东莞又双叒松绑还能吸引“深漂”买房吗
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东莞楼市下半年将松绑的传闻，终于靴子落地。短短3个月内，东莞已经三度推出楼市松绑新政。
7月4日凌晨，东莞市住房和城乡建设局（下称“东莞住建局”）发布关于加强分类指导优化住房限购政策的通知（下称“通知”），从优化住房限购政策、落实金融支持政策两方面做出房地产政策优化。
这也是3个月内，东莞市第三次给楼市“松绑”。
28个镇取消限购
本次通知提出优化住房限购政策，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区（下称“限购区域”）。
这也意味着，除了这个5个镇（区）外，东莞市其它的28个镇（区）正式解除限购，居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。依然保留限购的这5个镇（区）中前4个位于中心城区，后者为临近深圳的楼市活跃区。
住建局认为，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求。
在限购区域内，东莞市户籍居民家庭拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房；非东莞市户籍居民家庭拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房（含新建商品住房和二手住房）。
不过，5月17日发布的“莞七条”新政中，二（三）孩家庭可新增购买1套住房、“双（多）证房”认定为1套住房等政策仍适用于限购区域。
同时，不论是限购区域还是非限购区域，均实行2年限售政策，网签的商品住房须取得不动产权证满2年后方可进行交易转让。
在落实金融支持政策方面，通知明确支持购房者合理住房需求。商业银行要落实好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。鼓励商业银行合理增加房地产信贷投放额度，提高审批效率，支持房地产企业合理融资需求。
“本次东莞发布新政，意味着其正式进入限购政策放松阶段，短期内将刺激限购放松区域成交的回升，有利于提振东莞当前较为低迷的楼市信心，也有助于将住房需求向中心城区和核心区域以外疏导，加大对合理购房需求的支持力度。”中指研究院广州公司研究主管陈雪强如是说。
楼市松绑新政3.0
事实上，由于房地产市场下行、土地端遇冷，年内东莞市已经三次进行楼市“松绑”。
2020年7月至2021年8月，东莞市为了遏制房价过快上涨势头、缓解商品住房供需矛盾，曾接连出台了“莞九条”“莞六条”“莞八条”等“组合拳”措施，逐步加大调控力度。
也由于政策的层层加码，2021年东莞市的楼市成交量开始降温。克而瑞数据显示，2021年东莞商品房成交面积同比下降35％，达到近几年新低。
转入2022年，整体房地产市场低迷叠加疫情因素，东莞楼市亦未能重振。第一季度其一手住宅网签5165套，二手房网签1827套，均出现不同程度地下滑。
楼市信心也在4月达到低谷，被称为“楼市风向标”的土拍遭遇“滑铁卢”。
彼时进行2022年度首轮供地，东莞挂牌的8宗地块中有6宗因故终止出让，在市场的观念里，因故终止、临时撤拍此类行为往往与地块无人报名挂钩，仅余的2宗地也以一宗底价、一宗溢价成交告终，房企拿地欲望较低。
此后不到10天，东莞针对“支持合理购房需求，加大疫情纾困，优化人才购房，吸引人才留莞”，优化调整东莞购房政策的文件便在市场流传，且落地实施。调整后，新落户东莞者可直接购房，取消了此前落户缴纳半年社保的要求；社保门槛降低，由连续缴纳修改为累计缴纳，且允许补缴；恢复个税购房政策，即既认社保也认个税……但该政策对市场的刺激有限，调整后的楼市热度未见明显回温，新盘去化率仍处低位。
紧接着5月中旬，东莞再出“莞七条”新政，从购房套数、限售、土地出让金、公积金购房等多方进行优化。此次调整后，二手房市场挂牌量增多，回温迹象优于新房市场，紧接着的二轮供地呈现回暖迹象，出让的8宗地块全部成交，但整体热度仍不算高。
一个半月后，东莞楼市迎来年度第三次松绑，调整后的政策也被称为2022年度东莞楼市新政的“3.0版本”。对于新政能否带动楼市持续回温，市场仍在观望。
深圳是“发动机”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳是东莞楼市的“发动机”，现在这个机器比较寂静，这也是东莞连续两轮政策刺激后，楼市依然不温不火的主要原因。
作为粤港澳大湾区重要节点城市之一，东莞受大湾区规划红利加持，又是全国唯一紧挨三个一线城市的地级市，有近水楼台之利，吸引了大量外地人员入莞。
这也造成了东莞特殊的人口结构。2021年东莞市本地人口120万、户籍人口279万、常住人口1054万、实际管理人口高峰时可达1400万，外来人口与本地人口数量倒挂严重，人口流动性极大。
李宇嘉指出，东莞本地居民特别是常住户籍居民，住房拥有早已饱和，外来打工人群主要住城中村，房地产两极分化。而东莞楼市的主要购买力其实是来自深圳的购房者，一方面是东莞房价明显低于深圳；另一方面是莞深一体化做得比较好，比如知名的松山湖、华为等，深圳没有购房资格或者购买力不足的人群，往往会到东莞买房。
多年来，东莞在产业链、营商环境等方面紧跟深圳，成为深圳产业外溢首选地，尤其是松山湖高新技术产业开发区，就有数万名华为员工从深圳迁至此处，也为东莞楼市带来了新鲜血液。
据东莞市住建局披露的4月房价地图来看，松山湖周边项目房价基本在3万-5万元间，属于该市的房价高地。而此次限购调整松山湖高新技术产业开发区仍被列为限购范围。
同策研究院研究总监告诉记者，本质上还是市场购买力的问题，以往每逢深圳调控，东莞、惠州整体会涨，这由于深圳调控是因为有大量的需求和“热钱”，一旦开始调控便会需求外溢，东莞、惠州基本承接了这部分需求。而目前的情况是深圳需求处于低位，上半年二手房成交不足万套，下降了6成。换言之，整体华南市场都比较低迷，东莞也不例外。
不过，随着市场对政策的不断消化，周边城市楼市利好持续放出，沉寂许久的深圳楼市或也出现了复苏迹象。
克而瑞深圳区域显示，5-6月深圳供应放量，规模房企积极推盘去化，冲击半年度业绩，深圳市场供求两端放量显著，成交明显复苏，市场观望氛围开始减弱，看房活动和买房决策趋于活跃。
本文源自国际金融报