旭辉瓴寓app「旭辉领航社」

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9月14日，由易居•克而瑞举办的第六届地新引力峰会在沪召开。旭辉瓴寓凭借长期稳健的发展表现以及引领行业的代表性突破，斩获住房租赁行业“2021-2022年度实力标杆”奖。峰会上，旭辉瓴寓CEO张爱华受邀做主题分享，从资管角度讲述瓴寓是如何通过产品设计解决行业盈利难题的。

承接国家“房住不炒、租售并举”的顶层设计，解决青年人、新市民的住房问题是近年来各地方政府的职责所在，也是提高城市竞争力、实现可持续发展的必然要求。以上海为例，既要保障合理供应、合理选址、合理控制租金，还要能享受美好生活，满足青年人的住房需求，促进安居乐业。张爱华在分享时谈到，

“做租赁企业每天都在面对不同的变化与挑战，唯有使命与情怀不变，那就是为新市民、青年人提供另一种可负担的美好生活选择，不再为买房困扰。但光有使命不够，行业的可持续性发展必须建立在合理回报上，创造出为市场认可的商业价值同样是从业者亟需攻克的难题。”

什么是这个行业合理的回报？

张爱华列出了三条标准：期间净租金大于银行融资成本；稳定运营期满足REITs退出回报；EU在5-6%。“高质量的空间产品和服务产品可以有效地满足社会效益，而解决经济效益的关键因素是租金。”张爱华指出资产回报率公式中大部分数值为定量，唯一的变量值，或者说决定租赁项目成败的核心点是租金。

租金由何而来？

地段价格是定量占比的70%，准确定位后的产品有一定溢价，占比在20%~30%。最后是运营，通过服务的改善及提升，占比10%上下。如何做到租金最大化，旭辉瓴寓给出的答案是：合理的定位，高性价比的产品以及高效的运营服务。

“实践证明，租赁大社区产品是同时满足社会效益与经济效益的最优解。”

张爱华表示，租赁本身是一对矛盾体。从租户的角度出发，希望租金在承受范围以内，即月收入的30%，同时又想实现租住的多生活场景。这恰与租赁企业的算账逻辑相悖，因为满足了空间要求，就不可避免导致成本高而坪效低。因此，产品设计成为项目盈利的关键要素，不仅要支撑用户低价格高品质的生活需求，更要匹配企业的盈利诉求。

产品设计方面，旭辉瓴寓将空间分为独享、共享及配套三个维度。通过数据采集，还原住户真实生活场景的使用频率，高频使用的场景如洗漱、工作、睡觉尽可能地放大；而相对低频的功能项如会客、运动、娱乐等则由公共区域完成。结合调性商业，形成一个有活力有文化的社区氛围，并最终达到租金与体验上的双重平衡。

而运营服务方面，张爱华再次强调了社区文化的重要性，“现代年轻人不喜欢被约束被管理，所以瓴寓在社群打造上摒弃各种要求与规定，更多以‘自主自发’为核心。”通过相同的爱好与价值观链接居住在社区的年轻人，旭辉瓴寓构建一个有归属感和认同感的社区。租户委员会、社区公约与社团联盟互为支撑，为租户搭建精神桥梁、营造和谐氛围，同时让租户的生活多姿多彩。