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南京本是一座江南城市，在GDP的裹挟之下，也不得不跨江发展。随着江北国际级新区的立杆，以浦口为核心的江北开启了轰轰烈烈的造城运动。经过六七年的开发，江北核心区确实面貌大变。而变化的背后，靠的是土地与楼市的双热卖。随着江北核心区的逐渐“熟化”，围绕江北核心区的远郊板块也渐渐按下了开发启动键。这其中便有位于江北南部，距核心区约20公里的桥林新城。

九大新城


别看桥林偏远，但是它却早在2017年就通上了地铁，芯片巨头台积电南京工厂也落子这里。

桥林新城是南京远郊9大新城之一，定位先进制造业和港口物流为特色的现代化滨江新城。由于台积电的落户，政府有意围绕其打造南京“芯城”产业高地，因此，又给它起了一个名字：南京科学城。

拥有地铁以及芯片产业巨头的加持，桥林开局的牌面让其他新城望尘莫及。然而2017年至今，桥林的开发却十分缓慢，至今仍是人们心里的边缘板块。

桥林的开发从引进产业开始，先后引进了芯片产业龙头，台积电、清华紫光。但是与此同时，房地产开发却进展缓慢，2019年6月才推出第一块商品房住宅用地，也就是今后的水沐云筑项目。土地出让量的不足也意味着土地收入不足，直接导致片区基础配套建设缓慢。而基础配套建设的滞后，让片区面貌没有太大改观，也直接导致新房销售困难，影响了开发商的拿地信心，也为日后土地出让遇冷埋下了隐患。

核心配套：V-PARK中央公园及办公


另一方面，土地一级开发的操盘策略也出现了问题。对于新城而言，人们普遍的感受是陌生、信心不足。因此，新城开发更像一个房地产项目，需要打造一个示范区，展示出全新的面貌，给人以信心。因此在一级土地的整理以及出让上，要拿出一些好的地块，拔高区域形象。但是桥林新城从2019供地以来，出让的地块，并非片区核心区域。同时，由于远离地铁，周边配套不足，规划无利好，导致前期出让的地块，地价上不去，房价更是上不去，导致整个板块给人的印象仍然停留在“偏远穷”。

也许是为了加快桥林的开发进度，也许是前期片区开发真的缺钱了，去年底至今的两次土拍，桥林终于拿出了3幅核心区的好地。3幅地位于兰花塘地铁站东边，远离浦乌路，环境上佳。但是，此时的市场已今非昔比，错过了前两年的市场机会。最终，土拍遇冷，3幅地块均底价成交。

三幅优质地块紧邻地铁站


更尴尬的是，也许官方对这几幅地期望值过高，也许是嫌桥林房价过低，不利于土地收入。土拍时，官方给出了这3幅土地24600元/平米的毛坯销售限价，如果算上2000元/平米的精装，那最终售价将是26600元/平米。相比之前2万元/平米的限价上涨了足足4600元/平米。这样的售价甚至超过了江南诸多近郊刚需板块。结果便是，售价明显透支预期。目前3个楼盘均已上市销售，销售情况均严重不及预期，去化率惨不忍睹。迫于销售压力，目前3家楼盘均有大幅折扣，低楼层成交价已达21000左右。

能建城发·江悦兰园项目销售情况


片区前期的启动过慢，后期片区售价又拔得过快，接连两次出错牌的桥林陷入了两难。片区售价已拔上去，新出让的地块不可能再降。而虚高的限价与低位成交价之间巨大的折扣又让人们对板块未来的发展严重信心不足。

不过，稍微欣慰的是，随着地铁小镇建设公司的重心由青龙地铁小镇转移到桥林地铁小镇，桥林的开发有望提速，片区的基础开发速度有望加快。与青龙地铁小镇一样，地铁小镇公司首要解决的便是学区与交通的问题。地铁集团已与南师大签约，确定南师大教育资源将引入片区。除此之外，地铁小镇内部双联路、杜英路等5条道路都在抓紧建设中，区域交通与形象将有大的改观。同时，伴随着路网的畅通，接下来势必也会加紧供地。桥林有望迎来一个集中开发的快速发展期。

区内道路正在建设中


不过这其中也面临诸多挑战。首先，当前的市场环境与青龙地铁小镇时期不一样，在房地产市场下行的情况下，尚未在新房市场证明自己的板块能否获得开发商青睐尚不可知。其次，前期基础配套的巨大投入与土地收入的平衡难度将远超青龙地铁小镇。青龙地铁小镇综合投入产出比达到了1:4，目前桥林地铁小镇很难达到。此外，现在政府内部要求严格，没有路网、没有通电和管网的地块不会允许挂牌。这也意味着地铁小镇公司前期资金的投入将更大。

9年前，南京成立南京地铁小镇开发建设指挥部，正式拉开了南京公共交通导向开发的帷幕。首个地铁小镇选在了江宁与栖霞交界的青龙，因此被称为青龙地铁小镇。近几年，随着某位领导提出紫东开发概念，青龙地铁小镇这一名称便很少再被提及，取而代之是更具传播力的紫东核心区，简称紫核。在经历数年的卖地、开发、卖房后，青龙地铁小镇已渐成规模。不过随着一些相关调整，青龙地铁小镇的后续开发主导权已由地铁小镇建设公司移交紫核管委会，板块控规也作了一些调整。调整后的控规与前期的控规呈现了大幅差异。这也是一些媒体说紫核凉凉的原因。

纵观历史，一个新城未来的发展最终还得看政府的重视程度与规划的延续。在江北新区仍在大力建设的情况下，桥林能否获得更高的关注，还需观察。