给河套几年时间福田还是老大.....
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的给河套几年时间福田还是老大.....整理了以下内容，希望能够有助于您了解给河套几年时间福田还是老大.....。
香港隔壁、福田中心、房价洼地、存在感不高......
这些词组合起来，是福田最神秘的片区，也是未来重要的片区。
从去年底陆续出来的官方声音，就能得知：河套之于福田，就像前海之于南山。
上周，河套C区皇岗口岸首次披露新口岸效果图，一个国际化高端服务区若隐若现。
为此，南方楼事重走了福田河套，采访了4位本地人，为大家揭开这个片区的真实面貌。
安静流淌了23年的河水，重新“奔涌”起来了。
西有前海，东有河套
“这二十多年来是只听楼梯响，不见人下来。”
对于河套地区的发展，附近居民老派的向南方楼事形容。
1997年，深港两地为治理深圳河，把靠近福田口岸和落马洲一侧的河段拉直，原本属于深圳河北侧约一平方公里的土地就落到了香港，诞生了现在的河套地区。
图源 深圳市规划和自然资源局
围绕河套，深港两地讨论了近20年。
直到2018年才迎来实质性的推进：深港两地明确将河套建设为深港科技创新合作区。
未来在科技创新方面引领深港两地，为支撑港深两地作为粤港澳大湾区核心引擎城市做服务。
图源 深圳市规划和自然资源局 内有河套各区功能规划
2018年12月左右，位于深圳河对岸的河套A区西侧开始对部分地块进行填土工作。
上个月南方楼事在看某楼盘时看到，工地现场仍有许多挖掘机在作业。
河套A区 南方楼事2020年6月摄
现在从地图上看，大概可以看到已经开发的范围。
图源百度地图 卫星地图影像滞后 仅供参考
并且为配合这一重大国家战略，深圳市计划把河套C区内的皇岗口岸重建，打造为湾区超级口岸。
重建工作计划分三个阶段完成：首先在货检区建设临时旅检场地；其次拆除皇岗口岸片区老旧建筑；最后再建设新口岸。
随着粤港澳大湾区规划政策的相继落实，整个河套地区的发展不断提速。
今年6月，中共深圳市委印发的《粤港澳大湾区建设深圳指引》中，列出的7个重点平台中包含了深港科技创新合作区。
可以预见，今年河套的建设还会加速。
南方楼事在上周踩盘时看到，口岸的临时货检区在去年6月就已经开工，用时10个月完成。
目前已投入使用。
港深两地的货车来来往往。
而在6月23日上午，皇岗口岸重建项目“三开”仪式上公布开始拆除的，也正是C区内的“现口岸旅检区”。
预计在8月底完成拆除。
这也是计划中第二、第三阶段。
皇岗口岸重建后，将定位为“一地两检”的纯旅检口岸，取消货检功能，释放土地约50万㎡，用于深港科技创新合作区深方区域开发。
将引入地铁7号线、规划20号线，广深中轴城际线、港铁北环支线和穗莞深城际轨道，串联起来整个广深港科技走廊。
未来建成的样子，也就是上周披露的效果图。
按“三开”计划，接下来会陆续拆除皇岗口岸片区老旧建。
说起福田，近来“动作”频频。
1月，福田区七届人大六次会议提到的，2020年福田区将以河套片区和香蜜湖片区为龙头项目；
3月被列入粤港澳大湾区建设重点工程。
河套对于福田乃至整个大湾区的重要程度，可见一斑。
在口岸周边行走，路上往来的车辆以大货车为主。
途中南方楼事偶遇出门遛弯的本地居民老李，对于河套他有自己的见解。
当南方楼事表示很多人以河套和前海做对比时，他认为河套的地理区位更占优势。
“河套地区是深港交界，前海没有和香港陆地相连。”
老李认为，前海是国家级的自由贸易区，聚集的主要是金融产业，以及少部分的科技产业和文化创意产业。
而河套是深港协同、国际国内创新资源双向流动和高效聚合的接合部，未来带动广深港澳科技走廊的形成。
两者的定位不同，但对于深圳同样重要。
“西有前海，东有河套。”
图源 《我在》短视频
规划利好，改造提速
“以前我们在楼顶放风筝，风筝都可以跑到香港。”
莫先生是附近某小学的老师，在2002年初到深圳，花了十几年的积蓄，买下南华村。
问及当初购买价格，他笑脸盈盈表示现在看来不算什么钱。
南华村是深圳今年规模最大的棚改项目，涉及业主2700多户。
这是比深圳“棚改第一村”华富村补偿方案还要高的项目，达到目前深圳棚改最高补偿标准。
业主可选择则按被搬迁房屋建筑面积的1:1.2置换安置房建筑面积；或按被搬迁房屋套内建筑面积1:1置换安置房套内建筑面积等。
滑动查看南华村补偿方案
6月12日，南华棚改公众号发公告表示：南华村拆除工作启动。
谈起这次的搬离，莫先生百感交集。
“这里有我初为人师的喜悦，也有生活中的苦和累”
即便不舍，但打内心里还是希望片区的整体面貌变化，生活得更舒适些。
从他眼镜中透出的目光，满怀期待。
南方楼事实探时发现，目前部分区域已经围挡起来在砍树。
跟所有待棚改的小区一样，南华村也十分破旧。
和莫先生不一样的，是一些因为不舍而不想搬家的居民。
一位白发苍苍的老奶奶，坐在昔日的社区内，背靠石桌眺望远处。
眼中满是对“老宅”的不舍和留恋，她喃喃自语：
“多少钱也买不回来了。”
目前南华村周边的房价在6.2-6.6万/㎡范围之内，业主没有过于“膨胀”。
毕竟此前福田官方曾发声表态不能利用棚改概念炒作房价。
实际上，不仅仅是南华村，片区内的整体改造也跟上了脚步。
去年就有网友爆料，河套北区将于5月11日启动第一阶段棚改前期意愿征集。
征集范围包括：龙阁住宅楼、 阳光酒店宿舍、怡兴苑住宅小区 、福龙楼住宅楼、长虹宿舍楼、赤尾深华宿舍、福滨南住宅小区、上步区建筑工程公司住宅小区。
这些住宅区有一个共同点——都很破旧。
在今年6月，又有网友爆料，赤尾村意愿征集已完成。
此次赤尾村征集意愿更新范围具体包括赤尾村住宅楼一坊2栋、3栋，12栋二坊34栋、35栋。
而代建主体为，首次涉足城市更新领域的金地。
可以发现，不管是规划还是片区的面貌整改，河套速度越来越快。
福田片区某资深中介表示，河套的前景看得到。
“未来沿着香港的这一片，不会再有楼梯房、城中村，学校有福田外国语南校区，周边的配套和环境都会有提升。”
房价扎实，稳稳的幸福
有高大上的规划加持，棚改提速，但片区内房价跟全市来比，涨幅却“平平无奇”。
河套地区有没有价值？
实地走了一圈，南方楼事有了答案：河套房价扎实，未来具有想象力。
房价何谓扎实，我们片区内的新房和二手房两方面来看。
首先是二手房。
在链家查看河套C区范围，可以看到目前在售二手楼盘数量不多。
并且几乎所有的楼盘房源都在50套以内，个位数的房源也非常多。
均价最低的是5.7万/㎡的广银大厦，最高的是棚改中的南华村，9.5万/㎡，只有一套在售房源。
滑动查看
图源 链家
皇岗口岸最近的，就是深物业系列。
站在口岸的天桥上，可以看到深物业廊桥国际，视觉上几乎是近在咫尺。
深港一号，就在海关报关楼正对面。
稍微走近，便感受到来自深物业的高密度。
在地图上看是这样的。
基本“黏”在一起。
实地走进小区，密密麻麻的视觉冲击扑面而来。
这个密度很“香港”。
在诸葛找房查看一年涨幅，其中皇御苑一期，一年涨幅20%。
跟一些动辄上百的热点片区相比，河套涨幅相对平缓。
图源诸葛找房
这个号称投资客多，成交活跃的小区，现在已经老旧。
一些公共区域，裸露着最原始的水泥色，并且几经修补，毫无美观可言。
因为小户型居多，所以租客多、人员杂乱。
某些公共区域，被回收人员作为临时买卖点。
沙发、床垫、家电等应有尽有，很难看得出这是小区内的社区。
小区旧、人员杂乱、密度大，这或许也是小区房价不温不火的小部分因素。
赤尾村一带的二手房，我们以京基御景华城为例。
跟皇御苑一样，京基御景华城的密度比较高，并且也以小户型为主。
图源链家
小区目前在售房源单价在7.2-8.9万/㎡居多。
成交房源单价跟在售房源价格相差不大。
去年成交单价多在5-6万/㎡之间，27.54㎡的户型在去年12月单价仅5.9万/㎡，今年7.2万/㎡。
一年涨幅22%，跟皇御苑相差无几。
整体来看房价平稳，但近来也有业主开始搞“小动作”。
截止7月4日，链家显示御景华城在售房源为45套，其中35㎡左右的小户型为5套。
片区资深中介向南方楼事透露，这些三十多平的户型，只有一家诚心卖。
“其他是业主挂出来试水。”
对此该中介表示，因为现在全市房价「平稳」上涨，加上小区周边棚改是由华润操刀，所以业主开始稍稍“膨胀”。
“南华村改造的是华润，房价也会依着华润”，中介如是说道。
河套二手房价格整体平稳，在外人看来是跑输大市，但一些真实的刚需却不认为。
在去年买入御景华城的小陈坦言，河套不管是城市建面还是房价，都让他觉得在这样中心的位置，7字开头还有得选，真正的“洼地”。
“房价扎实，能让我感受到稳稳的幸福。”
再来看新房市场。
目前河套在售住宅项目只有深物业金领，按照规划河套地区为高新技术园区，没有居住用地。
项目深物业金领位于福田南路与滨河路交汇处，在上个月23号开盘。
一共3座150米高的超高层，总户数1766户，主力户型为约65-88㎡精装2-3房户型，单价在7.9-10.9万/㎡之间。
据开发商口径，开盘当晚半小时成交347套，解筹率约80%，整体去化约48%。
据悉，项目是在1991年拿下的地块，土地性质是居住用地，但当时规定是70㎡以下的房屋都称作“单身公寓”。
南方楼事了解到，一些粉丝对于这个项目的产权性质仍然十分纠结，因为此前的“单身公寓”风波心有余悸。
所以我们建议，有意向购买项目的购房者可以多方求证，图个安心。
在实地走访中南方楼事发现，深物业金领靠近滨河大道立交，一定程度上会有噪音影响。
但是呢，未来的河套几乎无新项目可开发。
有没有噪音或许已经没那么重要。
总体来看，河套区域二手房涨幅平稳，虽然在售房源有限，但比起那些业主动不动反价的片区，这里的价格十分扎实。
也因为区域内没有配套的住宅，未来住宅会十分紧俏。
南方楼事认为，河套目前还没有补涨，6-8万仍然可以挑着买，这对于刚需来说是个不错的选择。
并且从长周期来看，河套也有投资价值。
一旦河套地区开发完成，人口结构、人口质量、国际化程度也会发生变化。
当形成新的人口结构，就会出现置业需求，片区内的房价也会得以上涨。
所以我们认为，此刻房价扎实的河套，在未来还是具有可以预期的想象力。
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对于河套的未来，你怎么看？
欢迎讨论，留言发表见解~
河套地区补充资料：
河套地区进度时间轴：
1997年，深港两地为治理深圳河，把靠近福田口岸和落马洲一侧的河段拉直，原本属于深圳河北侧约一平方公里的土地就落到了香港，这就是河套地区。
2017年1月，深港政府签署河套地区共同开发合作备忘录，明确联手打造深港科技创新合作区。
其中，河套A区位于香港一侧，建设“港深创新及科技园”，河套C区及福田保税区位于深圳一侧，建设“深方科创园区”，合计约4平方公里。
深港科技创新合作区（以下简称“合作区”）作为粤港澳大湾区国际科技创新合作综合性平台，是国家离岸创新新高地、大湾区创新发展新引擎、港深跨境深度合作新支点、国际化创新合作新平台。
合作区位于深圳与香港接壤地带，是深港协同、国际国内创新资源双向流动和高效聚合的最佳接合部。
合作区分为深方园区与港方园区，深方园区规划范围约3平方公里，形成“一心两翼”空间布局。
“一心”是在口岸建设综合服务枢纽，“西翼”为福田保税区，属海关特殊监管区域，实施封闭监管围网控制。
河套A区，即港深创新及科技园，面积约1平方公里，由香港特区政府按照双方协议与约定另行制定规划。
香港宣布预留拨款中的200亿元将用于落马洲河套区港深创新及科技园第一期，包括土地平整、基础设施、上盖建设和早期营运。
2018年迎来了实质性的推进，深港两地明确将河套建设为深港科技创新合作区。
2018年12月左右，位于深圳河对岸的河套A区西侧开始对部分地块进行填土工作。
2019年6月，为配合这一重大国家战略，深圳市计划重建皇岗口岸，打造为湾区超级口岸。
将引入三条城际轨道和两条地铁线路，并对广深高速福田段进行下沉改造。
2020年1月16日，福田区七届人大六次会议开幕，深圳报业集团记者从会上获悉：
2020年，福田区将以河套片区和香蜜湖片区为龙头，推进金地-沙头、八卦岭片区等一批城市更新项目，推动梅林-彩田、华强-上步、车公庙-天安片区等一批重点片区建设，力争打造更多高质量发展的“发动机”；同时加快南华村、赤尾村片区、香蜜二村等一批棚改项目进度，并集中开工一批民生和产业项目。
2020年6月，中共深圳市委印发的《粤港澳大湾区建设深圳指引》中，列出的7个重点平台中包含了深港科技创新合作区。
2020年6月23日，皇岗口岸重建项目“三开”仪式上公布开始拆除的，也正是C区内的“现口岸旅检区”。
河套发展规划及工程研究详细规划：
图源 深圳市规划和自然资源局