北京房产投资洼地「房型重要还是地段重要」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京房产投资洼地「房型重要还是地段重要」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京房产投资洼地「房型重要还是地段重要」。

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：你好叔叔，首房首贷，目前能够凑到首付130万，常出差，主要工作地点在北城和去机场多一些，近期想买一套房子自住，兼投资供将来置换。想选择交通方便、户型差不多的两居，看了天通苑、回龙观以及南五环的二手房，好像都很难找到合适的盘，一般能看上的房子都要150万上下的首付。目前在大兴的金融街金悦府看了一套新房普宅，首付能到130万，2020年底交房，但是户型较差，而且觉得那里离市区稍远。想请问一下，金融街金悦府的374万普宅是否合适？或者有哪里的二手房推荐？

回答：考虑以后置换和投资，主看东三东四的老公房。大兴不推荐如果差20左右，信用卡是好的方法。凑到150不难。

提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。老公房的价值，和上车需求紧密相连。「买到」，也是需要付钱的商品。老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。为什么是市中心？因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。老破小的核心价值在于：纯粹的面积纯粹的居住属性优质地段屌丝价格北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

提问：房姐好，孩子快结婚了，想用首套资格买套小户型的房子，对方在两个孩子上班的朝阳区有一套两居室，这个房子怎么买在哪里买合适啊？

回答：不知道你的预算情况，如果投资主看朝阳，石佛营、团结湖、劲松、十里堡紧凑2居公房百子湾，常营等2000年后楼盘

提问：房姐好～新人首问～和对象打算结婚买房，今年1月份刚开始看房。我俩都是首套，领证后买，两人合计月入税前5w，我工作3年她1年，没啥钱，父母支持不了太多。净首付110，总价300的预算。咬咬牙，净首付还可以上浮20w。目标小两居，50～65平之间。我在五道口，她在望京SOHO上班。所以，一直在看15号地铁沿线的房。顺义仅看了国展附近的，嫌远。望京看了南湖渠三巷6号院/西八间北里 2套能买的起的，和业主价格没谈拢。大山子社区看了几套，其中，有一套1977年65平二层的两居，纠结中，因为房龄老。还是想在望京里面/周边买。但是，目前不知道该怎么抉择了？想听听房姐的选盘，选房建议～蟹蟹～

回答：首套房一定要兼顾保值，后期换房会轻松很多，过于郊区不建议看。望京可以看下花家地。还可以淘团结湖、劲松板块的老公房，或者常营次新，只看85年以后的，尽可能2居

提问：房姐老师你好，如果总价在700万左右，是买望京老破小还是常营的次新房呢？

回答：望京的老破小如果不是特别的学区，总价一般不会到700万。常营的700万，往往是万象新天柏林爱乐苹果派几个小区，单价都略高。常营这个地区，适合总房价在400-600万的流动性较好，超过700万的流动性受影响。 700万已经可以买望京2001后的商品房小区2居了。

提问：新人首问：背景：本人30岁，在济南有一套三居（有贷款记录），女朋友东城区户口，sfsd资格，打算买房后结婚，预计现金230左右，两人目前年税后40w ，购房后不希望有过多的房贷压力，学区房不是主要考虑方向，主要看两居和房产升值，希望5-10年后换套大的，有几个问题麻烦帮助解答下。目前主要看了旧宫、台湖、通州九棵树和房山，工作在北四环。 1、旧宫周边配套成熟，主要看了灵秀山庄和美然绿色家园，差不多都是02-03的房子； 2、台湖润枫领尚，17号线北神树较近，目前周边没有配套，比较依赖未来发展； 3、通州的阿尔法社区，低密度，实用性比较好，未来环球影城是否会有增值； 4、房山广阳城的绿地新都会，价格较低，不确定未来发展如何；目前个人比较倾向3、4选项，房山的话可以用二套资格买一套，在用女友sfsd买一套长阳的投资，请房姐帮助指点和推进，感谢感谢

回答：这几个地段都不是好选择，房山未来升值空间一般，通州也有更好的选择。通州：京贸国际城 bobo自由城百合湾运河湾朝阳：丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有升值潜力？

回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。

提问：SFSD首付120以内，主要投资，7月够资格。看了您推荐甜水园、金台路、十里堡等地段老破小我比较认同。有几个更细的选筹问题咨询下： 1.该地区00年代房源少些也贵些，投资角度看90年代 or 00年代区别大吗？ 2.朝向、楼层、地铁站距离、有没有电梯，对投资影响大吗 3.为什么推荐公房？该地区的老破小商品房能入吗 4.3号线两年内开通，对石佛营意义如何？石佛营和“甜水园、金台路、十里堡等”相比如何？

回答：90后即可，主要看价格，实际差距并不大尽可交通便利，这种上车刚需盘交通很重要商品房一样可入石佛营未来的前途主要看那一片片的空地能不能放开开发，放开的话，又可以形成一个高端组团。所以石佛营也是可以看的片区

提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？

回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小；房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低；通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

提问：老家淮安有一套老房子想要卖掉，有73万存款，这个情况可以买北京吗？还是选择燕郊？燕郊没有社保重庆怎么投资呢？还能涨吗？

回答：淮安四五线城市，除了老人自住不方便可能留一套外，应该都卖出（实际上老人可以接到合肥或者其他一二线居住。） 73万现金＋60万以上现金，足够买到300万左右的，两居的标的。这个时间不适合买燕郊，而且燕郊依然限购限贷没有放开。重庆长线还有很大的空间，适合单套首付50-100买入南北滨路150-250的标的。

提问：房姐您好，首问。小孩两个，大孩子5岁，明年就要上小学了。想问一下学区房的问题。目前在大兴区有一套房子，市值780万左右，有220万的贷款，手里的现金差不多还有200多，可以覆盖房贷，目前家庭年收入100左右。目前的房子房贷12,000，出租的话租金9000左右。目前这套房子是婚后用爱人的名字买的贷的款，目前不满五，她是北京户口，我是5年社保，现在想买学区房。请问如何破解首套的问题？如何最大限度的加杠杆？比如能否可以把目前的房子在二次抵押出去做首付，然后用首套的名义再买一套差不多800的学区房吗？总体上目前家庭现金可以覆盖负债，相当于无杠杆，早上刚看到您房产就是现金流为正的这个说法，感觉很认同。如何才能更大限度的利用自己手中的资产和自己的收入。

回答：需要你们lh，再用你的sfsd资格买，大兴的可以抵押出300 的资金。看800的标的没问题。而且你们的现金流不错，可以看1000 的标的

提问：房姐您好，看了您很多回答，收货很大。sfsd，想问一下如果从投资角度考虑，通州合适么？如果合适的话，250的首付具体哪个区域您觉得比较好呢？和天通苑的顶复比呢？

回答：长期看通州可以投资，由于涨幅被提前透支，会等一波回调当前看性价比不如天通苑，通州推荐看运河CBD、老通州（万达）附近

提问：请问富力又一城的房子，现在适合出手吗？会不会这个时点卖亏了?

回答：豆各庄有几点风险 1.距离太远 2.地铁通达玩 3.当前价格溢价 4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。等下一波涨幅来了再出手。

提问：您好， 2016年买的固安华夏幸福，空港壹号，全部下来均价17000左右，贷款100万。今年刚交房，已收房，没下房本，主要固安一直没涨价，反而还跌价。问题：这种情况有办法退房吗？主要觉得涨幅太小。还是不着急用钱继续持有就可以？

回答：如果有办法，能够做到退房，优先选择退房得筹划准备。固安楼盘，华夏开发商，都是买房要回避的关键词。即使不能退房，也要挂着卖掉。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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