广州房产:一步一个陷阱！还让不让好好买房？

前两天又有网友在业主群反应，求问团购电商费怎么退，就是那种团购优惠2万抢95折。他们发现开发商没有预售许可证，要去退钱却被翻脸拒绝，最后绕了一大圈打的市长热线解决的（感觉突然忘记了这个简单粗暴的维权技能）。这件事也算圆满结束，但是在买房的路上，陷阱环环相扣等着我们呢，躲过了这个，下个呢？

陷阱1：沙盘、楼书、销售承诺等一切“广告”

售楼广告承诺的周边配套、园区配套、学区、车位等，通常都不会体现在合同里。很容易出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通无期等情况。购房者求说法的时候开发商就会以规划变更为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，购房者及时打官司也理亏。建议购房者到实地考察、保留广告单、楼书等宣传资料，最好把广告宣传的内容全部载入合同或补充协议中。日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

陷阱2：内部认购

楼盘预售前通过比较低的价格搞内部认购，一是造势二是摸底。但是这种行为是没有纳入管理的，政府也不认可，很容易在售卖、房产证、所有权等多个环节出问题。建议应选择信誉好、实力雄厚、名牌大的楼盘，购房人切不可因内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

陷阱3：吞吃定金

关于定金订金意向金等等的陷阱层出不穷，在签订正式的商品房买卖合同之前，双方签订认购书的法律性质：如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用“定金罚则”。如果认购书没有含商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房者所缴款项应当退回。

建议交纳房屋购买定金时，一定要看房本，看和开发商介绍的信息是否相符。谨防由于开发商刊登房产信息失真，造成客户违约，损失购房定金。贷款买房，交定金前最好做贷款预审。

陷阱4：按揭款算法

大部分开发商在售楼广告中写明：提供多少年的几成按揭、列出月供数，以示供楼是件轻松的事情。可提供按揭的是银行又不是非开发商，还款的是情况大不同的购房者，怎么能一概而论？如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房者已缴部分房款，那购房者会十分被动建议购买前应先了解按揭政策，在合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做明确规。。

陷阱5：特价抢购

“特价房”通常以“特价、低价、回馈”为幌子,吸引购房者的注意。其实可能是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的房子。建议通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。

陷阱6：合同空白处

开发商已拟好的合同内有许多空白处待双方确定后注入相关内容，这些内容一定要填完整，填上对自己权益有利的内容，否则就为为开发商日后作弊提供了条件。

陷阱7：物业管理

开发商强迫业主长期（超出一年）接受其指定物业管理公司的服务,服务又有伤害业主权益的，属于违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》。可以请求法院判决其无效。

陷阱8：销售火热假象

销售处人头攒动异常火爆，会不会是开发商找的“托儿”？销售业绩示意图上一片红是不是真的卖完？毕竟饥饿营销已经被玩的66的，兴旺的销售场景总会引发大家购买的欲望。所以假的火热现象也是层出不穷，甚至现在已经有了一种职业专门做“托儿”。购房者可以明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要；要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售；到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。

陷阱9：房屋面积偏差

首先科普，商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。若不退房，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的，房价款由房地产开发企业返还，超过3%部分的，房价款由房地产开发企业双倍返还。所以建议仔细了解开发商的相关资质及开发手续，注意楼盘宣传海报，重视“不可抗力”条款的约定。

陷阱10：配套缩水

不良开发商推楼盘时，推介园区周边配套规划，幼儿园、高档会所、小学、运动场、时尚商业街等一应俱全。可是这些内容并不会写在合同里，因为那些配套他根本无法保证。购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,明确是否长期免费；调查教育设施是否为教育行政部门所认可；看周围是否有替换的配套设施。

陷阱11：证照陷阱

一个合法正规的开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是法律对销售方的基本要求。

然而事实上太多开发商根本就五证不全，当你要查看原件时，他们会说正拿着相关文件在报批某项手续或文本放在离售楼处很远的公司本部。如果这样就妥协签订认购书或合同，甚至交完定金或购房款，再有什么问题，开发商便会即刻变脸。所以不要怕麻烦一定要看，因为“五证”不齐,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。

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