链家自如“父子”联袂霸榜64家公司领跑存量时代房地产服务市场

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经历了20年的市场化进程之后，房地产行业正在从开发转向服务主导的新时代，需求升级和技术渗透持续推进。2017年，租购并举成为房地产长效机制的最强基调，长租公寓行业迎来爆发。爱分析特制作第一版中国房地产服务创新企业估值榜，涵盖房地产交易和金融、长租公寓和租房平台、家装和家居零售、物业服务平台、房地产大数据等领域的64家代表性企业。

指导 | 凯文张扬

撰写 | 黄勇

1998年的房改，开启了中国房地产市场化时代。作为国民经济支柱产业之一，房地产开发很大程度上支撑了中国经济的高速增长，推动了城镇化进程，并培育出万科、恒大、碧桂园等众多3000亿市值的房地产开发企业。

20年之后的今天，房地产行业正在进入一个新的时代。房地产投资增速已过顶峰，新房销售增速放缓，存量化趋势不可阻挡。围绕存量房地产的流通、运营和后服务，将在产业链中扮演越来越重要的角色。

2017年，房地产交易经历了史上最严调控，北京的房地产交易量价齐跌，交易量更是直接腰斩。与此同时，政府强烈释放“房住不炒”、“租购并举”的政策基调，租赁被置于前所未有的政策高度，一系列政策利好推动着住房供给侧改革。

在房地产开发制造主导的卖方时代，快速拿地、建设和获取房源是核心。在转向买方时代的过程中，精细化运营、服务效率和体验的比拼会变得越来越重要，从而对商业模式和技术创新提出更高的要求。

过去几年，互联网在房地产领域的渗透和需求端的变化，已经催生出房地产O2O、互联网家装和长租公寓等几波创业浪潮，涌现出了一批成功的创新企业。

技术渗透和需求升级推动产业变革，是行业演进的必然趋势，创新探索仍将继续，开发环节之后房地产服务市场，将产生下一批千亿市值的企业。

鉴于此，爱分析继发布第一份中国家居家装创新企业TOP36榜单之后，把视角向上游延伸，审视整个房地产服务产业链，通过调研和研究国内外标杆和创新公司，结合评价模型和估值模型，制作了第一版爱分析中国房地产服务创新企业估值榜，以探讨行业发展方向，供企业决策者及投资者参考。

上榜企业需满足以下条件：1）主营业务为房地产服务相关；2）独立核算且在中国大陆运营的非上市公司，或上市公司的独立业务部门（58同城、世联行、房天下等上市企业暂未列入本次榜单）；3）在技术、产品和服务、业务模式上具备一定的创新性；4）在各自领域具有独特的竞争力。

本次榜单涵盖了房地产服务行业的14个细分领域，包括房地产交易和金融、长租公寓和租房平台、家装和家居零售、物业服务平台、房地产大数据等，共计64家上榜企业，总估值2700多亿元。

交易永不落幕，经纪人赋能是关键词

无论是新房还是存量房，交易都是永恒的话题，而存量化趋势带来的是房地产经纪的机会。

作为房地产经纪行业的标杆企业，链家以650亿元估值高居榜首。链家深耕房地产经纪行业16年，在各路资本加持下快速并购扩张，形成如今庞大的线下直营门店网络和15万人规模的经纪人大军。线下门店和经纪人重资产，守住了房源和客源，是链家的业务根基。

作为最大的房地产经纪公司，链家掌握最丰富的交易场景和数据，并凭借对交易的理解和技术应用，建立了引领行业的服务标准。某种意义上，链家也是最大的互联网房地产公司、房地产场景金融公司和房地产大数据公司。

在互联网化上，链家在2014年与房天下决裂，目前线上平台链家网的流量已逼近房天下，打通了线上线下交易闭环。在信息化系统建设方面的巨大投入，保证了链家在规模扩张中实现有效的内部管控。

房地产金融体量巨大，而金融离交易最近。链家有万亿级的交易规模，在金融业务上大有可为，相关金融业务也早已发展成熟，贡献了可观利润。

在房地产大数据方面，链家自然拥有房地产领域最多的第一方数据，并且还在持续积累迭代。其楼盘字典已覆盖8000万套房源数据，在真房源建设上走在前列。去年12月，链家发布了房地产大数据产品Real Data，针对B端用户提供一站式数据服务。

此外，链家已经开始了加盟业务的尝试。通过加盟，把直营体系打磨出的平台服务能力输出给更多经纪人，意味着链家有望进一步突破规模天花板。

在低频、非标、重服务的房地产交易中，经纪人连接房源与客源，直接决定服务效率和质量，是不可替代的角色。然而，目前房地产经纪行业基础交易制度不完善，经纪人从业门槛低、流动性大、服务质量差的问题饱受诟病。通过赋能提升经纪人的服务能力和服务品质，推动经纪人的职业化，是房地产经纪服务升级的关键。

诸葛找房、兔博士等技术驱动型公司，致力于将大数据、人工智能等技术应用在房地产服务行业，服务于经纪人等产业链各方，从而重塑服务流程，提升行业效率。

虽然有链家这样的巨无霸存在，但房地产交易市场依旧分散，更大的市场份额掌握在中小中介手中。因此，除了链家的直营模式做重以外，以SaaS或加盟平台等模式赋能经纪人和中小中介公司，是切入房地产交易市场的另一种路径。

房多多、销冠科技等，借助移动互联网建立了与线下经纪人的连接，发挥经纪人的渠道价值，对接开发商和C端用户，构建了轻模式的O2O房产交易平台。悟空找房是面向中小中介公司的开放加盟平台，通过品牌、工具和能力的输出，对线下中小中介进行赋能和整合，并嫁接新房、金融等业务。

此外，虽然存量化是必然趋势，但从全国市场来看，城镇化进程远未完成，人口向大城市圈流入的趋势没有改变，新房交易仍是一个远大于二手房交易的10万亿市场。变化在于，新房交易中，经纪公司以及居理新房为代表的渠道力量将更多参与其中。

政策红利加速租赁时代崛起，供给侧迎来爆发

在一系列政策红利助推下，长租公寓是目前房地产服务领域最大的风口。除了创业公司以外，开发商、国企、银行等产业龙头纷纷入局，长租公寓真正成为一个大赛道。

位列榜单第二名的自如，也属于“链家系”，作为链家租赁业务的一部分，于2016年5月从链家拆分出来独立运营。经过7年发展，自如的公寓管理规模达50万间，累计服务超100万租客，是长租公寓的龙头企业。除了分散式公寓自如友家以外，自如还布局了集中式公寓自如寓、短租产品自如驿和自如民宿等。

在自如的规模化扩张中，链家的中介渠道在房源获取上为自如提供了天然支持。未来两三年内，自如的公寓管理规模有望突破百万间，成为全球最大的长租公寓企业。

虽然短期内还难以实现盈利，但自如在几十万间公寓资产管理中，打磨了产品开发、运营、租后服务能力和成熟的供应链体系。基于这些核心能力，未来自如有能力加大集中式公寓发展力度，甚至切入自持租赁物业运营。

基于上述理由，我们给予自如200亿元估值。

包括自如在内，共有15家长租公寓企业上榜（相寓包含在我爱我家中），包括了分散式和集中式公寓，以及开发商系、中介系、酒店系等各种背景。除自如以外，房源规模基本都在10万间以下，长租公寓企业还处在规模化扩张阶段。万科泊寓、世联红璞、龙湖冠寓等具有上市公司或产业龙头背景的长租公寓企业，在物业获取、融资能力等方面具备绝对优势。

万科已提出成为全球领先的住房租赁企业的新定位，泊寓自然要承担起这个使命。依靠万科的存量自持物业，以及开发商的强大融资和物业获取能力，泊寓的规模扩张不成问题。截至2017年9月底，泊寓已覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目约2.4万间，估计2017年其房源获取规模已超过10万间。

除了长租公寓企业以外，随着租房市场供给端结构从C向B的转变，整个住房租赁产业链将逐渐成型，产生新机会。例如蘑菇租房、会分期、巴乐兔等电商化的租房交易平台，以及配套的SaaS、金融、供应链等公寓基础设施服务商。

蘑菇租房背靠蚂蚁金服，通过公寓SaaS管理系统“蘑菇伙伴”连接公寓运营商，在提升管理效率的基础上，提供金融、流量、在线签约支付、信用体系和智能硬件等一系列公寓解决方案。目前，蘑菇租房已覆盖16个城市超过1万家公寓运营商，上线真房源超200万间。

值得注意的是，目前长租公寓行业的爆发受政策驱动明显，而土地和物业供应、金融支持、财税政策等政策主要作用在供给侧。在需求端，租房仍不是一种常态化居住方式，而是作为过渡形式存在，短期内难以爆发式增长。需求端的有效激活，还有待租售同权等政策的落地。

下游后服务市场，潜力仍待挖掘

房地产产业链下游的家居、家装和物业管理等，构成了狭义的房地产后服务市场。这同样是一个几万亿规模的市场，并将伴随居住消费升级持续焕发新的活力。

由于低门槛和规模化交付瓶颈，家装行业的分散格局仍将持续。

除了土巴兔、齐家网两大家装平台以外，尚未出现百亿级的垂直服务公司。互联网家装的潮水退去，有规模化交付能力的公司才能胜出，头部公司对市场的整合需要漫长周期。未来，家装行业的机会在于装配式装修、施工机器人、对接生产端的BIM系统等施工环节的工业化，让业务模式产生根本变革。

酷家乐、三维家和打扮家等家装SaaS公司，通过技术赋能推动行业从销售到生产环节的信息化和智能化。

中国的家居产业，在制造端已经相当成熟。随着消费人群和场景的变化，家居零售存在新品牌和新渠道的机会，而供应链整合能力是基础。新零售浪潮下，线下属性重的家居零售会产生哪些新变化，值得期待。林氏木业、造作、宜和宜美，是其中值得关注的创新样本。

与开发商联系紧密的物业管理行业，也在变革和升级。房地产投资增速的下滑，意味着物业公司新增管理面积增长有限，同时面临人力成本上升问题。万科物业、彩生活等大型物业公司已经先行一步，纷纷推出物业服务平台。通过对外输出物业服务平台，物业公司可以实现更轻资产的扩张，并挖掘社区的线下流量入口价值，开展社区服务增值业务。