上海房产:带租约的上海二手房买卖，应注意哪些事项？

上海房产:带租约的上海二手房买卖，应注意哪些事项？

上海二手房准备售出的时候，一般房东都会算好房屋出租的时间，或者提前与房子的租客沟通好，甚至先会清空房子并进行简单的装修再出售。这样做有诸多好处：一是可以避免有带看客户上门但租客时间不方便，二是可以适当简装以给买方留下好的印象，三还可以避免掉一些后期售房中的问题。

买卖不破租赁问题

为了防止买卖双方在交房过程中存在争议，应明确约定是否带租约交房，若未约定则视为带租约交房。

注意：不定期租赁（未签订书面合同）的租客也享有优先购买权。

《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

租客优先购买权问题解决方法

方法一：租客签订放弃优先购买权的书面文书。

方法二：发函给租客，租客收到后15天内没有明确表示购买，则视为放弃。

承租人对租赁房产的优先购买权限制条件

一 房屋共有人行使优先购买权的；

二 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

三 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

四 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

不少上海二手房东确实都不知道，其实对于要出售的二手房租客是有优先购置权的，很多房东都以为“提前和租客打过招呼就可以了”，其实如上所述并不是大家所想的一致，而是需要有实实在在的书面材料。所以根据多年的二手房交易经验提醒大家，一定要在房屋出售前妥善解决好这些问题。