放风价曝光20多万买内环边又爱又恨的三地铁盘要开了

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的放风价曝光20多万买内环边又爱又恨的三地铁盘要开了整理了以下内容，希望能够有助于您了解放风价曝光20多万买内环边又爱又恨的三地铁盘要开了。

地铁复兴城（武昌—武昌核心）放风价已出，首开2、7、8三栋楼，其中2号楼建面约30、48、55、87、92平房源，7、8号楼建面约138、140、168平房源，毛坯销售。

一姐群里讨论的置业顾问的报价，2号楼小户型预计价格2.5万左右，7、8号楼洋房预计价格在2.8万左右。

这个价格，基本也得到了置业顾问的证实，不过最终备案价多少，需要拿到了预售证了才知道。不过这样看来，项目距离开盘也不远了。

关于价格方面：

一是猜想：置业顾问此前的说法是，客户自己猜，猜3万的也有，猜3.5万的也有。但是一姐预测，28000左右应该差不多了。

首先这是武昌内环以外，武昌内环积玉桥毛坯也才3万出头，这里肯定更低；其次2公里内的融创望江府24657元/平，而地铁复兴城如果高5000左右，那就差不多了，因为是低密产品。

二是小户型价格，如果真的是25000元/平左右，一姐觉得性价比还行，不过也有点尴尬。

以最小的户型为例，30平的小户型，总价75万左右，首套首付约22.5万左右。22.5万买内环边，不仅三环内都少见，更何况内环边。这个首付，绝对是二环内甚至三环内第一低首付。

不过这个首付也非常尴尬，20多万只能买30平，据说公摊也非常大，进门一间小房。这个地段租出去，2000元/月很难。能不能回本，还真不太好说。

三是大户型洋房的价格，2.8万元/平，相对是比较合理的，卖毛坯是一个优势，除了小区环境复杂，地段、配套、交通都没得说，产品也还不错。

直击楼盘疑虑

1、一共9栋住宅，看起来体量不小，但是只有5栋对外卖，而对外卖的房源数量其实一半都不到。

从地铁复兴城的经济数据指标可以看到，住宅产品一共1878户，只有805户是商品住宅，剩下的1073套均为还建或者公租房。

而从目前开发商公开的信息我们的知道，首开2、7、8三栋楼，3号楼也是确定对外卖的，这4栋加起来就有700多套了。再加上后期要开的9号楼，一共是5栋对外卖。

户型已经上线的也是首开的2、3、7、8三栋，9号楼户型没出来。所以别看这么大体量，商品房数量倒是少。

2.楼盘产品丰富，办公、公租房、还建房、投资的小户型、大面积改善性小高层均有。

最小30平，最大168平，而且还是非常稀缺的小高层，全部混杂在一起，显示比较乱。因此，无论投资，还是改善，都非常难做决定。

从上面的那张图可以看到，住宅里包括了还建房、公租房以及普通商品住宅，而还建房的总户数实际占比超过了一半。

再来看这张图，7、8、9号楼是普通商品住宅。而且1-6号楼既是普通商品住宅，同时也是还建住宅。所以这么看，对外出售的2、3号楼里，既有商品房，又有还建房，还有一部分公租房，这也太复杂了吧！

我们从楼栋分布图可以看到，

2、3号楼，33层，3梯10户，户型分别是建面约30、48、55、87、92平房源，对称分布；这两栋楼基本就用来投资了，毕竟还建房、公租房都有；

7号楼18层，纯板式，2梯2户，全部是建面约140平房源，改善需求的选择；

8号楼10层，纯板式，2梯2户，建面约138、168平房源，这也是改善的选择；

因此，9号楼是商品房，剩下的1、4、5、6楼栋，也均为还建房。

对于这样的地段来说，138平以上的改善房源，还卖毛坯，改善需求肯定很喜欢，也非常好卖。如果它是纯粹的改善楼盘，再把品质做得好点，那么它必定也是一个豪宅，未来二手房也必定是这个区域备受追捧的，毕竟这个地段，很多年难出一个新盘。

但是，问题来了，可惜的是，它的用地性质决定了它超过一半有还建房，而且商品房里还有一半是小面积投资房源，真正留给改善的房源实在太少。

对于一个3万多的楼盘来说，这样的配比，其实有点尴尬的。我想买豪宅，你却有一半以上的还建跟我同一个小区，再加一半的投资客，圏层如何做上去？品质如何保证？可是呢，楼盘本身地段非常好，三条地铁，又卖毛坯。

而对于小户型的投资人群来说，30平不仅单价高了，而且还占房票；可是，这真的是入手二环内最低门槛了，未来肯定也好租。

所以这样的组合，对楼盘整体来说，未来出租可能比较多，尤其在医院对面，人口流动性大，小区环境复杂，也可能影响后期升值。

开发商估计也很无奈，这么好的地段，知道做大户型更合适，所以尽量得做了几栋出来。可用地性质摆在那里，只能如此。不过一姐觉得，如果在附近工作，自住需求，这个楼盘的一切生活配套简直是太方便了！

3、周边配套非常成熟，但也比较旧；预计后期对口的学校比较一般。

前面写过，老司门口商圈多少年出不了一个新盘，所以这块儿并没有空地，出来的楼盘都是经过拆迁还建的，所以老社区较多。好处是配套非常成熟、热闹，吃喝应有尽有；劣势是视野之内比较破旧。

此外，附近虽然有武昌实验小学、中山路小学等名校，但是目前这片对口楼盘最近的复兴路小学水陆校区和首义中学的可能性比较大，这两所学校比较一般。倒是项目自带了一所幼儿园，置业顾问很肯定会是所公立幼儿园。

即将加推房源

地铁复兴城正在收资料中，首开2、7、8三栋楼，其中2号楼建面约30、48、55、87、92平房源，7、8号楼建面约138、140、168平房源，毛坯销售。

2号楼更靠近解放路，7、8号楼靠近小区里面。

2号楼1个单元，33层，3层及以下为临街底商，4层以上为住宅，建面约30、48、55、87、92平房源，其中30、48、55平为一房，87和92平为三房。

7号楼2个单元，18层，2梯2户，只有一种户型，建面约140平三房。

8号楼2个单元，10层，首层架空，只有建面约138平和168平两种房源。

全部户型图如下：比较多，大家自己看，改善的大户型做得不错，纯板式

建面约30平一室一厅一卫：

建面约48平一室一厅一卫：

建面约55平一室一厅一卫：

建面约87平三室两厅一卫：

建面约92平三室两厅一卫：

建面约140平三室两厅两卫：

建面约138平四室两厅两卫：

建面约168平四室两厅三卫：

7月进度如下：

7月最新工程进度，张之洞路上

从解放路看过去

再来一张5月的航拍图

房源:一共9栋楼首开预计3栋

根据规划信息显示，拟建的歌笛湖项目是由武汉地铁集团有限公司投资兴建，建筑单位为中铁一局集团。用地面积约4.5万米，总建面约29.3万方，其中包含一栋办公楼、一所公立幼儿园，其中部分建筑工程使用装配式施工。容积率4.8，总户数1878户，停车位2100个，其中包含330个公共停车位。

楼栋侧视效果图

平面图

日照分析图

简直说下拿地的情况，因为它是武昌区的前地王。2017年12月29日，P（2017）175号地块挂牌出售，最终由武汉市轨道交通建设有限公司底价310,700万元拿下，楼面价14330.12元/平，成为了武昌区单价地王，刷新7年前的联投8755元/平米的地王价。

拿地多年，一直没有开发，中途还成了公共停车场，给省人民医院用。歌笛湖原地还建房的交房日期为2021年7月底前，实际上对房企的要求更紧，是必须在2021年3月1日前建成交房，如果超期交付，产生的超期过渡费是拿地的房企自己来承担的。

此外，很有特色的是，既是楚王府的遗址，还有一座街头博物馆。这是1920年左右英国人所建的武昌基督教永生堂。项目施工时，将它平移，移到了解放路和张之洞路交叉的十字路口。

所以，很多人会觉得这里是块风水宝地，一姐觉得还挺有意思的，这是一个有故事的楼盘。

区位：武昌核心地段，三条地铁交汇

地铁复兴城位于武昌区，解放路与张之洞路交汇处。大区位上，地铁复兴城位于武昌核心板块，老武昌古城附近，二环内，绝对位置比较非常好。

地铁复兴城北面距离司门口仅1.4公里，距离黄鹤楼约1.2公里；西边距离江边也不到1公里；东边距离首义广场约700多米，距离武昌火车站约1.8公里；南面距离二环线鹦鹉洲长江大约也不到1公里。

微观区位上

北面临张之洞路，正对省人民医院

东面是小歌笛湖社区和紫笛苑小区

南面是水陆街和鑫都茗苑住宅小区

西面为解放路及解放路社区

周边实景图如下：

高层完全可以看江

紫阳湖公园

自驾：项目门口即是张之洞路，西边是解放路，东边再远一点是复兴路。张之洞路早上经常被省人民医院进医院的车堵得不好走，而解放路真的是长年比较堵车的。复兴路未来非常值得期待，因为它往北连接和平大道，往南连接武金堤大道，是大武昌南北走向最长的大动脉！

解放路只有双向2车道

张之洞路及张之洞路人民医院公交车站

地铁方面：最近的地铁站是复兴路站，这是4、5、11三条地铁的交汇站点，4号线已经通车，5号线预计2021年底通车，11号线预计2023年底通车。而地铁复兴城距离复兴路站非常近，步行仅200多米。所以地铁会是项目一个非常大的优势，毕竟这三条地铁都已经非常靠谱了，而且距离通车时间也不远。

已经通车的4号线站点

其它线路正在施工中

商业方面：地铁复兴城自带了一部分商业，周边有海达广场和首义汇两个综合体。海达广场有点旧了，因为复兴路的施工导致它生意比较惨淡，而首义汇现在改名叫泛悦汇，在盒马生鲜进驻之前，它的空置率很高，自从第一个盒马来了之后，如今停车都成困难；此外，水陆街是有名的吃货一条街，里面还有菜场，日常生活非常方便。教育方面，前面已经写过了，这里不写了；此外，周边公园比较多，有紫阳湖公园、首义公园以及武昌江滩，节假日逛一逛，舒适度还是不错的。另外，项目正对面，即是省人民医院，非常方便。

泛悦汇