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本报记者 陈雪波 卢志坤 成都、北京报道

日前，第一太平戴维斯发布报告《2022年第一季度成都房地产市场回顾及未来展望》。报告显示，今年一季度，成都市购物中心总存量达到约695.6万平方米，甲级写字楼存量超过354万平方米。

业内人士告诉《中国经营报》记者，目前成都市场商业地产活跃度较低，呈现出波动性。但相比于其他城市，成都的市场空置率依然处在优化通道上。记者注意到，在一季度，有部分行业的租赁面积能够延续增长态势，成为市场关注焦点。

净吸纳量下滑

2022年第一季度，成都市写字楼市场新增供应面积6万平方米，全市甲级写字楼存量超过354万平方米。第一太平戴维斯指出，受到国际局势复杂多变和疫情广泛传播的多重影响，成都甲级写字楼新增租赁需求受到抑制的同时，退租面积增幅明显，以致本季度净吸纳量降至负2.7万平方米。

本季度延续了去年第四季度的趋势，新增租赁需求不足的同时退租面积大幅增长，第一季度新增租赁面积环比、同比下降约1%和16%，同时退租面积环比、同比分别增长27%和38%，达到约19万平方米。

在这样的背景下，成都市一季度甲级写字楼市场空置率上升1.6个百分点至21.8%。在租户普遍控制租赁成本的背景下，季内虽有个别楼宇上调物业费，但大部分业主方仍对费用调整持谨慎态度。租金方面，市场整体租金未发生明显波动，全市平均租金约为人民币100.3元每平方米每月。

今年第二季度，成都甲级写字楼市场预计将迎来供应小高峰，新增供应面积超过30万平方米，主要位于东大街及延线、金融城和大源子市场，高品质楼宇项目的集中入市短期内也将给市场空置率带来上行压力。

第一太平戴维斯华西区代理部负责人（商业楼宇/商铺/产业及物流地产）高级董事戴晖在接受记者采访时表示，写字楼空置率较高这个问题需要辩证看待。短期来看，2022年第一季度确实市场压力较大，经济以及疫情的双重压力，加上第一季度过年的影响，使得市场活跃度较低；但时间轴拉长来看，目前成都市场空置率仍然在过去几年有着明显的缓解降低趋势。“我们对比其他同级别城市，成都空置率明显处于一个优化的通道上。”

关于同比退租面积明显扩大，戴晖表示，需要考虑到去年同期是由于2020年整年被挤压的需求得到释放，同时2021年底多个一线城市疫情压力骤增使得部分行业出现波动，因此退租具有一定的波动性和特定性。

零售物业市场方面，相比去年同期，一季度成都全市购物中心新增供应量有所减少，但今年一季度市场总存量依然达到695.6万平方米。全市购物中心平均空置率自2021年底停止下降开始上升后，本季度继续小幅上升，环比上升0.4个百分点至约8.7%。

报告显示，预计年内还将有约70万平方米的购物中心相继进入成都零售市场，较大的新增供应量加上经济大环境的不确定性，全市购物中心整体空置率短期内或较难迅速回落，预计以小幅振荡为主。

奢侈品、能源、原材料租户成亮点

从需求方面来看，第一季度成都零售市场新增需求同比略有下降，不过，众多奢侈品品牌一季度持续在成都春熙路区域布局双店，代表性案例包括国内第三家LV之家亮相远洋太古里，Gucci新店入驻成都IFS，Balenciaga和Moynat新店进驻远洋太古里，反映出该类品牌对春熙路区域的持续看好和对成都消费市场的长期信心。

此外，新能源汽车品牌延续去年活跃态势，季内继续积极布局全市商场。服务业态在新增需求中的占比上升，尤其是休闲娱乐类品牌需求增长较明显。本季度的新增餐饮业态需求中，甜品烘焙类品牌的占比有较大增长，特别是中式糕点品牌表现活跃。

关于奢侈品租赁市场的逆势扩张，第一太平戴维斯华西区商铺部董事林静告诉记者，在成都市场上，IFS和远洋太古里两个奢侈品项目聚集在一起形成了规模效应，同时2019年到2020年以来头部奢侈品牌在成都市场优异的业绩表现对奢侈品品牌也形成了强大的虹吸效应，所以奢侈品头部品牌都相继在同一商圈开出双店。随着2022年下半年SKP入市，这些头部品牌又将完成在成都三店甚至四店的布局。在之后的两到三年内，是否还能继续布局，取决于新店开业后是否有持续稳定上升的业绩表现和届时品牌在中国市场的开店策略。

写字楼租赁市场中同样有杀出重围的行业。一季度中，信息技术、金融依旧为季内新增租户行业来源前两位，占新增成交总面积约36%，专业服务行业位列第三，占比约12%。与此同时，能源与原材料行业的新增租赁面积环比上升明显，第一季度数家新能源企业达成1000平方米以上的大面积成交。

戴晖指出，能源材料行业的增长确实与众多政策有着密切联系，如在我国确立“2030年实现碳达峰”“2060年实现碳中和”的国家顶层能源战略目标后，新能源行业乘势高速发展，能源与原材料行业需求有望继续保持增长。

“制造业也值得引起关注，目前成都坐拥2个国家级先进制造业集群：软件和信息服务集群、成德高端能源装备集群。未来成都将依托在制造业领域的比较优势，进一步增强制造业核心竞争力。”戴晖同时提醒，行业需求的变化需要长期来看，季度性的变化并不一定具有代表性和规律，仍然需要市场进行全方位的长期发展。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）