三四线楼市暴涨「三四线城市房价下跌已成定局」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的三四线楼市暴涨「三四线城市房价下跌已成定局」整理了以下内容，希望能够有助于您了解三四线楼市暴涨「三四线城市房价下跌已成定局」。
三四线城市房地产市场唱衰论喧嚣？据我在十一假期，所观察到的三四线城市楼市情况——广西柳州和宜州，房价还在领涨，人口仍在增加，我认为三四线城市的房地产市场，比一线更有未来，并不是信口雌黄。
大家好，今天聊聊十一期间我看的两个三四线城市的房地产市场情况，我与其他大V观点最大的不同是：
其他人坚定唱空与看空三四线，而我则认为不少三四线在野蛮生长的过程中，充满希望。
预判有对有错，只要愿赌服输，便都是好汉。
这个假期，我去了趟距北京千里之外的三线&四线城市，广西省柳州市以及它旁边的河池市宜州区。
（下图红框中的两个城市）
去柳州与宜州看盘的原因，并不是什么深谋远虑地看好柳州与宜州的未来发展，单纯是因为女友的家在宜州，我们要在柳州中转，而我们也规划近两年在她的名下买一套住宅用于后期自住。
在你所在的城市，理一次发需要多少钱？
北京市朝阳区，一号线东段尽头四惠东旁的XX造型，技术总监的首单团购38元，店长则高达是60元。
广西省河池市宜州区德胜镇，镇中心旁小巷内的美丝理发室，店长亲自操刀的「洗剪吹」仅需5元。
理发巨大价差的背后，是我国城市间巨大的撕裂感，这样的撕裂感，体现在平均收入、基础消费价格、租金以及我们今天关注的重点——房价上。
一线城市北京市5.5环外2年后交付的精装修期房，在严格的限价与调控之后，终于被压制在了5.5万元上下。
三线城市柳州市新政府旁，万达、大悦城商圈、距轻轨500米处TOP3房企X大的1年后交付精装修期房，在经历了2015年以来的疯涨之后，价格已经高达1.2万元之多！
（实际上走了内部折扣后，可以降到1.2万以内）
四线城市宜州区临江、重点小学学区、价格最高的一梯一户豪宅，X桂园1年后精装交房的江景房，在送了几十平的大阳台后，单价竟然无耻地达到了6500 ！
（实际上首付比例达到45%后，似乎可以降到6000左右）
看多一线，看空三四线的朋友，认为三四线的楼市充满了泡沫，一线的房价则极为坚挺。
但看过了具体的价格之后，请问一旦出现了金融危机，是北京的二三环上个世纪的20万一平的老破小跌幅大，还是柳州与宜州核心位置的高品质新房跌幅大？
让我们再来看看国家统计局对一二三四线城市房价的最新统计数据：
划重点：
「8月份，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；同比上涨9.0%。二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；同比上涨5.8%。」
官方数据里，在一二三线城市的比较中，三线房价的涨幅截至目前，处于领涨。
除了房价之外，看多一线，看空三四线的朋友，最常说的一句话就是三四线人口会越来越少，一线人口会越来越多，事实真的如此么？
北京是首都，是一线，是特大城市，但自2015年开始，人口持续流入就停止了，已经进入了流入停滞与缓慢流出的阶段：
2015年，北京市年末常住人口为2170.5万人，两年之后的2017年年末，仅增长至2170.7万人，增长区区2000人，而到了2018年末，更是降至了2154.2万人。
相比之下，柳州与宜州的人口情况呢？
根据广西柳州统计局的数据显示：
柳州2015至2018年以来柳州市自然增长率在7‰以上，分别为7.04‰、8.11‰、8.54‰和8.02‰，城镇人口每年保持较为稳定自然增长，2018年通过自然增长新增城镇人口2.05万人。柳州2018年常住人口404.17万人。
宜州由于已经撤市立区，所以查不到宜州的数据但可以看到河池的数据：
河池市年末全市户籍总人口432.95万人，常住人口354.57万人，其中城镇人口135.39万人，占常住人口比重的38.18%，比上年末提高1.11个百分点。全年人口出生率14.27‰，死亡率6.49‰，自然增长率7.78‰。
从人口数据中，我们能够看到的是北京的人口在流失，柳州、宜州的人口在增加。
再叠加之前的房价基数，即便是2019年的当下，我依然认为三四线城市的房地产市场，比一线更有未来。
除了这两个盘，以及这两个城市的人口状况，我再分享一下在柳州与宜州看到的「有趣」现象：
01 柳州&宜州与北京最大的不同，是施工量的差异。但并不是北京最多、柳州次之、宜州最少。相反的，是宜州最多、柳州次之，北京最少。北京已经发展基本成熟，只有远郊的位置还有新建的项目和大型公共设施，比如大兴的首都二机场，比如众多在五环外的两限房。
柳州的万达与大悦城去年才刚刚开业，轻轨还在不断修建，整个城市还在拼命向东发展。
宜州更是刚刚开始拆旧建新，一条大型的商业街，正在紧锣密鼓地修建中。
02 柳州与宜州售楼处内的人流并不低，没有传言的萧条景象，能够看出来，买房的人以20-40的中青年居多，但可能是十一返乡置业的缘故。与北京等城市严厉的到访指标与营销压力不同的是，柳州与宜州可能因为城市太小，没有到访奖，也没有那么多营销经费雇人到现场增加到访量。
毕竟水客不会坐在座位上和销售谈判，也不会晚上八点（我就是晚上八点遛弯去的宜州各楼盘，它们都营业到晚九点）到售楼处。
举例来说，某天晚上我在宜州闲逛，看到一个LOFT，于是走进去随便逛逛，但接下来看到听到的一切，完全刷新了我的三观：
虽然建的是LOFT，但这块地是住宅用地，民水民电，70年产权。
虽然是住宅用地，但房本面积56平米，实际上买一层送一层，总计5.6米层高，上下两层都毫无压抑感，再算上阳台一半的赠送，实际使用面积高达110平米，精装交付。总价40万 ，首付8万，月供1000……
我把这个项目在房产群里分享，一个感兴趣的朋友让我把他推荐给销售，销售甚至在了解到朋友的状况后，建议他不要购买，这是多么实在的销售啊！
我用红线画出来的，都是销售说的话，看了各种房，上了各种当的朋友，你们震惊么？反正看到她拼命把客户往外推，我是佩服得五体投地。
以我看了2天的柳州为例，全柳州最贵的房，不是新房，是二手房，2015年保利大江郡的一排江景房，单价4万，990万一套，连1000万都不到哦：
虽然保利大江郡有些特别，但市政府旁的其他二手房次新项目，也基本都从7000-8000的购入价格，涨到了10000-13000的当前报价。
这些二手房，与附近因为企业资金紧张而大搞特搞优惠的X大，三四线之王X桂园的新房房价，不相上下。
总结来说，仅就我个人对柳州&宜州的观察来看，这两个城市的房价远远没有到崩盘的程度。
更接近于缓慢上涨，毕竟周边村庄、乡镇、小城市的人口仍在源源不断地涌入，毕竟核心区域的顶级房价也仍然只有一万多与六千多。
当然，柳州与宜州代表不了所有的三四线，昨晚我在自己的8个房产群内，问了一圈其他三四线城市的房价，发现这些城市都各有不同，也有不少相似之处。
不知道大家怎么认为，可在下面留言讨论~
来源：羊迪
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