南阳高铁发展「南阳烂尾楼」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的南阳高铁发展「南阳烂尾楼」整理了以下内容，希望能够有助于您了解南阳高铁发展「南阳烂尾楼」。

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上个月，宛城区政府和绿地集团就“高铁片区项目”合作协议签约的新闻，又让很多南阳人对高铁新城的未来再次春心荡漾、浮想联翩了一把。

人们关切的是，绿地这次跟南阳到底合作的是啥“项目”？

其实，消息中已有比较明确的透露，“打造集商务办公、全球贸易、星级酒店、特色商业、康养服务、休闲住宿、品质住宅为一体的高铁城际空间站”。

高铁城际空间站，这是绿地的拿手好戏。

项目通常以高铁站前地块为载体，将高铁站、居住、商务、会展、商业、教育、医养、旅游等业态融合重组，本质上是一个高铁时代的全功能微型城市体，即人们经常提起的“高铁新城”。

目前绿地已在多个城市的高铁站布局，其中既有上海、南京、长沙、济南、郑州这样的一二线城市，也有镇江、赣州、衡阳、临沂、驻马店、万州、襄阳、南阳这样体量相当的三四线城市。

郑州高铁东站前的绿地中心双子塔

绿地赣州城际空间站

绿地万州城际空间站

绿地襄阳城际空间站

看来，此次签约对雄心勃勃的绿地和亟需激活高铁片区的南阳来说，可谓一拍即合。

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南阳对“高铁新城”的憧憬和规划，其实早在几年前就已启动。

在2018年编制的《南阳新城区发展总体规划（2018-2035）》中，它以“高铁商贸组团”的身份出扼守着新城区的东南门户。

在官方发布的《南阳高铁片区控制性详细规划及启动区城市设计公示》中，将南阳“高铁片区”的范围定义为：

东至郑万高铁，西至兰南高速，北至月季大道，南至312国道，总规划面积18.97平方公里。

我们可以把这看作是广义的“高铁片区”，即远景空间范围。

广义的南阳“高铁片区”

按照功能结构的不同，广义的“高铁片区”又自北向南依次被划分成了“创意休闲中心”、“高铁商贸中心”和“综合服务中心”三部分。

其中，“高铁商贸中心”为核心启动区，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，主要以商务办公用地、商业服务业设施用地和绿地与广场用地为主。

我们可以把这看作是狭义的“高铁片区”，即近景空间范围。

近期签约的绿地城际空间站，极有可能就将落地在这个区域。

狭义的“高铁片区”启动区总平面图

目前大部分场合所说“高铁片区”，通常都是指狭义上的启动区，也就是我们目前去高铁站，由鼎盛大道过了兰南高速后，能够看到的路网框架已经形成的那一部分。

不过，理想从来丰满，现实却总是骨感。

郑万高铁正式开通已经一年，这一年中，对于去高铁站乘车的每位市民来说，肉眼能看到的景象无非就是：高铁站站房、站前广场、日月湖公园、周边的几段配套道路。

除此之外，好像就再没有别的能呈现出城市面貌的内容物了。

高铁片区卫星地图，现状一目了然

如果把范围再放得宽泛一些，还有一个已经部分建成投入使用的六完，跟高铁站的直线距离超过了2.7公里。

而实际上，因为目前的道路配套并不完善，自驾从高铁站到六完最近的路线也要将近4公里。

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南阳高铁片区目前现状究竟如何？

纸上得来终觉浅。为了对高铁片区当前的建设情况有更详尽的了解，笔者日前做了一个实地探访。

从公交车上拍到的兰南高速跨鼎盛大道桥和新开的高速出口匝道

过了高速，基本上就算进入“高铁片区”范围了，笔者在南阳东站的前一站下了公交，沿鼎盛大道、友善路、幸福路、渠首大道、站前广场、安康路，大致上环核心启动区绕行一周：

鼎盛大道东端尽头，出租车正由鼎盛大道转入友善路

鼎盛大道东端，日月湖西畔的小广场

从小广场隔湖眺望南阳东站

友善路街景

友善路旁的小渠道，连通月季大观园和日月湖水系

友善路南端，远处若隐若现的建筑即是六完

六完和启动区之间还隔着大片的农田

渠首大道（站前大道）与幸福路交汇处的“高铁片区建设指挥部”

高铁站南侧的公交站场

高铁进站匝道及旁边的公交站入口

渠道大道路旁的非机动车停放区域

渠首大道街景

渠首大道地下人行通道入口

南阳东站站前广场

高铁站北侧的汽车客运站

出租车出入口

日月湖公园小景

以上，基本就是整个高铁片区（启动区）既有内容的实景呈现，除了一站一湖几段路，基本上还处白纸一张的阶段。

几公里外在建的第六完全学校，也尚处在农田和村庄的包围之中

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实地探访后，对南阳高铁片区现状的感触可以用四个字形容：任重、道远。

造成目前这种局面的原因无非几点：

一、距离主城区过远

南阳东站距离目前南阳成熟建成区的东缘（光武大桥西头）的直线距离也超过了9公里。

而事实上，从主城区目前的绝大多数位置去高铁站，都要比这个距离更远，西区更是在15到20公里以上。

目前离主城区更近的三馆一院片区尚处于起步阶段，高铁片区进展不快也在意料之中。

二、机场严重阻隔

从上图可以很清楚地看到，目前高铁站与主城区之间距离最短的连接线鼎盛大道，是被机场拦腰截断的，所以目前往返高铁站均需要绕行数公里以上。

原本就不近的距离被机场这个天堑分隔得更加遥远，相当于在人们心中树起了一堵无形的墙。

不得不说，由以上两点原因而筑起的这堵墙，阻碍作用还是相当明显的，它最直观地体现高铁片区的土拍表现上：

2019年8月，紧邻站前广场和日月湖的124亩商务用地G2019—43地块由于无人应价而流拍。

G2019—43地块现状，拍摄于2020年12月29日

无独有偶，2020年1月，高铁片区276亩的巨无霸住宅用地G2019－129地块首次挂拍时，也因无人应价而流拍收场。该地块后被宛发投资有限公司（财政局）竞得，用于高铁片区安置。

未来很美，但过程风险很大。普通开发商对高铁片区望而却步，这也不奇怪。

三、基础建设缺money。

有money才有大投入，才能把城市基础设施搞起来，才能让高铁片区的基础面貌摆脱农村形象，才能让开发商看到美丽曙光，安心跟投。

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鉴于以上种种，此次绿地跟南阳再次签约，可以看作是“柳暗花明”之时的那个转身。

时隔两年，绿地卷土重来，其实也在意料之中，不要低估资本的预见性和敏锐度。

一方面，南阳在三线城市中有着无可比拟的庞大市场空间，激活“高铁新城”的意图和渴望刚好又跟绿地布局的“城际空间站”的战略不谋而合。

另一方面，两年间，政府在高铁片区的前期配套正在日益完善成熟中，很多基础设施相继在蓝图中一一兑现：

核心区的路网已经基本成型，框架初现；

日月湖前的几个大宗地块已经平整完毕，以净地姿态静待入主；

兰南高速上的“光武站”出入口雏形已现；

六完一期已经建成招生；276亩住宅地块也已经尘埃落定；

就在两个月前，高铁片区的四个重点项目集中开工，包括六完二期、南阳东站核心区棚户区安置项目、渠首大道南延及中兴路项目及高铁片区高压线路迁建项目。

这些都可以视作是官方层面坚定不移开发高铁新城的决心体现。

最至关重要也最振奋人心的是，姜营机场迁建已在稳步推进。

就在刚刚过去的2020年底，紧邻机场的中央商务区开工，也从侧面印证了这一消息的可靠性。

一旦机场迁建启动，嵌塞在高铁站和新城区之间的这枚“钉子”将被彻底拔除，从主城区到高铁片区的地理和心理距离都将大大缩短。

届时，阻碍高铁片区与主城之间衔接融合的所有难题，都将迎刃而解，人们对“高铁新城”的所有美好期待，也将拥有拔地而起的现实土壤。

地基已经打好，剩下的，是循序渐进的时间问题。

不必羡慕隔壁驻马店高楼林立的“高铁新城”，南阳高铁片区的美好未来，或许迟到，但绝不会缺席。