中,战略上应深耕江西维护本土优势,同时积极扩张省外项目,适当进入周边城市群;扩张方式上,持续加大合作拿地力度,降低外拓的风险,同时扩大品牌影响力;在人才培养上,积极引入规模房企的明星经理人,同时构建符合企业发展的人才培养体系,健全有市场竞争力的员工激励制度,提升人效。

此外,在产品力上,积极学习同行优秀的产品,打磨自身的产品力,推动产品及工艺的标准化实现快速复制,同时持续打造具有特色的产品知名度,实现差异化发展;在整体的企业品牌上,通过将总部迁入南昌、深圳或上海等,将企业推向更加广阔的平台,重塑企业形象,同时对接更多的优秀人才。

随着赣系房企对产品力的打磨以及全国化布局的进一步深入,将进一步推动赣系房企的规模发展,扩大赣系房企的影响力。