北京房产:二手房购买技巧盘点18因素帮你顺利买好房

买二手房会遇到很多问题，例如砍价、税费、中介费、房屋户型、装修状况，物管费、赎楼按揭等等……这么多的难题，购房者应该怎样一一破解呢？答案当然是这18个购房技巧了。下面就请各位有买二手房打算的置业者稍稍瞅两眼了，绝对值。

1、杀价技巧，先找出自己的信息优势。

二手房的价格是有评估依据的，购房者可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。买婚房，要特别针对装修来谈价。

2、找出卖方弱点。

购房者大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。

3、找出反对出卖方价格的理由。

说到地段,购房者可就其出价翻了一番来回击；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调。

4、出价方式的谈判技巧

先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。

5、对于非完全性商品房的附加谈判技巧

有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后买方的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。

6、买房时技巧，确定二手房的房龄。

二手房的房龄对于贷款是有很大影响的，但也是经常容易被忽略的。房龄会影响到房屋的使用价值和剩余交易价值。因此，对于二手房而言，房龄越短，所能得到的贷款也就越多。银行对二手房贷款的标准是：房龄+贷款年限≤35年，按照这个公式就可以算出房子贷款的最大年限。

7、选择合适的银行贷款。

近些年，国内银行发展格局发生了很大的改变，除了国有银行外，部分商业银行和外资银行也进入到房贷市场内，提供房贷业务服务。但各银行的房贷服务还是有区别的，所以购房者在贷款前，多考虑几家银行，然后根据自身的实际情况，选择最适合自己的银行贷款。

8、提供完整个人信用和还贷能力证明。

要想成功办理二手房贷款，良好的个人信用记录和借款人的还款能力证明是很重要的。如果信用记录不良，那么申请被拒绝的可能性就比较大，反之，信用记录良好的话，那么贷款的申请要相对容易很多。除此之外，借款人的还款能力也在很大程度上影响到贷款的审批。

9、弄清房屋的法律属性和交易限制。

二手房的交易上存在着一些限制，因此，购买二手房时，一定要搞清楚二手房产具体的交易限制，确保能够合法交易，不存在纠纷的隐患，然后再去银行申请房贷，这样成功审批的可能性比较大。

10、看房招一，白天看完晚上再看。白天是看房子的采光好坏，但了解入夜后的房屋附近噪声、照明、安全等也非常重要。

11、看房招二，找个雨天再看房。因为只有此时漏水、渗水才暴露无遗。

12、看房招三，莫被建材迷花眼。房屋功能是否有效发挥，有赖于格局设计是否合理，与建材的漂亮与否无关。

13、看房招四，莫被遮住眼。留心华丽的装修下是否隐藏了房子原有的瑕疵

14、看房招五，掀开窗帘看窗外。打开窗户看一下通风、采光、排气管十分必要。

15、看房招六，看墙角瑕疵，墙角是否平整，有龟裂、渗水。

16、看房招七，看插座预留够不够。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性

17、看房招八，请保安吐真言。管理员或保安了解房屋、环境和邻居的情况，多与他们聊聊，往往会有意外信息。

18、看房招九，不看地上看天上。注意看天花板和角落有无漏水。

对有还贷压力的购房者来说，应该怎样减轻还贷压力？购房者可以采用公积金贷款加商业的组合式贷款。公积金的利率比较稳定，5年以上3.87%，且不受利率上浮下浮的限制。而对于首次购房的人群来说，商业贷款的利率可以享受下浮15%-20%的优惠，这样的组合贷款能有效缓解首付压力。