北京换房成本太高「北京房子会降价吗?现在买房合适吗」

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大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号“京爷说房”粉丝提问精选，关注“京爷说房” 微信公众号，加入知识星球进行提问，有问必答，全程指导：

1、提问：京爷您好，弱问一下，300万全款，保值增值，请给推荐一下。多谢！

回答：300万的全款房，具有一定的潜力的，那么一般就是一居室或者开间了。我的推荐有以下几个区域：通州的运河湾小区一居室，通州未来比较有潜力；常营柏林爱乐，苹果派。这个板块目前比较受年轻人可；天通苑东区或者北区也可以看看；草桥恋日家园一居，这个板块潜力还可以。重点在于砍价和捡漏，全款房毕竟还是有优势的。到时候有具体房源，咱们具体交流。可以参见星球资料《北京各小区历史收益统计与分析》

2、提问：本人女，30岁，和爱人都是互联网从业者。最近在看房，属于首套，准备了300万左右首付。主要集中看了回龙观的房子，离我俩的公司都近。目前大概锁定了金域华府一期，融泽嘉园的两居。但是目前看的房子两居比较小。我们预计明年要孩子，然后这个房子应该会住到孩子3岁-5岁的样子。家里的情况是男方父母都没有退休，我这边父母在照顾哥哥家的孩子，才刚上幼儿园。估计后期大概率只能过来一个老人，然后想请个居家保姆。想咨询下我们这种情况，买金域华府一期，融泽嘉园的两居适合居住么。

最初是想看三居，但是主要因为两个原因开始考虑两居：

1) 之后是要换房的，回龙观两居比三居好出手

2) 我们这个首付买三居的话，只能考虑老房子了。我们希望房子有电梯，新一些

3) 想问下京爷有什么建议么，要买这两个小区的两居么？还是再等等多攒点首付直接买三居？还是考虑回龙观外的地方？

回答：一般来说，2居确实比三居更容易出手，但是没有太大的差别，因为回龙观这边的总价相对不高。如果是买老房子，那么未来升值、保值能力受限，而且未来可能还得面临换房的费用。其实在北京，换房的成本真的很高，不仅仅是中介费、税费的问题，更在于二套之后能贷的款非常少。从您的描述来看，我感觉你们挺需要三居的。所以我的建议是，如果你们的收入还不错，建议配置一些借款或者金融手段如xyd之类的，努力去上一个三居室，或者买能够改3居的2居。因为未来你会发现，换房对于大部分人来说其实没有想象的那么容易。可以查看我们星球资料《北京各种贷款方式优缺点及攻略》

3、提问：京爷好，公益西桥枫竹苑二区这个小区怎么样，看两居的户型尚可，楼龄也还算新，小区环境从照片看好像还不错，离地铁不远，但是听说4号线上下班极度拥挤？周边环境比较一般？有没有什么其他缺点或者坑？请您点评下，谢谢！

回答：这个小区地段、楼龄等方面都是不错的，其价格起不来还是跟小区品质和规模有关系，小区就几栋楼，没有品质小区的环境。不过买来问题不大，注意不要临街即可。

4、提问：感觉丰台角门西公益西桥附近的次新房均价都接近6w了。这个价格住丰台感觉有点亏，还不如找找朝阳6.5w-7w的大v您怎么看啊。

回答：这种事情就见仁见智了，其实在我看来，交房后10年以上的北京二手房，其总体均价还是能反应其真正的市场接受程度的。毕竟，二手房的总体均价是买卖双方博弈的结果。不过，很多事情也不是一成不变的，毕竟未来还有可能有规划啊、学区之类的一些变化因素。但大体上差不多这样。

5、提问：京爷，买了黄寺大街24号院的房子，2孩家庭，2年后老大上小学，但是现在有点后悔，因为去西城上学意味着最少十年要全家牺牲居住品质。也在想有没有更好的选择，在北京有钱人的孩子一部分可能去读国际学校了，还有一部分可能是在朝阳海淀比较新的小区，学区和居住都可以兼顾。京爷有什么好的建议呢？那些学住兼顾小区的学校跟西城比差很多么？我确实比较纠结，希望老师给分析分析。

回答：我认为你已经有一个比较好的学区房，而且周围都比较均衡，所以这个学区房未来的价值还是比较不错的。而且您还有小孩需要上学，所以我认为你可以留着，未来大概率不会吃亏。朝阳本来就没啥好学校，所以就不要去朝阳了。如果您换到海淀，那么目前看，也就万柳比较稳。而万柳至少700万起步，如果想住得还行，那也得一千多万。而且置换也得有成本。这些加起来，要实现学住平衡真的不容易。不妨把手头的房子留着，然后附近或者远一些的地方租一个房子，那也挺好的。

欢迎提问，内部资料：

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