从南京投资地图说来看南京楼市的底层逻辑的干货
这是一篇让外人尽快了解南京楼市底层逻辑的干货。这也是南京楼市固有的鄙视链。
是的，买房看计划，其实就是了解计划的能级和交易者的真正目的。
按照计划买房的南京人，大部分都吃过肉。如今的南京，四面八方绽放，每个区域都有自己的内核。所以在投资楼市时，如何抓住重点区域，就来自南京的投资版图。
3万每平方米是南京的分水岭，也是南京的均价。
南京几个热门投资区的价格也是3万，非常难得，证明南京的投资门槛不高，或者是因为限价没有拉开明显的差距。
南京楼市分为八个大板块，每个板块又分为三、六、九等。因此，有必要在区域内横向比较和在总价格范围内纵向比较。
南京楼市八大板块，粗略分类：
南京市1.0版本：
南城、北城、东城中心——主城区旧城改造教育和政治中心
是的，10万单价震惊全国的学区房位于鼓楼区
南京市2.0版本：
河西——富人区+城市CBD金融中心
江宁仙林——南京副城工业园中心
是的，河西不仅是国君，还是宇宙的中心
南京市3.0版本：
江北——南京新主城国际新区+南京自贸区
没错，江北新区刁寺逆袭，从最迫切到投资狂人，鸡血十足
每个区域都有自己的重点新城
南京东：紫东核心区每平方米3万元
江北：江北核心区3.5万/平方米
江宁：上秦淮 30,000/sq.m.
主城北部：
新玄武：4.50000-50000/平方米
燕子矶：3.50,000-40,000/平方米
鼓楼滨江：/平方米
南京西：河西鱼嘴/平方米
南京南：
雨花：Jassie cbd 3.5-4.50,000/sqm
秦淮：大学领域每平方米元
最热投资：江北、河西
离主城最近的：燕子矶
支持到期订单（地铁+学校+商业）：
中央商务区地铁镇上秦淮燕子矶
计划水平决定投资水平：
1、江北核心区：整合江苏力量发展国家级新区先行区
2、紫东核心区：以南京之力发展，南京新增长极
3、河西：河西西南，青奥会轴线，滨江大坪，城市地标
4、大角场：主城区唯一空白，主城区不可复制
如果按计划级别对投资进行优先排序：
第一级：
南京市政府主导：江北新区河西新城、紫东区南方新城
第二级：
各区龙头新镇：鼓楼、滨江、新宣屋、嘉溪
一级新城各有什么优缺点？
南京每抛出一个新的城市中心论，就会被冠上一个新的城市增长极。
河西新城、南方新城、江北新区、紫东区在定位上处于同一水平。
这就是区域规划要看层次，是市级领导还是区级领导，决定了能引进多少资源，比如加快地铁建设，进名校，甚至跨区、特殊事件和特殊处理的行政决策。
因此，这四个是规划水平最高的新区，但它们也既漂亮又开槽：
经过20年的努力，河西已成为南京新的富人区。河西西南有很多投资者。南外学区缺乏配套设施，缺乏实力雄厚的师资是劣势；
江北已经成为南京的血腥区域，它已经将南京的对外名片：唯一的自贸区和国家级新区纳入其中。风光无限，但发展周期长，教育时间短，产业人口输入，投资人太多。;
南方新城举办亚洲最大高铁南京南站，等了很多年，直到今年才开始卖地
南站二手房已达5万尾，分别占据江宁天台和裕华天台。
2020年出售大学时，起拍价将接近河西，面积由100平方米直接扩至140平方米。土地出让量和价格略高于河西，给河西带来压力。疯狂的，有野心的
紫东片区的实践，是南京急需提升首要地位的战略，意味着要努力工作，处理特殊事件，甚至对标雄安，谋划核心区的全球竞标。
缺乏匹配是一个缺点。2019年声音最大，但2021年几乎断气，声音会变小，限价强，人气依旧
南部新城和紫东地区一样，跨越多个行政区域南京购房，多龙治水也是个问题。
四大新城，除河西外，都处于建设初期，而江北紫东东南部的所有新城都在等着养南京购房，等着基建，这也是问题所在。
南京的车架这么大，能转过来吗？1000亿砸一个新城，砸3个新城，当然效果不一样
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二线新城的优缺点是什么？
第二级：
这些地区在新城市中占主导地位：
鼓楼滨江江宁上秦淮栖霞燕子矶嘉溪新宣武
鼓楼滨江位于主城区，控股南京第一学区。鼓楼区直属名校资源。70年地块总价在500万到1000万之间，但65年却大量供应公寓式住宅。板块机会。
去秦淮后，将是江宁纯改善区，规划先行，低密度住宅定位，产业支撑未来科技城。采购商是南宁一大批自强不息的人。需求比较稳定，投资人不多。
房价和产品极有可能是江宁未来天花板的集中区域。
而江宁优质二手房3.每平方米50000-40000，原来不只是一个楼盘。江宁购买力的提升不容小觑。江宁的财务独立保证了区域建设投资的连续性。更有可能退出独立的江宁市场。
燕子集能否担负栖霞区提升购买力的第一梯队？
燕子矶距离主城最近。短时间内，燕子矶承担了城东仙林更多的需求。地铁交通的完善程度与尚勤淮的比例还有一定差距。短期内，二手房流动性不强。
嘉溪，是雨花环的中央商务区。裕华今年频频出手，布局高调，坡度大。光是河西备胎，肌肉秀的程度就从高到低。
嘉溪、铁心桥、人居森林、岱山、板桥有5个棋子，只要其他4个区域也火爆，裕华cbd就能稳住4.50000，裕华就能全举价格上，雨花在江湖中的地位将稳固。
缺点，雨花拆旧小楼很慢，安置房太多，城市界面观感差，对外吸引力降低。
新宣武、城邺学区房、百业学区房，产城融合带来的城市更新，对整个城北的改善需求有着致命的吸引力。
城北的购买力远远不能满足。以科利华+南市小学学区作为新楼盘的筹码，明码标价，让不买的楼盘被动，影响学区标签.
再加上新玄武整体能够发展的土地不多，施展的空间也不大。这决定了新玄武的天花板有着明显的上限。
百花齐放，这些新城市是坑还是机会？
连官媒自己都在问自己，新的发展重点在哪里？
让我们用普通话来寻找答案：
南京的区域均衡将如何实施？关注“每一个棋子”，南京的答案是：赋能每一个发展板块，让“处处充满机遇”。
你认为这是正确的胡说八道，不，这就是南京谭大兵发展的真相。如果找不到重点，可以按照计划，找到答案。计划的能级自然会有答案。
以上为文字，来自辛老爷
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