广州房产:《安家》中学买房，get到了哪些买房知识？

选房这个过程，分成两个阶段，三个过程。第一个阶段是定目标，第二个阶段是执行计划。三个过程是：选城市，选区域，选房子。

定目标

选房最重要的是定目标，这一点恰恰很多人会忽略。我们买房目的是什么？是自住还是投资？是工作时间的通勤，还是节日的度假？是为了孩子享受很好的学区教育，还是为了离医院近方便老人？

所有这些目标，不可能同时兼顾，只能根据轻重缓急排序做出决定。在这个电视剧中，我们看到宫蓓蓓从北京奥运会挑到东京奥运会，一直在选房中煎熬。原因就是目标不明确。宫蓓蓓挑了几十套房子，仅仅因为没有储物间而表示不满意。就是目标不明确造成的。

其实她的目标很简单，就是有个带书房，可以独立批改作业的房子，是否是储物间改的不重要。所以，一定要做根据自己目标，做优先级取舍，而不是挑剔不止。

执行计划——选城市

当我们明确了目标后，我们就要去执行。第一个任务是选在哪个城市买房。这个问题也是很多人忽略思考的问题。很多人买房非常佛系，要不然在老家买，要不然在上班附近买，总之哪顺眼就哪买，哪便宜就哪买。这是中产阶级最容易犯忌的地方。

因为你的老家，未必适合你未来的生活，你上班的地方，也未必适合你未来的生活。我们现在统计，中国人均住房面积已经达到30平米，这个数字听起来很大。但是，有多少人是在老家弄个200平米的大房子，一年除了春节回家1礼拜，其他51个礼拜都不住？这不叫买房，这叫浪费。

房子的特点是不动产，动的房子叫地震危房。选择在哪个城市购买房子，就是选择在哪里发展。越是超大城市，它的吸附能力越强，吸附能力越强的城市，医疗，教育，交通等公共资源就越强，房子就越有价值。所以要选城市，就统计下哪个城市三甲医院多，高校多，地铁多，不一定选总价低的，也不一定要选家乡的。

执行计划——选区域

选定目标城市后，我们再根据自己前面制定的目标选择片区。本质上选择区域就是选择自己的时间成本，住这里上学要多久？生病了去急诊要多久？买菜购物要多久？

如果你目标是选择一个周末度假房，最好选择在高速路口，或者一级公路附近。如果选择的是上班工作房产，最好选择在地铁换乘站附近。而且不同的地铁站，价值也有很大区别，尽量选择出入口多的地铁站附近区域购房。

因为出入口数量，体现了市政规划。市政如果计划在这个区域附近，建设很多居民区，商业以及就业写字楼。为了通勤方便防止拥堵，就会设计很多出入口。一般情况下市政规划水平还是很值得期待的。

执行计划——选房子

在电视剧《安家》中，房似锦，徐姑姑帮助很多人选了中意的房子。房子属性有多种，总的来说一种是用来住的，比如住宅，公寓，另一种是经营性质的，比如商铺，写字楼。住宅一般70年的，写字楼或者商业是40年，而且商业是从砸地开始算时间。所以商业的价值会差很多。

卖包子的老严他们家，给儿女先是买套住宅，为了沾沾读书气，特意选择了宫蓓蓓的房子。后来他们又通过徐姑姑选了商业，不再在那么狭小的空间卖包子。

选择区域，属于选择这套房产的外部性，核心就是计算时间成本。选择房子，就是选择它的内部性，包括房子的格局，采光，楼层，电梯，隔音，物业等。住宅分板楼和塔楼，一般十层小板楼居住环境比较理想，楼层太高了上班时间等电梯久，太低了采光容易被前面的楼挡住。户型最理想的房子是南北通透，其次是双朝南，再次是东南。

采光是看房子的长宽比例。朝南窗户的长度除以房子的径深，1.5是比较理想的。如果超过1.5，房子太深了，外面光线照不到房子里，显得屋子黑；如果太浅了小于1，这房子会成天暴露在阳光下，非常燥热不舒适。

如果要购买的房子有电梯，建议选择N-1层，视野好，采光好，而且不会漏雨。如果购买的房子是没有电梯的老房子，建议选择第二或者第三层。没有味不跑水，地震着火可快速逃离。