除了城光富颐老黄埔没有行情

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的除了城光富颐老黄埔没有行情整理了以下内容，希望能够有助于您了解除了城光富颐老黄埔没有行情。

这是拿铁房产观的第132篇原创

看到标题，以为我是来捧城光的，那你就错了。

老黄埔的希望是鱼珠和旧改，而除了城光、富颐、鱼珠，能让你看到希望，老黄埔真的只剩一下一个 “ 老字 ” 了。

为什么过去两年，城光和富颐能这么受关注？

一是受到黄埔放松限购，老黄埔新盘稀缺供应，一大堆投资客冲入黄埔，二是受限价约束，和二手形成价差，三是鱼珠第二CBD概念和旧改需求的释放。

我们一个一个来破，黄埔限购放松已经收回，这种刺激已经没有了，投资客少了一大半。

很多我认识的一些投资客，以及过来咨询我的，他们都想去那里投资买一套，甚至有人卖了天河去那里买，卖了白云去那里买，卖了番禺去那里买，看到别人买我就买，跟风炒作严重。

和二手形成的倒挂，实际上已经消除了，保利学府里和金色悦府挂到六万多，就说明城光和富颐便宜了是吗。

当然不是，是这些次新二手本来就贵了，他挂六万也要卖得出去才行呀，从实际成交来看，老黄埔的二手成交非常困难，二手成交价格已经回落到5万出头，甚至低于5万，而且鲜有成交。

老黄埔的二手中介门店关了一家又一家，门可罗雀，光环被城光和富颐抢走，即便是急卖的业主，也不一定能出手，何况，他们都还指着鱼珠概念再涨一轮呢。

那些挂到6万的黄埔花园，6万5的保利学府里，甚至7万的金色悦府，你看有成交吗，应该是挂着让城光出货吧。

我认为这种倒挂是虚的，如今城光只需五万出头，A区也不见得好卖，至少没那么抢手了。

如果老黄埔还有其他旧改盘上市加入竞争，那整个老黄埔的二手未来两三年依然艰难。

还有一个是鱼珠的概念和旧改，所有需要依赖概念的板块，房价多少都会有溢价，比如老黄埔。

目前老黄埔新盘不多，所以内卷还不严重，你看看科学城的内卷就知道了。

科学城的新盘和旧改盘大量上市，挤压了二手的价格，涨上去的跌回来了，鼎峰最高能卖到6万多，现在才五万出头成交。

一是说明之前涨得太多了，价格不合理，二是说明供大于求，价格需要回调坐实。

这一点上面，科学城走在了老黄埔前面，用价格和市场告诉你，产业再好，概念再强，也敌不过供应巨大。

回调其实是件好事，就是去帮你坐实这个价格，经过半年多的博弈，科学城稳定在了五万以内，从保利罗兰的定价就可以看出来，高了就卖不出去，四万多还是有竞争力的，别跟我提吊着卖的大壮了，你不觉得贵就去买吧。

我们先确定一下老黄埔的二手哪些是值得买的，价格放到后面再对比。

第一梯队：金碧世纪、保利学府里、黄埔花园、中鼎君和名城、金色悦府。

第二梯队：怡港花园、万科城市花园、金碧领䄂、东城华庭、海伦时光。

第三梯队：金逸雅居、悦涛雅苑、黄埔雅苑、丰逸尚居、东港花园。

另外有两个可以卖的回迁房是安厦花园、瑞东花园，由于是带花园的原装电梯房，2房也才200多万，也会受到刚需青睐，你能接受3梯十几二十几户就行。

再往东就只有万科尚城、佳兆业城市广场，这里已经脱离老黄埔了，而且一堆旧改等着上市，将来内卷更加严重的区域。

第一梯队可以满足自住加投资，但是当下要看价格，目前只有急卖降价的业主才有可能卖出。

老黄埔的风向标以前是金碧世纪，当金碧世纪的两房开始大量成交时，行情就已经起来了，才会蔓延到裕丰围和文冲一带。

第二梯队相对会弱一些，环境也差一些，自住上来看怡港更好，东门出去就是黄埔公园。

第三梯队是给刚需上车的，悦涛和金逸完全是占了个地铁口，如果预算在300多万，也可以买，但这个预算的人可能会更倾向于去买科学城的次新大盘。

老黄埔的二手比较坚挺的还是保利学府里、黄埔花园这种人车分流的刚需盘。

像金碧世纪、怡港花园这些物业一般的，已经略显颓势，特别是未来新盘多、大盘多的黄埔竞争力略显不足。

看看这些值得买的二手一双手都没有，第三梯队基本已经是不太推荐的了。

下面我们就要对比一下老黄埔到底值不值得买了。

追求城光富颐的仅仅是因为价格倒挂吗，当然不是，是老黄埔真的有点老了。

你说旧改拆迁这些需要时间吧，你以为那么多老破小都会纳入拆迁吗，当然不会，老黄埔95%以上的老破小还会原地不动。

同样的两三百万的老破小，天河海珠不也有一大堆吗，它们都没希望，你觉得老黄埔的老破小会有吗。

同样是500多万，你选金碧世纪90的三房一卫，还是黄埔花园92的三房一卫，还是城光98的三房两卫。

一个是楼龄老、物业一般、户型一般、学位一般，另一个是楼龄新、物业好、户型好、新校区，你怎么选？

超过600万怎么买呢？是城市之光的114/125，还是富颐的140呢？

超过600万性价比就一般了，这个预算都可以买金融城的小三房了，这也是为什么城光价格上不去的原因，老黄埔目前还吃不消这个总价，更别提城光170的超豪宅产品了。

300-400万的刚需两房怎么选，有金碧世纪、君和名城、黄埔花园可以选，这个预算的总价低，刚需可以接受。

但是这个预算的范围太大，竞争太多。

好比君和名城400多万的两房，还不如去天河买个盈彩美居的两房。

同样，你可以选择买海珠东晓南的两房，赤岗两房，还可以选择科学城次新的大三房。

好，你说那些太远，那再对比一下附近的，珠花的三房和富颐的两房也才三百多万，两个都是新盘，新盘的上车门槛越低，也是变相的抢夺二手的客户。

你也别说你近地铁这点优势了，他们学校好、户型好一样有竞争力，只要他们不清盘，三四百万的老黄埔二手就卖不出去。

老黄埔目前的客群主要是天河外溢过来的，是因为买不起天河而过来的，天河的行情起不来，老黄埔就没有机会。

如果老黄埔的二手涨不起来也卖不掉，那老黄埔的一手也涨不了。

最后我们总结一下吧。

老黄埔的二手今年没啥机会，第一是被大盘竞争内卷，第二是这些小区基本已经被大开发商、大花园、好的物业、好的产品户型所取代，第三，黄埔引吸了太多的年轻人，这些年轻人的要求更高。

未来老黄埔的标杆应该还是城市之光，当然，我不是说城光就一定很好。

只要它周边还有新盘供应，价格就上不去。

我是看好老黄埔的，但同时也要看未来旧改的速度、人口的增长、大盘的供应等情况。

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