成都房产:楼市提早入冬，房企被迫降价的机会来了？

文/诸葛找房

三国里有一个典故叫做“望梅止渴”，意思是先给你一丝甜头，让你看到希望，后面的苦日子也就没那么难熬了。今年的楼市似乎也是如此。

上半年，房产市场就给了房企和投资者们一个大大的甜头，先是1月份，曾受调整措施影响很大的燕郊楼市传出房价高了几千元的消息，虽然经核实只是业主自身出价的行为，但这种情况不由得让不愿意接受降温现实的炒房者心中泛起波澜。到了三四月份，受季节等因素影响，金三银四带来了明显升温迹象，一些城市的数据出现明显波动，其中苏州的万人抢房令人记忆犹新。

同时，开发商的拿地热情也明显增长，数据显示，6月份破亿房企达到40家左右，而去年同期只有30多家。从国统局公布的70城房价指数同比月度变化数据来看，19年上半年同比涨幅自1月的10.8%升至5月的11.3%。

到了5月份，这波小阳春才有了降温趋势，多地尤其是三四线城市的新房成交面积明显下滑，土地市场在经历了上半年的火热后也出现降温之势，7月10日，代表强二线的郑州和代表长三角强三线的常州，分别出现地块流拍情况。二手房方面，自去年十月份以来算是一直不温不火，拿北京来说，有的房子挂了600多天仍无人问津，但凡有成交的，基本都是业主主动降价的。

楼市下行期，购房需求疲软，负面效果层出不穷这都是正常现象，比如最近在大热天里炒得火热的，“今年全国宣告274家房企破产倒闭”的消息，我们不难发现，其中多以三四线城市的中小开发商为主，理由清一色的都是无法清偿债务。通俗点讲，房企是靠资金流的，从银行把钱贷出来，拿去买地、开发、卖楼还债，但今年随着银保监、央行收紧信贷，出重拳严打开发商违规融资，发债、信托等融资渠道被踩刹车，一方面钱借不出来了，另一方面消费者观望情绪浓烈，对大品牌依赖性越来越强，导致这些中小开发商资金链两头受损，即使能力再强都于事无补。

不少聪明人分析猜测，下半年这种情况不会松懈且有愈演愈烈之势，会不会倒逼着开发商降价卖房呢？毫无疑问，开发商断粮了就只能通过低价卖房，快速回款的方式守住自己的资金链，下半年购房者大概会发现，新房销售加快，优惠增多，甚至买新房比买二手房还要划算，对不少人来说，赶上这时候买房自然能占到便宜。相关专家预计，二线城市将反弹至年底，三线城市因受棚改拖累，下半年会晚些回落，总之等到年底11-12月份才更有确定性。

面对这么多开发商出现破产的情况，不少购房者担心自己买到的房子的质量问题，这也是小爽要提醒大家的，在房子的选择上，一定要讲究策略。尽量选择大型或中大型开发商，别碰容易烂尾的期房，以免花钱找罪事后投诉无门。另外，针对有意放松调整措施的城市最好谨慎购买，因为这时候热门城市放松的概率基本不会出现，只有那些自身产业薄弱，不得不依赖房产、靠清库存实现经济发展的城市才需要寻找机会。

如果很不幸地买到的是中小房企的楼盘怎么办？若是你买的楼盘已建好，可以拿到房子，这种房企破产一般是已转让项目终结，可能已被有实力的大房企所收购，可以不必担心。若房子还没建好，那么可能买到的就是烂尾楼，遇到这种情况千万不要把房子退给开发商，因为一旦退房，你和开发商的买卖关系就会变成债权债务关系，在破产清偿的优先级里，债权人是次于消费者关系的。不妨向当地房产登记处申请房产证，并获得房屋所有权，这样即使房企破产，对你的房屋权利也不会有任何影响，即使你的房子抵押在银行，贷款还完了房子仍是你的。